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突發(fā)!中國樓市最大利空消息來襲!
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這個(gè)消息來得太突然!
幾天前,人民日報(bào)發(fā)表了題為《房價(jià)怎么走? "剛需"必知的政府調(diào)控邏輯》的文章,文章核心觀點(diǎn)提出:房價(jià)上漲是必然趨勢。
文章中的原話是:“隨著經(jīng)濟(jì)的增長、城市基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套的完善,房價(jià)上漲是必然趨勢,但漲幅不能過大,理想狀態(tài)是低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅。”
理由是:房子是用來住的,不是用來炒的!不要低估政府這次調(diào)控房價(jià)的決心,這里政府說的是要遏制房價(jià)過快上漲,并沒有說要打壓房價(jià),讓房價(jià)大幅下降!
聽起來好有道理的樣子……
然而情況卻是:
去年,《人民日報(bào)》說“人民幣不具備大幅貶值基礎(chǔ)”,讓民眾一度對人民幣非常有信心,然后,人民幣華麗了的刷新了八年半新低。
前年,《人民日報(bào)》說“4000點(diǎn)是牛市的起點(diǎn)”,鼓舞了太多股民沖擊戰(zhàn)場,然后就沒有然后了……
網(wǎng)友們對前車之鑒記憶猶新,把“4000點(diǎn)是七點(diǎn)”、“人無貶基”和“房價(jià)必漲”并稱為“人民日報(bào)三大史詩級flag”。
flag的意思是:在不適當(dāng)?shù)膱龊险f了最后會(huì)導(dǎo)致極大不幸的話。
所以,人民日報(bào)的這篇文章被稱作為“迄今為止,中國樓市的最大利空消息”。
不僅網(wǎng)友們極盡嘲諷,專家們都看不下去了。
馬光遠(yuǎn) : 神邏輯!為什么投機(jī)炒作,不就是因?yàn)橥恋厝藶橹圃於倘睂?dǎo)致的嘛。把土地放開試試?
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似乎是為了呼應(yīng)人民日報(bào)的觀點(diǎn),前天,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況報(bào)告。1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)走高,同比名義增長9.3%,創(chuàng)2015年3月以來最快增速。
這被很多人解讀為,數(shù)據(jù)遠(yuǎn)好于預(yù)期,側(cè)面說明當(dāng)前房企依然熱衷于開發(fā)投資,也就是說,房價(jià)還要漲。
同時(shí),5月12日,央行在公開市場開展MLF(中期借貸便利)4590億元,很多人解讀成央行大放水,貨幣又要變紙了,房價(jià)又要漲了。
然而,事實(shí)真的是這樣嗎?讓我們一個(gè)一個(gè)說。
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)市場的火熱程度,是背離的 。
財(cái)經(jīng)專欄作家齊俊杰分析稱:在房價(jià)暴漲的時(shí)候,因?yàn)榈禺a(chǎn)火爆期都是去庫存,大家恨不得先把房子都賣掉才好,但賣著賣著發(fā)現(xiàn),大家熱情越來越高,房子快賣光了,那就不如再去開工建設(shè)一些。
所以,地產(chǎn)開工才會(huì)上來,從去年10月份開始,地產(chǎn)銷售快速回落,從10月份的26.4%,下降到今年4月份的7.7%,相反一季度開始地產(chǎn)的投資增速上來了達(dá)到9.8%。
根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的研究,地產(chǎn)投資增速好比供給,銷售增速好比需求,供給現(xiàn)在增加明顯大過了需求的增加。
其實(shí)歷史上出現(xiàn)這種投資大于銷售的時(shí)刻并不多,一次是2007年10月,第二次2010年3月,第三次是2013年的6月,在這三個(gè)時(shí)刻之后,房價(jià)在隨后的一年里都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
所以判斷,房價(jià)下跌將是未來一年的大概率事件。
另一方面,不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn),所有央行的報(bào)道,都在強(qiáng)調(diào)“縮表不意味著貨幣緊縮”。
還有報(bào)道,把央行的MLF操作解釋為“擴(kuò)表”。
為什么這么說?
因?yàn)槭袌鎏只帕,所以是來安撫市場的?/strong>
其實(shí)專業(yè)的人都知道,擴(kuò)表不意味著寬松 ,這才是重點(diǎn),只是怕大家恐慌,所以央行沒有說出口。
也就是說,市場上仍然缺錢。
再加上銀行理財(cái)資金必須申報(bào)投放渠道和負(fù)債情況,徹底斷絕了開發(fā)商從銀行渠道大手筆拿到低息貸款的可能。
大家都知道,房地產(chǎn)開發(fā)商是貸款拿地,拿到地之后抵押給銀行,用抵押來的錢再去拿下一塊地,一環(huán)套一環(huán)的加杠桿。
現(xiàn)在,銀行收緊了給開發(fā)商的錢袋子,似乎聽到開放商杠桿斷裂的聲音。
杠桿斷了,被杠桿翹起的房價(jià),還能支撐到幾時(shí)呢?
02
過去幾年中,中國一直處于降息周期,以致有人完全沒意識到:房貸利息是會(huì)變的,央行加息之后就要多還錢...
很多人還以為,貸款買房的月供不會(huì)變,每月按時(shí)還錢就可以了。
更不要說:加息周期來了后,如果自己用了高杠桿的話,會(huì)發(fā)生什么、應(yīng)該怎么應(yīng)對。
現(xiàn)在的情況是,中國加息勢在必行,“錢緊”也將步入常態(tài)。
業(yè)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,三年內(nèi),中國房貸利率將重回7%時(shí)代。什么意思?
如果你借了100萬,9折利率,30年內(nèi)等額本息,現(xiàn)在月均還款5013元,三年后月均還款6366元,每月多支出1353元,即月供還款漲幅高達(dá)27%!
這還只是正常的房屋貸款的情況。如果,你買房時(shí)還加了“首付貸”等方式,那就更加危險(xiǎn)。
去年房價(jià)瘋漲的時(shí)候,有人在論壇上分享了月薪1萬元、用80萬首付拿下600萬房產(chǎn)的經(jīng)歷;甚至還有人手上不到100萬現(xiàn)金,靠抵押兩套房子,輾轉(zhuǎn)騰挪把杠桿加到了2000萬。
粗算了一下,即使他們借錢利息是基準(zhǔn)利率4.9%,借最長期限30年,月薪1萬元那位,每個(gè)月至少也要還2.7萬元。
借2000萬那位就更恐怖了,按銀行基準(zhǔn)利率,月供得10萬元以上。
這已經(jīng)不是炒房了,這是在賭博。
現(xiàn)在,明顯的是,市場上現(xiàn)金少了,錢緊張了。“拒貸”現(xiàn)象已經(jīng)開始頻繁出現(xiàn)了。
像這種“賭房”的模式,資金鏈已經(jīng)開始出現(xiàn)問題了。
還能撐多久,不知道,但要提醒,個(gè)人資金鏈斷裂現(xiàn)象,將大規(guī)模出現(xiàn),他們急需賣房變現(xiàn)。
但是,市場上的剛需和改善型需求基本被各種政策封殺了。一二線城市的樓市,流動(dòng)性已經(jīng)幾乎沒有了。
供給激增,需求減少,會(huì)出現(xiàn)什么情況,相信不用直說,大家也能明白。
這對有條件的剛需買房人,可能是一個(gè)機(jī)會(huì)。
但是,需要注意兩點(diǎn):
1、如果買二手房,需要非常“火眼金睛”。
現(xiàn)在房子這么貴,很多人會(huì)把房產(chǎn)作為抵押物套現(xiàn)部分現(xiàn)金用于投資。但是,這兩年賺錢的幾乎只有樓市,所以,投資基本失敗,無奈只能賣房抵債。
市場上可能會(huì)出現(xiàn)總價(jià)低于市價(jià)的房源,這時(shí)候不要高興,仔細(xì)調(diào)查房子的情況,是否存在“多重抵押”——把一套房子重復(fù)抵押給多個(gè)小額貸款公司,因?yàn)樾≠J公司審查不嚴(yán),所以,有的房子可能抵押的總金額超過房產(chǎn)的總價(jià)值。
資深中介人士透露,不少房子存在多重抵押的情況,以房抵押的小額貸款很多。法院受理的涉及房產(chǎn)多重抵押債務(wù)糾紛的案例,也在增加。
如果買了這種房子,接手人輕則被討債人堵門討債、電話騷擾,重則房子無法到手,還要攤上官司。
下面教大家一個(gè)簡單有效的識別房子是否被“多重抵押”的方法——“拖”字訣。
如果房子被“多重抵押”,到了賣房這一步,房主是迫切需要短時(shí)間拿到錢的,部分黑中介會(huì)配合房主宣揚(yáng)房子的“稀缺性”——“再不出手就沒了”。
此時(shí)切記要理性,拖幾天看看,如果房子真的好,中介和房主不會(huì)催買家,否則的話……要慎重。
2、如果買新房,要注意其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。
很多城市對新房有“限價(jià)措施”,所以,部分開發(fā)商想出了“對策”,收取高額的茶水費(fèi),或者“搖號費(fèi)”,有的高達(dá)50萬。
這里提醒大家,這種收費(fèi),沒辦法貸款,甚至只給個(gè)收據(jù),連發(fā)票都沒有。這就存在很多風(fēng)險(xiǎn),一旦出現(xiàn)糾紛,錢可能就要不回來。
再說,即使你交費(fèi)了,開發(fā)商也不能保證你買到房子,特別是“搖號”這種方式,里面的貓膩……不用說,大家也懂吧。
另外,還要注意政策風(fēng)險(xiǎn)。
最近,南京樓市出臺(tái)的新政,就要求“新購房3年限賣”。這樣一來,業(yè)主買了期房,兩三年后交付,再3年后才能賣,6年下來,房地產(chǎn)市場是什么格局,只有天知道了。
而且,這次北京加深調(diào)控前,好多人并不知道商住房其實(shí)不允許居住,也不相信學(xué)區(qū)房的政策可以隨時(shí)變,自己花了幾百萬,孩子居然上不了門口的學(xué)校...
你以為的所謂「規(guī)則鐵律」,并沒有那么堅(jiān)不可摧。
房地產(chǎn)市場,這個(gè)最依賴政策風(fēng)向的市場,千萬不要相信“鐵律”。
03
最后,給大家三點(diǎn)建議:
1、剛需,特別是一二線城市的剛需,你們的機(jī)會(huì)來了。拿著現(xiàn)金慢慢找房子,遇到合適的再出手。不著急,現(xiàn)在房子是買房市場,賣家比你急多了。
2、投資買房的。如果是北上深或者沿海省會(huì)的中心城區(qū)、品牌房企、學(xué)區(qū)房,杠桿不高的情況下,可以謹(jǐn)慎考慮投資。其他城市和條件,風(fēng)險(xiǎn)很大。
3、有房的,如果杠桿非常高,建議降低杠桿,啥意思呢?如果是為了投資買的房子,趁現(xiàn)在還賣的出去,可以考慮套現(xiàn)了。
如此看來,國內(nèi)的樓市存在很多不確定性,我們該怎么辦?很多高凈值人士早就看到了這一點(diǎn),把資產(chǎn)配置的目光放到了海外市場。目前,像北美、歐洲、澳洲的一些城市已成為高凈值人士熱衷的投資目的地。
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