近些年，人民幣全球資產(chǎn)配置日漸盛行，加上美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，讓許多精明的國(guó)內(nèi)投資客看上了美國(guó)這塊潛力市場(chǎng)，中美跨境投資日漸盛行。
面對(duì)不斷上漲的美國(guó)樓市，今年年初我也果斷出手，在洛杉磯東區(qū)成功買房，當(dāng)時(shí)主要考慮也是看好未來(lái)市場(chǎng)，決定做長(zhǎng)期投資。前期做市場(chǎng)研究以及具體買房過(guò)程中，接觸了一些國(guó)內(nèi)投資客。聊天過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多國(guó)內(nèi)買家普遍在國(guó)內(nèi)事業(yè)和投資都做得相當(dāng)成功，但是對(duì)于一個(gè)陌生的海外市場(chǎng)有諸多的誤區(qū)。常常套用國(guó)內(nèi)的思路進(jìn)行地產(chǎn)投資，常常會(huì)走一些彎路。
對(duì)于美國(guó)買房投資有許多消息可以供參考，由于信息的來(lái)源不同，各路言論千差萬(wàn)別。由于我本身不是做房地產(chǎn)買賣的業(yè)務(wù)，我可以站著一個(gè)投資者的角度去分析美國(guó)地產(chǎn)的情況。今天我就把自己對(duì)美國(guó)房產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)和想法整理分享出來(lái)，希望能對(duì)有意向中美跨境投資的朋友有所幫助。
一美國(guó)三種常見(jiàn)投資住宅類型
美國(guó)住宅地產(chǎn)簡(jiǎn)單可以分為三大類：
獨(dú)立屋（Single Family House）
聯(lián)排別墅（ Condo）
公寓（Apartment）
1獨(dú)立屋Single Family House
目前在美國(guó)銷售的住宅中一半以上為獨(dú)立屋。屋主擁有土地，并對(duì)此土地有全權(quán)使用權(quán)，土地范圍內(nèi)的事情都可以自己作決定（在合理范圍內(nèi)，有些需要政府審批），從房屋外型風(fēng)格、庭院改善以及建造花園泳池等等。屋主可以根據(jù)個(gè)人的喜好，打造自己夢(mèng)想的家園。
相同區(qū)域，獨(dú)立屋的價(jià)格和升值潛力最大。而且每月基本沒(méi)有管理費(fèi)，不過(guò)整個(gè)屋子的維修和草坪維護(hù)需要屋主自己打理。
2聯(lián)排別墅 Condo
聯(lián)排別墅由于和鄰居公用墻面，所以每單元屋主只擁有自己?jiǎn)卧獌?nèi)部、屋頂和外墻的一部分所有權(quán)。屋主每月都要支付物業(yè)費(fèi)HOA，用以日常維修，公共區(qū)域維護(hù)，一部分保險(xiǎn)以及意外費(fèi)用。
很多聯(lián)排別墅都有自己的小區(qū)，有些管理好的小區(qū)還配備休閑場(chǎng)所，游泳池或健身中心。具體環(huán)境檔次，和每月所交物業(yè)管理費(fèi)成正比。
3公寓Apartment
美國(guó)的公寓很象中國(guó)城市里的商品套房。只是國(guó)內(nèi)普遍是高層建筑，而洛杉磯一般公寓都是兩三層（五六層已經(jīng)算是很高了）。
公寓一般三五套組成一幢樓，每套房配1-2個(gè)停車位，很多也是小區(qū)形式，有公用花園和綠地。因?yàn)樾^(qū)容積率低，走進(jìn)去環(huán)境非常不錯(cuò)。如果放在國(guó)內(nèi)，基本算是豪華小區(qū)的級(jí)別。
TIPS: 在美國(guó)一般公寓買來(lái)出租的比較多，有條件的老美拿來(lái)自住比較少（除非在市中心建筑非常密集的地區(qū)），就算是租房考慮公寓的也是收入較低的美國(guó)家庭或是學(xué)生。如果未來(lái)賣出去的時(shí)候，買家人群選擇同樣比較窄。所以一般投資買房，有條件選擇的話，選擇獨(dú)立屋或是聯(lián)排別墅會(huì)比較安全。
二洛杉磯投資區(qū)域
大洛杉磯地區(qū)是美國(guó)最大的城市群，包含了五個(gè)縣，兩百多個(gè)城市，居住了將近一千八百萬(wàn)人口。這里是世界上最大的娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)中心，也是一個(gè)全球性的商業(yè)、國(guó)際貿(mào)易、教育、媒體、時(shí)尚、旅游、科學(xué)技術(shù)、體育和運(yùn)輸中心。這樣一個(gè)大都會(huì)城市群，蘊(yùn)藏著巨大的投資機(jī)會(huì)。
不過(guò)，細(xì)細(xì)篩選分析，真正值得華人投資的城市和區(qū)域其實(shí)也并不是那么多。比如：華人一般不會(huì)去投資到一個(gè)純黑人區(qū)、純老墨區(qū)；或者一些較老的區(qū)域，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)非常高，人口流入少，房?jī)r(jià)沒(méi)有太多上漲空間。
在美國(guó)大城市，各個(gè)族裔還是喜歡聚居，而且華人本身有自己的文化特點(diǎn)，飲食風(fēng)格，所以華人社區(qū)對(duì)于華人生活來(lái)說(shuō)非常方便。而且華人基本都有儲(chǔ)蓄習(xí)慣，這讓華人社區(qū)的房?jī)r(jià)也長(zhǎng)期處于穩(wěn)定狀態(tài)， 就算遇到經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，華人的儲(chǔ)蓄基礎(chǔ)可以讓自己支持很長(zhǎng)一段時(shí)間，基本上不至于淪落到要賣房求生存的狀況。
三 投資回報(bào)率
美國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)安全的長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，起伏比較穩(wěn)定，基本不會(huì)像國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)那樣像綁著火箭一般上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)以及實(shí)際觀察，在洛杉磯的租金回報(bào)率總體在4-5%。當(dāng)然投資的話，除了租金回報(bào)率，你還要看房?jī)r(jià)未來(lái)本身的升值空間。如果投資時(shí)機(jī)把握的好，地產(chǎn)本身的升值會(huì)高于在租金上的回報(bào)。
老的華人社區(qū)由于長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以房?jī)r(jià)一直保持在高位，在租金回報(bào)率上更低一些，升值潛力也不太大。不過(guò)華人社區(qū)生活極其便利，學(xué)區(qū)也很好，房子非常保值。就算遇到08年金融海嘯，華人區(qū)的房?jī)r(jià)也波動(dòng)不大。
四 美國(guó)投資房我著重考慮的幾點(diǎn)
美國(guó)投資房產(chǎn)，有幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是我比較看重的
1租金回報(bào)率
買房出租，是投資美國(guó)房產(chǎn)后一個(gè)必須要考慮的事情。因?yàn)槊绹?guó)房產(chǎn)是有持有成本的，如果不出租出去，每個(gè)月還需要屋主自己繳納房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)等費(fèi)用。美國(guó)租金回報(bào)率整體還算不錯(cuò)（前面提到了在洛杉磯的租金回報(bào)率總體在4-5%），不過(guò)實(shí)際租金回報(bào)率還是受有許多因素影響。
舉一個(gè)例子：如果你在一個(gè)全十分的學(xué)區(qū)買房，房?jī)r(jià)可能會(huì)遠(yuǎn)高于其他一般學(xué)區(qū)。但是房屋租金，其實(shí)也不會(huì)高太多。這時(shí)你的租金回報(bào)率就會(huì)大大下降。
前幾年在洛杉磯一些區(qū)域，甚至能做到付完首付，后面靠租金完全支付所有銀行貸款、物業(yè)管理、維修成本。但是由于這幾年房?jī)r(jià)飛漲，已經(jīng)很難找到這種正現(xiàn)金流的投資房了。
2房屋建設(shè)年份
美國(guó)市場(chǎng)上出售的房子基本都是二手房，2000年甚至90后建設(shè)的房子已經(jīng)算非常新。在市場(chǎng)上大量出售的都是六七十年代的房子，因?yàn)榻ㄔO(shè)質(zhì)量好、材料好、保養(yǎng)維護(hù)做得也不錯(cuò)，所以整體房屋看上去還都非常新。
不過(guò)房屋的建設(shè)年份也是非常重要的投資指標(biāo)，這會(huì)涉及到你未來(lái)的維修成本。我自己做工程項(xiàng)目，知道有很多水管、電線這些隱蔽工程，隨著年份的增加，需要維修或者更換的機(jī)會(huì)越來(lái)越大。如果一旦涉及到這些隱蔽工程的維護(hù)和施工，成本非常高，基本上你半年左右的租金收入就丟進(jìn)去了。
3學(xué)區(qū)情況
學(xué)區(qū)好壞，無(wú)論是中國(guó)人還是美國(guó)人都非常看重。在美國(guó)，每個(gè)學(xué)校都有專門的評(píng)分。十分制，分?jǐn)?shù)越高基本學(xué)校教育水平越高。而且學(xué)區(qū)是不僅關(guān)系到未來(lái)孩子念書環(huán)境，也關(guān)系到整個(gè)社區(qū)的治安環(huán)境。好學(xué)區(qū)，整體居民素質(zhì)都會(huì)高很多。
不過(guò)，對(duì)于投資房怎么平衡學(xué)區(qū)和租金回報(bào)率是一個(gè)重要考慮。前面也說(shuō)到，學(xué)區(qū)好到一定程度，租金回報(bào)率其實(shí)是慢慢下降的。
4洗手間數(shù)量
這是我個(gè)人比較注意的一個(gè)投資細(xì)節(jié)！
中國(guó)介紹房子一般是說(shuō)：幾房幾廳，比如：三房?jī)蓮d，兩房?jī)蓮d。在美國(guó)是說(shuō)：幾房幾衛(wèi)，比如：三房三衛(wèi)，三房?jī)尚l(wèi)。
美國(guó)人對(duì)于洗手間的數(shù)量非�？粗亍Ｒ�?yàn)橐话惴孔用娣e一般都足夠大，所以他們對(duì)住宅的面積要求不太高，但是洗手間的數(shù)量一定要夠。一個(gè)房子的洗手間數(shù)量基本上可以和房子檔次成正比。洗手間越多，房子越高檔。
5找到好的經(jīng)紀(jì)人
美國(guó)買房是一件非常專業(yè)的事情，不僅對(duì)于國(guó)外買家是這樣，本地買家也很難親力親為把整個(gè)地產(chǎn)過(guò)戶完成。我在完成買房交易之后，到ESCROW簽過(guò)戶文件，差不多簽了一百份文件。找經(jīng)濟(jì)人，前期需要花時(shí)間，做好甄別工作。如果前面能夠把工作做細(xì)，找到一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)、信得過(guò)的經(jīng)紀(jì)人，后面會(huì)省時(shí)省力，少操很多心。
有時(shí)候，國(guó)內(nèi)買家有一個(gè)固定思維，希望貨比三家。前期接觸不同的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了解和比較是應(yīng)該的，不過(guò)最后確定好了以后，在買房過(guò)程中腳踏幾只船，同時(shí)讓幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)去看房，我覺(jué)得其實(shí)沒(méi)有必要。因?yàn)橥耆_(kāi)市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人手里的房源都基本一致，比得就是服務(wù)、買賣經(jīng)驗(yàn)和人品。任何地方，優(yōu)秀的人才總是供不應(yīng)求，業(yè)務(wù)不斷的。如果因?yàn)樾湃螁?wèn)題，錯(cuò)過(guò)一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，實(shí)際上是買家的一大損失。
強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：我這里說(shuō)的經(jīng)紀(jì)人不僅僅是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，也包含了貸款經(jīng)紀(jì)人（除非你是現(xiàn)金買家）。這兩者需要非常好的配合，才能順利完成買房大事。
五兩個(gè)相對(duì)不太重要的指標(biāo)
投資美國(guó)房地產(chǎn)，原則上需要綜合所有數(shù)據(jù)和指標(biāo)。但是因?yàn)閿?shù)據(jù)太多，又是賣方市場(chǎng)，我認(rèn)為應(yīng)該抓大放小，有些不是特別重要的指標(biāo)可以不用特別關(guān)注。我這里重點(diǎn)提出來(lái)兩個(gè)不太重要的指標(biāo)是，是因?yàn)楹蛧?guó)內(nèi)文化不一樣，國(guó)內(nèi)買家容易陷入的誤區(qū)。
1每平方尺多少錢
在國(guó)內(nèi)買房，首先要問(wèn)：房子多少錢一平米？這一點(diǎn)在美國(guó)其實(shí)是一個(gè)不太重要的。
因?yàn)樘嘁蛩貢?huì)影響到這個(gè)數(shù)字：房屋類型不同，年份不同，地區(qū)不同，房屋保養(yǎng)情況，裝修情況等。也許開(kāi)車十分鐘，因?yàn)閷W(xué)區(qū)變了，治安變了，每平方尺的價(jià)格就變化很大。如果你緊盯著每平方尺的價(jià)格，就可能會(huì)變得很糾結(jié)，錯(cuò)過(guò)投資機(jī)會(huì)。
反倒是如果作為建商，在蓋房子之前，對(duì)于周邊區(qū)域房子的每平尺單價(jià)是需要重點(diǎn)考慮的。在不同區(qū)域蓋房子，這個(gè)投資回報(bào)率會(huì)相差很大。
2配套設(shè)施是否完善
如果經(jīng)紀(jì)人一再跟你強(qiáng)調(diào)：這個(gè)地方非常方便，離高速公路近，配套設(shè)施完善，購(gòu)物方便。對(duì)這類話，你基本可以忽略！
美國(guó)是一個(gè)高度開(kāi)發(fā)的國(guó)家，配套設(shè)施都相當(dāng)完善，就算是新開(kāi)發(fā)區(qū)，在賣房之前，都會(huì)先把配套設(shè)施做好，再慢慢把居民引進(jìn)去。
在洛杉磯，如果沒(méi)有車，在哪里都不方便；如果你有車，在哪里都方便。對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，居住唯一考慮方不方便的就是：能不能逛中國(guó)超市，能不能方便的吃到正宗的中國(guó)餐館。
六投資和自住能否兼顧
我和好幾個(gè)國(guó)內(nèi)買家聊天，他們都和我會(huì)討論投資和自住的問(wèn)題。每個(gè)人都希望既能買到投資回報(bào)率高，又能滿足自己審美要求的房子。
我個(gè)人覺(jué)得投資房跟自住房要求的很多是不一致的，買房過(guò)程中需要有所取舍。當(dāng)你資金相對(duì)有限的情況下，找到兩者相互兼?zhèn)洌顿Y和自住都能滿足的房產(chǎn)是比較困難的。特別是在目前這個(gè)賣方市場(chǎng)下，好的房源都有十幾個(gè)甚至二十幾個(gè)買家同時(shí)競(jìng)價(jià)。我覺(jué)得買房心態(tài)上有所放棄是比較務(wù)實(shí)的。
當(dāng)你買到一個(gè)投資房，恰恰又是自己非常喜歡，未來(lái)能夠考慮自住，那你應(yīng)該覺(jué)得自己非常幸運(yùn)！
后記
這篇文章是我個(gè)人美國(guó)房產(chǎn)投資的一個(gè)基本思路，算是拋磚引玉，給大家以啟發(fā)。希望大家能夠在后面評(píng)論區(qū)給我留言，分享您的地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，或者提出您的疑問(wèn)，我們共同探討！
美國(guó)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)還非常多。相信只要把握好市場(chǎng)大方向，無(wú)論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有多么激烈，大家都能買到自己心儀的房子。
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