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現(xiàn)在總有人說，當初有人告訴我今天的結果多好呀。其實，有人告訴我們呀，任大炮一早就告訴了，我們不相信呀，我們當時還罵他呢，現(xiàn)在還有很多人罵呢。

我們?yōu)槭裁床幌嘈湃沃緩姡?/span>

因為一早就有無數(shù)經(jīng)濟學家告訴大家日本的崩盤，而我記得2005年就有人說中國房地產(chǎn)市場要崩盤�，F(xiàn)在回想，這什么經(jīng)濟學家，憑什么在一個13億人口大國剛剛開始住宅市場化，城鎮(zhèn)化正如火如荼進行時，判斷中國房地產(chǎn)市場崩盤？

然而，崩盤論是政治正確的，似乎是對社會負責的，于是很多經(jīng)濟學家傾向于喊崩盤，因為即使不崩，也會讓群眾心里得到安慰。在輿論不斷強化之下，我們都認為日本就是市場的榜樣，是房價的宿命。

房價的結局一定是崩盤嗎？所有市場都是日本模式嗎？

還是數(shù)據(jù)說話。我們下面看幾個全球最有代表性的，也曾經(jīng)出現(xiàn)過下跌的大城市的房價走勢圖：

1、紐約套均價格 數(shù)據(jù)來自于住房金融局

2、舊金山套均價格 數(shù)據(jù)來自于住房金融局

3、中原香港房價指數(shù)

4、倫敦房價走勢，數(shù)據(jù)來自于英國統(tǒng)計局

5、東京土地價格走勢

從以上走勢圖可以看到：

上面是講的是總的趨勢，下面紹一下美日港泡沫是怎么破的。

除了日本這個特例，全球看，房價長期趨勢，還是漲的，只不過在漲的過程中，因為各種原因漲的太快時會形成泡沫。

但在此要特別糾正一下市場流行的那種慣性認識：房價泡沫不會自動破滅的，根本不是我們想當然的“有漲就會跌”，“我就沒見過只漲不跌的東西”。

這種似是而非的說辭，讓很多人止步買房之路。等房價漲了，只有干瞪眼。

那種有漲就有跌的理論，是適用于普通商品的。普通商品價格高漲會引起產(chǎn)能急劇擴張，從而平抑價格，才會有漲有跌，但是房子即使價格高漲，也不能急劇擴張產(chǎn)能平抑價格。

2、日本加息刺破泡沫

看黃色虛線，是日本商業(yè)銀行向央行借款的貼現(xiàn)率，利息率從1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地產(chǎn)也是從這一年開始崩盤。

日本的這個利率過山車，跟美國一樣刺激，曲線一樣陡峭，這什么泡沫刺不破呀？

另外，日本當年的泡沫尺寸驚人，據(jù)說當時賣掉東京，能買下整個美國。現(xiàn)在賣掉北上深，還是遠遠買不了美國的，只是相當于美國的大約1/3（見下表）。我們現(xiàn)在已經(jīng)感覺北上深巨貴了，可以反過去想像一下，當年日本的那個泡沫，是什么量級的。

3、大時代風暴刺破香港泡沫

香港1997年金融風暴時為了保衛(wèi)匯率也加息了，不過，香港更多的是受外界大局勢影響，香港作為一個小小的風暴中心，就像小船一樣容易被顛覆。

當年的香港不僅是金融風暴眼，還是政局大變動時期，后來更是碰上非典，屋漏偏逢連夜雨。

可見，泡沫不是自己破滅的，是被外力打爆的，看看美國和日本那種過山車似的降息和加息，可以說是惡意做空。

除了大幅度加基準利率，刺破房價泡沫的辦法還有哪些？

辦法如下：收縮流動性，減少個貸，放開土地供應，放開外匯管制。

收縮流動性：不論是美聯(lián)儲縮表也好，中國改為穩(wěn)健中性貨幣政策也好，歸根結底，對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的都是從緊的流動性。但是，這個收縮有限度，那就是以不產(chǎn)生系統(tǒng)性風險為準。中國已經(jīng)在有意識的減少M2增速，今年4月份同比增長10.5%算是低點了，疊加表外監(jiān)管，就已經(jīng)引起了市場的股債雙殺，于是央行隨后進行了4600億的中期借貸便利的發(fā)放，緩解流動性的壓力。

5月份M2增速可能是10.4%，就是說央行在尋找一個合適的收縮尺度，既不引起市場動蕩，又要盡力控制流動性。

美聯(lián)儲縮表加息對于中國的影響，都是引起資本外流。不過，有理由認為中國政府有能力運用各種政策手段阻止資本外流，從下面的外匯儲備表中可以看到美聯(lián)儲第一次加息時，資金持續(xù)外流，但是，第二第三次加息的效力幾乎沒有了。

（美聯(lián)儲加息時點與中國外儲變化）

減少個貸：個貸發(fā)放直接影響房產(chǎn)交易，但是，個貸直接影響的是交易量，房價并不會出現(xiàn)同等的調(diào)整。

我們看看這次先行調(diào)控的滬深的狀況。深圳從去年第二季度開始減少個人住房貸款，到了2017年第一季度，深圳個貸同比減少了87%，這幾個月發(fā)放量都只有40億左右了。相應的，交易量大幅降低，而房價僅僅回調(diào)了5%左右，從最高點均價55000元每平米在春節(jié)前跌到50000元左右，然后在春節(jié)后反彈到52000元左右。

下表是上海個貸數(shù)據(jù)，可以看到，上海的新增個貸從去年6月份高點之后就開始逐步縮減，從2016年5月的379億大幅減少到最近的186億，但是房價，從整體上看，幾乎一點沒跌，一直穩(wěn)定在每平米55000元左右。

央行要求個貸占比從去年的50%左右降低到35%左右， 假設總貸款變動不大，那么，個貸就要減少30-35%左右吧。

不過，從滬深的狀況看，個貸減少80%左右才能對房價形成壓力，這種尺度的調(diào)控不可能持久。

提高基準利率：這個我們分析過了，像美日那樣連續(xù)加息，加幾倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行，比如2010年大漲過后，我國央行也加了四次，從6%到7%，配合各種認房認貸限購等等，使北京上海回調(diào)了5-10%左右。

然而，中國現(xiàn)在虛弱的經(jīng)濟狀況，還不具備大比例連續(xù)加息的基礎。

放棄土地財政和放開外匯管制：這兩招肯定能讓房價大跌，但是政府放開的可能性有多大？這幾乎是讓政府把主動的財政貨幣能力都放開。

前面闡述了幾點：

如果政府不主動強力刺破泡沫，比如連續(xù)加基準呀，比如放開土地、外匯管制呀，恐怕泡沫很難刺破，房價不會大幅下跌。

那么，房價會漲嗎？

我認為近期也不會漲，因為2015-2016這輪上漲的直接動力是寬松貨幣和加大杠桿，目前這兩個因素都受到了抑制，所以，房價也失去了上漲的基礎。

去年全國個貸達到5萬億，住房公積金貸款1.27萬億，總計是6.27萬億，去年全國新房銷售額大概是10萬億，二手房大概是6萬億，合計16萬億，粗算，杠桿率為39%。

2016年深圳的杠桿率也基本上是這個比例，但是深圳是個貸比較高，住房公積金貸款少，有的城市住房公積金貸款占個貸35%，有著比較高的隱形杠桿。

下表是深圳2016年的基本情況：

杠桿率超過40%，雖然還沒有美國高，但是，中國人的收入低，這個杠桿下的還款壓力也很不輕了。

2010年之前，中國房價上漲主要是因為高速發(fā)展，對外經(jīng)濟高漲，處于雙順差狀態(tài)，外匯占款增長很快，造成我國貨幣當局資產(chǎn)負債表不停擴張。

而這輪上漲，杠桿是一個重要原因，這種杠桿加上來的房價，即使不會出現(xiàn)大跌，也需要2-3年時間消化漲幅，2米的撐桿不斷，4米的呢？這種杠桿不可能持續(xù)增加。

東京紐約倫敦到底有多貴？有時候看到的數(shù)據(jù)是比上海低的，有時候看到的是比上海高的，而且數(shù)據(jù)還都比較詳實，這就奇怪了。

其實呢，它們主要是一些核心區(qū)域很貴，比如紐約的曼哈頓，東京的港區(qū)，倫敦的肯辛頓等，但是，其余的區(qū)價格就低多了，有非常明顯的級差地租，富人有富的選擇，普通民眾有普通的選擇。

下面我把幾個都市每個區(qū)的價格都標出來做個房價地圖，大家感覺一下。

1）倫敦房價地圖

1、倫敦33區(qū)，面積共1600平方公里，建成區(qū)面積860平方公里，2016年人口是860萬。其人口在90年代每年增長5萬人，從2000年到2016年每年增長10萬人，英國統(tǒng)計局預測下面幾年每年人口會增長14萬左右。

2、我用紅色數(shù)字標出來1+2+3+Camden+City的套均價格, 把這幾區(qū)視作核心區(qū)；用藍色數(shù)字標出最外圍一圈套均價格；用橙色數(shù)字標出中間地帶的套均價格。

3、可以看到，核心區(qū)套均價格大約在150萬英鎊，最外圍套均價格大約在45萬鎊，中間地帶大概是65萬鎊，全倫敦套均價格大約是65萬鎊�？梢姡�核心區(qū)套均價格是全市的2.3倍，是最外圍，也就是郊區(qū)價格的3.33倍。

4、數(shù)據(jù)來源于英國統(tǒng)計局。

2）東京房價地圖

1、先看整個東京都的房價，東京都包括東京市，多摩地區(qū)和千葉、崎玉、神奈川三縣。其中，東京市相當于上海外環(huán)內(nèi)和北京五環(huán)內(nèi)，多摩地區(qū)和三縣是郊區(qū)，其實相當于上海的松江、青浦、奉賢、金山、南匯等等。可以看到，東京郊區(qū)的價格在2.3萬-3萬之間，這個是已經(jīng)換算過的我們習慣的人民幣每建筑平米的數(shù)據(jù)，方便大家比較。

2、再看東京市的房價地圖，東京市叫做東京23區(qū)，其中里面核心5區(qū)，港區(qū)中央?yún)^(qū)呀，用大紅色數(shù)字標出單價的區(qū)域，相當于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，均價是9.85萬每平米；中間一圈，用灰色數(shù)字標出單價的區(qū)域，相當于上海中環(huán)，平均價格是5.2萬平方米，外邊一圈，相當于外環(huán)，用粉色數(shù)字標出單價的區(qū)域，均價是4.2萬平米。數(shù)據(jù)來源于三井不動產(chǎn)，我做了整理。

可以看到，除了東京都心價格跟上海內(nèi)環(huán)內(nèi)價格相當，別的區(qū)域同比上海，都比上海便宜，越遠的便宜的越多，東京有價格非常宜人的中環(huán)、外環(huán)和郊區(qū)。

3）紐約房價地圖

下圖是紐約的房價地圖，數(shù)據(jù)來源于Trulia。

可以看到，紐約不是典型的環(huán)狀結構。

曼哈頓最貴，套均達到195萬美元，布魯克林套均90萬美元，另外三個區(qū)從40萬美元到60萬美元套均不等，斷層似的價格落差。

紐約跟倫敦一樣，人口也是每年增長10萬左右，增長率超過1%，還是不錯的。

4）區(qū)域價格比例表

從這三個都市看，特征都相似：市中心均價是中間地帶的2.2倍，是郊區(qū)的3.6倍，是全市平均的2.6倍，價格落差很大。

中國則完全是另外一個景象。

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)還可以的樓盤，二手均價大約是9萬元每平米，上海多年來成交的二手套均面積在78-82平米之間，近幾年新房面積比較大，過100了，但二手成交的平均面積還是80平米左右，就按100來算吧，內(nèi)環(huán)內(nèi)套均算900萬元。

無論是單價，還是套均，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)價格都不比東京紐約倫敦貴，比倫敦紐約還便宜一些，但是，上海的外環(huán)和外環(huán)外的廣袤區(qū)域，就比別的城市貴太多。

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)二手是9萬，而全市二手平均是5.5萬，內(nèi)環(huán)內(nèi)是全市平均的1.63倍，遠低于別的2.6倍的比例，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)肯定沒便宜，那么，一定是郊區(qū)貴了。

以那三個都市的標準推算上海其余區(qū)域的價格，上海全市二手均價應該是3.5萬每平米，但是實際上海是5.5萬每平米，上海外環(huán)外更不止2.5萬元，周浦都已經(jīng)5萬多了，更別提唐鎮(zhèn)的6-7萬，還有浦江鎮(zhèn)的那價格。

當然，中國城市不止上海如此，其他城市幾乎都如此。

為什么中國城市的外環(huán)和郊區(qū)如此貴？

因為中國獨特的土地制度。

第一，建設用地指標受到國土部控制，第二，地方政府壟斷土地供應，因為成本原因，它們更愿意開發(fā)經(jīng)營新城，把不稀缺的郊區(qū)的土地賣出稀缺價格。

如果沒有土地壟斷，郊區(qū)的土地供應是巨大的，根本不會拍賣出這種價格。

當然，只要政府一直控制郊區(qū)土地供給，這個游戲可以玩很久，但是操縱出來的價格始終是個問題，而且，這種操縱出來的地也是越供越多的，最后很難一直維持稀缺造成的高價，因為逐漸不稀缺了嘛。

權衡之下，內(nèi)環(huán)內(nèi)的價格還是安全得多：內(nèi)環(huán)內(nèi)是二手房形成的市場價格，而郊區(qū)是地方政府和開發(fā)商經(jīng)營出來的價格。