對(duì)于個(gè)人來說，長期投資的資本利得（超過1年的投資）稅率較低。同時(shí)，美國國稅局允許個(gè)人利用有關(guān)稅收規(guī)劃策略來研制繳納資本利得稅。與很多其它國家不同，美國公民無論居住在哪個(gè)國家，都要向美國國稅局繳納所得稅。
資本利得稅
資本利得稅適用于在美國的資本收益所得。一般而言，對(duì)于非居民外籍人士傳統(tǒng)意義上的資本利得稅的稅率是30%或者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務(wù)公約，但不適用于根據(jù)美國稅法第871(d)條例所申明的房產(chǎn)的資本利得稅。
房產(chǎn)的資本利得稅
如果出租房產(chǎn)有根據(jù)美國稅法第871(d)條例作出申明，則此房產(chǎn)所產(chǎn)生的收入將視同于與美國有關(guān)聯(lián)的貿(mào)易收入所得，進(jìn)而能享受與美國居民同等的稅率。根據(jù)持有時(shí)間的長短，如果是短期持有，即一年以內(nèi)，則資本利得稅等同于個(gè)人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%值得一提的是，如果出租房產(chǎn)在出租期間有做折舊，當(dāng)此房產(chǎn)賣出時(shí)，之前所做的折舊金額需要被收復(fù)，并課與25%的稅率。
房產(chǎn)的資本利得稅預(yù)扣
根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案(ForeignInvestment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當(dāng)非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時(shí)，需要預(yù)先扣留賣價(jià)的10%作為此房產(chǎn)的資本利得稅的預(yù)扣。預(yù)扣由過戶公司從賣價(jià)的款項(xiàng)中直接提交給美國國稅局。加州對(duì)資本利得要求預(yù)扣為3.33%, 所以外籍人士賣房后總共被預(yù)扣13.33%。
如果房產(chǎn)賣價(jià)低于30萬美金，并且買方購買后將作為自住屋，則無須預(yù)扣房產(chǎn)的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報(bào)及繳相應(yīng)稅。
此預(yù)扣可以在非居民外籍人士申報(bào)其當(dāng)年的個(gè)人所得稅時(shí)作為稅務(wù)預(yù)交款項(xiàng)。當(dāng)非居民外籍人士當(dāng)年的實(shí)際個(gè)人所得稅低于所預(yù)扣之款項(xiàng)時(shí)，多預(yù)扣的款項(xiàng)是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報(bào)個(gè)人所得稅，則此款項(xiàng)將全額被美國國稅局作為稅款繳付。
不懂這些美國買房吃大虧!房產(chǎn)資本利得稅大攻略
資本利得稅的申報(bào)
非居民外籍人士在申報(bào)其年度個(gè)人所得稅時(shí)，如有資本利得稅，需要額外填寫附表D以申報(bào)。
被豁免資本利得稅的情況包括：
* 當(dāng)出售一份房產(chǎn)時(shí)，如果該房產(chǎn)是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可獲得250,000美元（對(duì)單身）或500,000美元（對(duì)夫婦）的資本利得稅豁免份額。
* 資本利得計(jì)算的是凈值，即投資收益減去投資損失。所以，當(dāng)每年年終繳稅前，美國會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)趨勢(shì)，很多投資者會(huì)將他們正處于虧損狀態(tài)的資產(chǎn)出售。對(duì)于個(gè)人來說，如果投資損失超過了投資收益，凈損失可以被利用在一般所得稅的減免中。每年每個(gè)個(gè)人可以申報(bào)3,000美元的凈投資損失，用來減免一般所得稅。剩余的投資損失還可以歸入下一年繼續(xù)用來計(jì)算下一年的資本利得凈值。企業(yè)還被允許將本年度的投資凈損失抵消上一年度投資收益，從而獲得一定的退稅。
1031互換
當(dāng)房產(chǎn)賣出后的一定期限內(nèi)又購買了一“類似”的房產(chǎn)時(shí)，可以使用1031互換條例。但是需要注意的是，作為一個(gè)非居民外籍人士，當(dāng)使用1031互換條例時(shí)，仍需要根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案做預(yù)扣。1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案對(duì)于同步交換或者前制交換的房地產(chǎn)資本利得稅預(yù)扣有著不同的要求。
在同步交換中，轉(zhuǎn)讓方在滿足以下兩點(diǎn)要求時(shí)無需做出預(yù)扣：
1、 轉(zhuǎn)讓方提供書面通知書給受讓方，說明根據(jù)美國稅法1031條例，轉(zhuǎn)讓方在此交換中沒有承擔(dān)任何的收益或者虧損。
2、在轉(zhuǎn)讓發(fā)生的第20天，受讓方給美國國稅局提供一份轉(zhuǎn)讓方所寫的書面通知書
贈(zèng)與稅
美國國稅局對(duì)于贈(zèng)送現(xiàn)金或者不動(dòng)產(chǎn)的行為制定了特別納稅規(guī)定。贈(zèng)予者負(fù)責(zé)支付捐贈(zèng)稅，但是受贈(zèng)者也可以同意由其負(fù)責(zé)支付該稅款。贈(zèng)予配偶或者慈善事業(yè)可以免交捐贈(zèng)稅。在計(jì)算聯(lián)邦所得稅時(shí)，贈(zèng)送房地產(chǎn)的數(shù)額不能扣除。根據(jù)贈(zèng)與納稅法律，個(gè)人在贈(zèng)送一定限額以內(nèi)的房地產(chǎn)時(shí)，可以免交贈(zèng)與稅。該限額大小每年都會(huì)變化。2014年，每個(gè)人的限額是14,000美元。一對(duì)已婚夫婦贈(zèng)送價(jià)值不超過28,000美元的房地產(chǎn)時(shí)，可以免交贈(zèng)予稅。贈(zèng)予價(jià)值在限額以上時(shí)，必須對(duì)限額以上的價(jià)值全額納稅。如果中國人/外國人來美國，如果是贈(zèng)予就沒有限制，所以如中國人來美國買房子，贈(zèng)予他們的子女是不需要繳贈(zèng)與稅的。如果受贈(zèng)者是美國居民的話，那首增者需要向國稅局申報(bào)，接受贈(zèng)予，但目前接受外國的贈(zèng)予是免稅的。
公平市價(jià)
因?yàn)榉康禺a(chǎn)贈(zèng)與并沒有實(shí)際固定的價(jià)格，所以美國國稅局使用“公平市價(jià)”的概念來確定所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)課稅價(jià)值。公平市價(jià)是指預(yù)計(jì)買方從賣方手中購買相同的房地產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格。公平市價(jià)考慮了經(jīng)濟(jì)因素，比如該房地產(chǎn)所在地區(qū)的年均收入。公平市價(jià)也考慮了其他因素，比如在相同地區(qū)相似房地產(chǎn)的出售價(jià)格。
遺產(chǎn)稅
當(dāng)某人死亡，并且其房地產(chǎn)贈(zèng)送給其他人，該房地產(chǎn)屬于遺產(chǎn)的一部分。贈(zèng)與稅不適用于遺產(chǎn)。房地產(chǎn)從死者轉(zhuǎn)移到新的所有者，應(yīng)適用遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)無需納稅，除非死者的遺產(chǎn)價(jià)值超過了一定數(shù)額。2014年該數(shù)額設(shè)定為5,340,000美元。如果該遺產(chǎn)價(jià)值超過了5,340,000美元，需填寫遺產(chǎn)納稅申報(bào)表并交美國國稅局。遺產(chǎn)繼承者獲得房地產(chǎn)無需為所繼承的房地產(chǎn)繳納所得稅。外國人資產(chǎn)的遺產(chǎn)稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產(chǎn)稅。
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