在世界之都紐約購(gòu)買房產(chǎn)是很多人的夢(mèng)想，但由于美國(guó)買賣房屋，房產(chǎn)投資都比較復(fù)雜，不是一篇文章就能介紹清楚的，因?yàn)榫W(wǎng)上的很多這類文章有些都是泛泛而談，有些一看就不是房產(chǎn)專業(yè)人士所寫的，不具有參考價(jià)值。所以我想結(jié)合自己多年的房產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)，在這里詳細(xì)的給大家介紹，紐約買房必須要知道的一些事情。由于篇幅所限，我要分系列文章把本人在紐約做房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和心得和各位分享，還是我經(jīng)常說的那句話：投資房產(chǎn)非小事，多看多聽不為過！
紐約的房產(chǎn)類型
我首先說說紐約的房產(chǎn)類型，紐約房屋主要分為合作公寓，也是我們熟稱的Co-op�？刀罚彩俏覀兪旆Q的Condo。公寓，就是我們熟稱的Apartment。獨(dú)立屋，我們熟稱的house。聯(lián)排別墅，我們熟稱的Townhouse。
A：合作公寓 Co-op
紐約的合作公寓很多，基本上80%的公寓是合作公寓，20%的是康斗。合作公寓價(jià)位也相對(duì)康斗普遍要便宜很多。
合作公寓（Co-op）就是由一個(gè)股份公司擁有的公寓樓。每個(gè)屋主（股東）擁有公司的股份及長(zhǎng)期業(yè)主租約。公司付整棟樓的貸款，地產(chǎn)稅，雇員薪水和其他大樓的維修費(fèi)用。公寓單元越大，買家所占有的股份越多。因此，買家所擁有的是房產(chǎn)的“租賃使用權(quán)”。公寓樓中各個(gè)單元的使用者要根據(jù)其持有股份的多少來支付公寓的房地產(chǎn)稅、物業(yè)維護(hù)費(fèi)等成本。
購(gòu)買合作公寓（Co-op）需要注意以下幾點(diǎn)：
1.要求買家出示在美國(guó)的納稅申報(bào)記錄，對(duì)于那些不在美國(guó)交稅的外國(guó)人來說購(gòu)買這類房產(chǎn)就極其困難，甚至沒有可能購(gòu)買。
2. 公寓委員會(huì)有權(quán)“批準(zhǔn)”或“拒絕”任何潛力物主（owner）。委員會(huì)的委員由合作公寓的業(yè)主選出，面試是為了保障業(yè)主的利益
3. 每個(gè)合作公寓都有它規(guī)定的貸款額度，有些大樓要多付首款，大體而言在曼哈頓購(gòu)房至少準(zhǔn)備20-50%買價(jià)作為首付款
4. 業(yè)主要轉(zhuǎn)租合作公寓必需委員會(huì)批準(zhǔn)，每個(gè)合作公寓大樓有它的規(guī)定，買前一定要確認(rèn)好。
B：共管公寓：康斗 Condo
康斗在全美國(guó)很普遍，對(duì)于共管公寓（Condo）來說，買家購(gòu)買的是公寓的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并與公寓樓內(nèi)其它住戶共享過道、走廊等公共區(qū)域。業(yè)主需要承擔(dān)公寓每年的房地產(chǎn)稅以及物業(yè)管理費(fèi)。
共管公寓還有一個(gè)好處就是對(duì)外國(guó)人購(gòu)買沒有限制，購(gòu)買后也可以出租出去，沒有合作公寓的程序那么繁瑣。但是Condo和合作公寓相比，在價(jià)格上要貴些，但卻更容易買賣。
紐約的康斗公寓是實(shí)實(shí)在在的地產(chǎn)，買方可拿到地產(chǎn)契約就像買房。因?yàn)槭菍?shí)在的地產(chǎn)，各個(gè)康斗公寓有個(gè)自的地產(chǎn)稅，屋主除了付地產(chǎn)稅每月還得付物業(yè)、管理費(fèi)，類似合作公寓的管理維持費(fèi)，但不包含地產(chǎn)稅，大樓貸款，利息。
康斗公寓有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)
1. 康斗公寓的貸款取決于經(jīng)融市場(chǎng)而不受控于公寓委員會(huì)，比合作公寓靈活。買方可貸款高達(dá)買價(jià)的90%。
2. 康斗公寓買主也需填寫所有申請(qǐng)表格經(jīng)過公寓委員會(huì)的批準(zhǔn)，但要求的條件不像合作公寓委員會(huì)那般嚴(yán)苛，批準(zhǔn)的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。
3. 康斗公寓轉(zhuǎn)租出去比較不受限，是地產(chǎn)投資者的較佳選擇。
4. 比較合適非美國(guó)公民的買家，大部份的財(cái)產(chǎn)在美國(guó)境外，這是合作公寓不愿批準(zhǔn)的。
因?yàn)榭刀饭⒈群献鞴⑸�，比較容易批準(zhǔn)買到，買價(jià)通常比合作公寓貴�？刀饭⒚總�(gè)月地產(chǎn)稅加上屋業(yè)管理費(fèi)一般比合作公寓月管理維持費(fèi)低，這也是買價(jià)高的原因。
在紐約買公寓的步驟
在紐約買合作公寓或康斗公寓步驟類似。假定你看中了喜歡的地產(chǎn)也詢問過銀行或貸款經(jīng)紀(jì)決定了你經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)的價(jià)位。
1. 紐約是口頭出價(jià)，經(jīng)過你的經(jīng)紀(jì)告知賣方經(jīng)紀(jì)或賣主
2. 買賣雙方討價(jià)還價(jià)，最后價(jià)錢，條件，過戶日期雙方談定同意
3. 紐約州須要律師參與地產(chǎn)交易。你的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可幫你找有經(jīng)驗(yàn)的律師。賣方律師開始準(zhǔn)備合約，你的律師審查你買公寓大樓的財(cái)務(wù)狀況。
4. 如果你的律師確定大樓財(cái)務(wù)狀況滿意，大樓章程和買賣合同你能接受，這時(shí)你律師允許你簽合同，附上準(zhǔn)備好的10%訂金送到賣方律師，賣方簽字。 10%的訂金存在賣方律師戶頭直到過戶。要注意在收到所有人都簽好的合同之前，賣主還可接受別人的出價(jià)。
5. 如要貸款必須提前進(jìn)行申請(qǐng)，建議找房前已拿到銀行貸款合格證明。
6. 你的經(jīng)紀(jì)會(huì)交給你公寓大樓委員會(huì)所需要的申請(qǐng)表格及要準(zhǔn)備的資料。你需填好所有申請(qǐng)表，會(huì)計(jì)師簽字的財(cái)務(wù)報(bào)告，三年的完稅證明（有的要二年的報(bào)稅證明），銀行報(bào)表，個(gè)人及財(cái)務(wù)推薦信，專業(yè)推薦信，買賣合同，如有貸款需提供銀行貸款承諾。
7. 當(dāng)你填好申請(qǐng)表格附上所有文件，你的經(jīng)紀(jì)會(huì)再檢查，然后交給公寓管理公司審核再轉(zhuǎn)交委員會(huì)。所有文件表格必須齊全，否者管理公司不接受。
8. 合作公寓申請(qǐng)初次批準(zhǔn)，會(huì)安排和委員會(huì)面試，這是很嚴(yán)肅不可輕忽的事情，就像商業(yè)會(huì)議對(duì)待。如果哪位委員不喜歡你，不同意你買，就很麻煩了。
9. 經(jīng)過委員會(huì)批準(zhǔn)后，你就可以準(zhǔn)備過戶。
而購(gòu)買康斗公寓就省去面試了，只要將所需表格資料按順序填好送交檢閱，基本上會(huì)批準(zhǔn)，從合同到過戶約60天，合作公寓所需時(shí)間較長(zhǎng)至少60-90天。
還有一點(diǎn)要說明的是：購(gòu)買康斗公寓(Condo)，要付房產(chǎn)稅和每月的公共費(fèi)用；購(gòu)買合作公寓(Co-op)，要付房產(chǎn)稅和每月管理費(fèi)。房產(chǎn)稅是跟隨樓寓的種類丶地區(qū)和公寓面積來計(jì)算；而公共費(fèi)用和管理費(fèi)與樓寓的種類和公寓面積有關(guān)，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務(wù)的樓寓，每月費(fèi)用較高。稅或是物業(yè)稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費(fèi)用和物業(yè)稅都是商業(yè)上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國(guó)有流動(dòng)資產(chǎn)并有個(gè)人銀行戶頭，購(gòu)房過程通常需要兩個(gè)月。因此必須提前準(zhǔn)備，看房階段就必須將資金準(zhǔn)備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個(gè)月時(shí)間
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