越來越多的中國客戶在問：到底來美國買房子是否可行? 如果可行，那么如何去買? 由于對美國的不熟悉，你肯定會猶豫，會有太多的問題不能確定， 比如：去美國買房有何限制? 買房流程及步驟如何? 該準(zhǔn)備什么文件? 購房過戶中到底有那些費用? 該在那里買房等等。其實，在買房出價之前，確實有一些關(guān)于房子很重要問題需要買主親自確認(rèn)。其中一些問題的答案可能會讓你感到踏實，覺得買了正確的房子，做出了正確的選擇。而其中相當(dāng)多的問題，則通過當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人可以幫你解答。相反，有的回答也許會讓你重新思考是否還要買此房，有些答案甚至?xí)涯銍樑軓亩顺龈們r。我們在咨詢時，有一些常見的問題反復(fù)地被提到，成薇房地產(chǎn)公司根據(jù)大家的實際問題，準(zhǔn)備了如下一些問題的解答，希望對對您想在美國買房產(chǎn)有一些幫助。
首先需要明白為什么在美國買房子？
a. 美國房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)
中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國房產(chǎn)實行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于自己。
b. 美國房子價格不高，甚至低于中國
現(xiàn)今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元，也就是說，有一半的房產(chǎn)低于97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上�；蛘哒f，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區(qū)域買房一套大房子。
c. 美國房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障
美國的房地產(chǎn)法律經(jīng)過了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場。比如美國的房產(chǎn)信息是公開的，購房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息。所有的交易信息， 包括實際價格，稅額， 交易日期， 交易情況， 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國政府會保護(hù)房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買賣上方的權(quán)益，比較公平公正公開。美國房產(chǎn)問答延伸閱讀：美國法律如何保障外國買房人的權(quán)益？
d. 美國房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報率
以出租和投資美國房產(chǎn)為目的會有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報。
e. 美國有多種房產(chǎn)類型，可以依據(jù)投資目的自如選擇
美國房產(chǎn)類型分為1.獨棟別墅、2.聯(lián)排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學(xué)、養(yǎng)老買房都有比較適合的幾類主要的房產(chǎn)類型。
1. 外國人可以在美國購置房產(chǎn)嗎？
回答是肯定的。美國是比較成熟的市場經(jīng)濟(jì)，對外國投資者持歡迎態(tài)度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產(chǎn)，只要你擁有中國護(hù)照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過在美國的經(jīng)紀(jì)人完成交易。具體問題可以參考 ”專家答疑”欄目或與我們直接聯(lián)系。
2. 我在美國買房以后可以移民美國嗎？
就目前而言，買房與移民美國沒有直接的聯(lián)系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產(chǎn)。 買房可以被視為一種投資行為,但不能視為就此就一定可以獲得綠卡。
3. 外國人買房可以貸款嗎?
回答是肯定的。在美國辦理貸款手續(xù)，首付款大約在40%以上，貸款利率大約為4%-5%（銀行利率隨時都在調(diào)整，具體以銀行公布的為準(zhǔn)）。
具體的貸款要求如下:
1． 購房者需要持有有效護(hù)照.
2. 購房貸款者需要提供最近一年的收入證明， 還需要在一些美國指定的銀行 (如想了解詳細(xì)的銀行情況,可和我們聯(lián)絡(luò)) 存有10萬美金以上的存款證明.
3． 若是持有H-L和L-1的外國人， 首期支付頭款25-30%。
4． 若是購買房用來投資， 首期支付款必須要50%。美國每個州的法律法規(guī)都不一樣。 但一般講，需要申請貸款買房的要比一次性全現(xiàn)金付款的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，成交時間大約在30天到2個月的時間。如果是全現(xiàn)金購房則快的很多, 最快可以幾天, 甚至更短的時間內(nèi)即可辦完所有的手續(xù).1_14776263501183.png
4.在美國買房需要支付多少傭金給經(jīng)紀(jì)人？
在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經(jīng)紀(jì)人，除非你們另有協(xié)議。
5. 買新房還是二手房？
在美國，大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數(shù)的大約85%, 新建的房子相對較少，僅占15%左右, 這與中國大陸的房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別。
在美國，新建的房子一般都位于比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)或者城市，屬于新開發(fā)的地區(qū)。而那些發(fā)展比較成熟的城市，經(jīng)過長期的發(fā)展，擁有較優(yōu)良的學(xué)區(qū)、完善的生活設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規(guī)劃、同時開發(fā)的，每一座城市內(nèi)的住宅會有相近的房齡。如果你想買到一套新房要注意到, 你買到的這套房子可能在一個新開發(fā)的小城，周邊都是新建的房子，基礎(chǔ)設(shè)施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態(tài)去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發(fā)展不成熟，生活不方便，學(xué)區(qū)不好等。當(dāng)然，也不排除這樣的情況：有些開發(fā)商在發(fā)展成熟的城市內(nèi)推倒一些老房子，然后重建翻建成新房，這樣的新房再加上好學(xué)區(qū), 一般賣主要價會較高。
6、美國的房子是不是越老越不值錢？
回答是不一定：這要根據(jù)具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據(jù)房屋的狀況的不同，價值差別會很大。一方面，房子的建筑物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對于木制房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進(jìn)行保養(yǎng)和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有更新設(shè)備， 房齡超過45年可以算是相當(dāng)老舊的房子, 但是如果業(yè)主對房屋保持著適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)、翻新，房屋價值可能仍然很高的。另一方面， 美國買的房子是由房子和土地兩部分組成，所以盡管相當(dāng)老舊的房子也仍然保留房子的土地部分，這塊土地會隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長而升值。
總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建筑年代，也要看它的內(nèi)部保養(yǎng)狀態(tài)，看它最近是否經(jīng)過翻新等。如果房屋保養(yǎng)得好，大多數(shù)房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的。
7、是選擇買聯(lián)體別墅還是買獨立屋？
聯(lián)體別墅和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區(qū)別在于：聯(lián)體別墅一般沒有庭院或者庭院很小，所以占地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到上百萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大，尺寸和內(nèi)部設(shè)施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有。我們的經(jīng)驗是，如果購房用于出租，聯(lián)體別墅的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小。但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優(yōu)缺點。如果作為自住，那么兩者的選擇不同決定了未來的生活品質(zhì)不同。1_14776263594190.png
8. 為什么我在網(wǎng)上看好的房子很快就標(biāo)記為已售出了？
在美國買房和中國買房有一點不一樣的是，美國的房源是公開透明的, 是所有人共享的，所以，在你看的同時，別人也在看，因此， 往往在發(fā)布后，如果是性價比很好的房屋很快就賣出了。
9. 去美國買房容易被騙嗎？
回答是機會實在是太小了。為什么? 因為美國房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴(yán)格控制的,規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式。尤其是有公正公司的全過程的監(jiān)督和簽署文件，一般而言，很難產(chǎn)生騙局。 經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)之后就會提供一個律師的監(jiān)管賬戶（這個賬戶受到州房產(chǎn)委員會監(jiān)管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購買者只要把款打入到監(jiān)管賬戶就行了。需要提示的是，買房者一定要讓你的經(jīng)濟(jì)人提供監(jiān)管帳戶 (Escrow Account) 用來匯款， 而不是匯到任何人的私人或個人帳戶上。
10. 我無法經(jīng)常去美國，我的房子如何看管？
北美購房網(wǎng)將為您提供優(yōu)質(zhì)的一條龍服務(wù)，叫您足不出戶就能在美國買房。 我們擁有專業(yè)的房屋管理人員，如果您需要出租房子，我們可以幫助您出租房屋并處理所有相關(guān)的問題，包括每月巡查以及房屋維修。如果您不想出租，我們也可以幫你定期清潔、剪草及正常維護(hù), 讓您買的放心，住得舒心，賣的開心。具體事宜，請通過電話、郵件、微信平臺等我們聯(lián)系。
11. 現(xiàn)階段，此房在整個市場中的價值是多少？
出于道德原因，一般的中介不會告訴買家要花多少錢來競價買房。但是買家可以間接的尋找或者詢問同等的房屋售價。一個合格的中介應(yīng)該給買家提供相對較多同等的房屋信息，例如近期出售相近的周邊房屋有哪些，每個房屋的價位區(qū)間。如果找成薇公司，她將提供房屋周邊相關(guān)信息供你參考。
大部分中介可以告訴你房屋被銷售的時長和被詢價的比例。這類信息可以分辨買家所看中房屋的受歡迎度。如果一個房屋出售很長時間卻無人問津或者無人競價，說明此房的價位過高或者市場不慍不火。
12. 賣家在房屋的定價上是否靈活?
如果買家報價太低，有可能被視為對賣家的侮辱，從而丟失你對房屋的購買機會。為了避免冒犯賣家，可以詢問賣家的中介，賣家是否十分堅持原始售價。此類問題可以由買家直接詢問賣家的中介，也可由自己的中介去詢問這類問題。
相對于開口說道“他們可以便宜多少錢？”不如換成“ 他們是否可以在價格上稍作調(diào)整？”。后者可以讓賣家了解你的目的卻沒有冒犯之意。
另外，不是所有的賣家都愿意去討價還價。所以，如果你的策略是競低價，那么你需要廣撒網(wǎng)。在最終找到一個妥協(xié)的賣家之前，需競價多個房屋。
還有一個老生常談的問題：賣家是否愿意幫助分擔(dān)結(jié)算費用？
如果涉及到?jīng)]收的抵押房屋時，賣家愿意分擔(dān)是十分正常的，因為他們想要盡快賣掉自己的所有權(quán)。同樣想要幫忙的賣家也自然會分擔(dān)。
13. 房子有什么問題？
通常賣家都會說，“房子什么問題都沒有，完美！” 如果賣家想徹底擺脫這個房子，他們不會告訴你房子的任何毛病。所以，不如采取直接手段，問：“這個房子問題在哪？”
專家建議：買家可以坦誠不公的提醒賣家，通過相關(guān)檢查，一定會找出房屋的問題，不如開始就坦誠告之，這樣可以節(jié)省雙方的時間。
一些賣家的中介建議一個房屋在被放到市場上銷售以前，需要做一個房屋檢查。如果你要買的房屋已經(jīng)做過此類檢查，一定要看一下檢查結(jié)果和相關(guān)報告。
14. 賣家可保留關(guān)于房屋內(nèi)部機械系統(tǒng)的圖紙文件？
買家應(yīng)該主動索要關(guān)于購買房屋的內(nèi)部機械系統(tǒng)的圖紙文件或者購買收據(jù)。但是這一項也是買家所不能完全掌控的。大部分原屋主會提供房屋的相關(guān)文件，主要系統(tǒng)如：中央空調(diào)、熱水器等的原始文件。
賣家在把房子掛到市場上出售以前一般都會先更換空調(diào)系統(tǒng)，但是卻不保留相關(guān)的紙質(zhì)文書。沒有這些文件，當(dāng)某個零件發(fā)生故障時，買家也無從下手。買家不知道空調(diào)從哪里購買，也不知道是否還在保修期之內(nèi)。
當(dāng)賣家把全部相關(guān)文件交接給買家后，例如，買家如果想安裝相同的地板，他便可以找到一模一樣的地板進(jìn)行安裝或者更換。
15. 中國人在美國購買的房屋產(chǎn)權(quán)與美國人購買的有何不同？
沒什么不同，都是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)文件上都會載明產(chǎn)權(quán)擁有人的姓名，獲得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的時間和位置，土地占地面積和建筑物的面積等等。
16. 在美國購置房產(chǎn)和在中國買房程序上有什么不同？
在美國買房的整個過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說，在房產(chǎn)過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較復(fù)雜，但在美國的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對于國內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必?fù)?dān)憂了。
17. 來美國買房的基本流程是怎樣的？
在美國買房的整個過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)，通常都會選擇一個好的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發(fā)生的情況，他都會在事前告訴你。
下面是來美買房的基本步驟：
1）須有中國或臺灣護(hù)照和合法來美的簽證；
2）選擇想要買房的地區(qū)和房屋種類（獨立屋還是公寓）；
3）選擇一個合法注冊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，討論購買要求，由經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房；
4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受并由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進(jìn)入具體操作程序；
5）一旦出價合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證托管公司對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實，對產(chǎn)權(quán)是否有睱疵是否影響產(chǎn)權(quán)的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進(jìn)行下一步操作；
7）即使經(jīng)過產(chǎn)權(quán)核實未發(fā)現(xiàn)睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產(chǎn)權(quán)保險，以便將來出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題時獲得賠償；
8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查并根據(jù)檢查結(jié)果決定是否購買，則當(dāng)賣方接受出價合同書后，買方即可開始聘行專業(yè)人士對房屋的狀況進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果滿意，則進(jìn)入交易的最后一個程序：過戶（closing），如果檢查結(jié)果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售方進(jìn)行維修后進(jìn)行交易的最后一個程序，如果售方不愿意維修或買方對檢查結(jié)果不滿意而不愿意繼續(xù)進(jìn)行交易，則交易中止，定金退還買方；
9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；
10）按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），售方簽署產(chǎn)權(quán)文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過戶（Closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項，并將產(chǎn)權(quán)文件報送當(dāng)?shù)乜h政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領(lǐng)回后郵寄給買方，交易完整結(jié)束。
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18. 我的購房資金如何匯到美國？
如果你在中國或美國設(shè)有公司，資金的匯入或轉(zhuǎn)出應(yīng)該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準(zhǔn)備，如果你在美國的銀行已設(shè)有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便開設(shè)一個帳戶，會對你以后的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關(guān)于具體的匯款手續(xù)，你可以咨詢當(dāng)?shù)氐你y行有關(guān)你的外匯需求。
19.到美國買房需要準(zhǔn)備哪些文件？
現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：
1)有效的護(hù)照和簽證
2)準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3)在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
如果是現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項就可以了。
貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：
1)有效的護(hù)照和簽證
2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4) 在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
20. 在美國養(yǎng)房每年需要支付哪些費用？
房產(chǎn)稅: 房產(chǎn)稅在美國各個州和地區(qū)都不同，加州的房產(chǎn)稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然后根據(jù)評估價計算房產(chǎn)稅。很多國內(nèi)非專業(yè)的投資人對房產(chǎn)稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之后房價早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國的房產(chǎn)稅可能還要高不少。
房屋保險：在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由于地震災(zāi)害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。
物業(yè)費：如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HO A fee），用于小區(qū)的公共開支如綠化、剪草、衛(wèi)生、游泳池、網(wǎng)球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區(qū)也有物管費。公寓的物業(yè)費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費也越貴。
維護(hù)費：如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖ǔＪ?5-40年），剪草及其他維修費用。
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