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1996-2016年美國(guó)紐約都市圈、舊金山都市圈、紐約皇后區(qū)、舊金山市名義房?jī)r(jià)(來源:Zillow)

1、舊金山與紐約房?jī)r(jià)歷史波動(dòng)

舊金山都市圈以美國(guó)西海岸著名港口城市舊金山為核心，是加利福利亞州重要的經(jīng)濟(jì)和文化中心。舊金山灣區(qū)氣候宜人，冬暖夏涼，全年溫差不大，為美國(guó)最適宜居住的地區(qū)之一。

此外，舊金山灣區(qū)是全球的高科技中心硅谷所在地，包括蘋果、谷歌、因特爾、惠普、甲骨文、Twitter等公司的總部均坐落于此，亞馬遜、微軟、IBM等公司也在此建立了分部和研發(fā)中心，同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)投資界超過50%的獨(dú)角獸公司(估值超過10億美元)也集中于此，如Uber和Airbnb。

從人文社會(huì)環(huán)境來看，舊金山灣區(qū)具有世界一流的教育資源，包括斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)伯克利分校等高等院校密布，優(yōu)質(zhì)的小學(xué)到高中也很多，進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)的吸引力。舊金山都市圈包括舊金山市(SanFrancisco)、奧克蘭(Oakland)、菲蒙市(Fremont)、海沃德(Hayward)和康科德(Concord)等主要城市。

1970-2016年紐約市總?cè)丝?/span>

經(jīng)歷300多年的發(fā)展，紐約市已成為全球金融、商業(yè)和文化中心，也是美國(guó)東部最繁華的大都市。曼哈頓作為紐約的中心區(qū)，是美國(guó)的金融中心，百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、聯(lián)合國(guó)總部、中央公園等均集中在此。

從人文社會(huì)環(huán)境來看，由于就業(yè)機(jī)會(huì)多、生活便利，紐約對(duì)于外來移民的吸引力較高，同時(shí)，也是華人在北美的主要聚居地，2010年，紐約市人口中華裔占比高達(dá)12.7%，同時(shí)教育資源豐富，如著名的哥倫比亞大學(xué)、紐約大學(xué)等均坐落于此。紐約地區(qū)包括紐約(NewYork)、澤西城(JerseyCity)、揚(yáng)克斯(Yonkers)、帕特森(Paterson)等。

1975-2016年美國(guó)納斯達(dá)克綜合指數(shù)和Case-Shiller舊金山房?jī)r(jià)指數(shù)

從歷史房?jī)r(jià)波動(dòng)來看，1990年代末至2006年，以及2012年至今是歷史上舊金山市與紐約房?jī)r(jià)漲幅最高的兩個(gè)區(qū)間。

首先，1996年6月至2006年1月，紐約都市圈和舊金山都市圈房?jī)r(jià)的年增速分別為10.87%和12.6%，大幅超過全美房?jī)r(jià)年增速6.64%。2006年1月，全美獨(dú)棟別墅(Single House)中間價(jià)為18.48萬(wàn)美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨(dú)棟別墅中間價(jià)分別為44萬(wàn)美元和73.08萬(wàn)美元，而紐約皇后區(qū)和舊金山市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步達(dá)到49.12萬(wàn)美元和79.75萬(wàn)美元。而1996年6月，全美獨(dú)棟別墅中間價(jià)為10.03萬(wàn)美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨(dú)棟別墅中間價(jià)分別為16.51萬(wàn)美元和23.67萬(wàn)美元。

其次，截止2016年7月，紐約都市圈和舊金山都市圈近5年房?jī)r(jià)的年增速分別為8.12%和10.66%。2016年7月，全美獨(dú)棟別墅(Single House)中間價(jià)為18.61萬(wàn)美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨(dú)棟別墅中間價(jià)分別為38.01萬(wàn)美元和84.68萬(wàn)美元，而紐約皇后區(qū)和舊金山市的房?jī)r(jià)則達(dá)到51.79萬(wàn)美元和112.18萬(wàn)美元。舊金山市房?jī)r(jià)在2015年第三季度達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。

總體而言，兩大都市圈內(nèi)中心城市與其他城市房?jī)r(jià)差別較大，如2016年5月，紐約都市圈的澤西城房?jī)r(jià)同比上漲9%，而更偏遠(yuǎn)的帕特森房?jī)r(jià)則同比下降9.6%，舊金山市和灣區(qū)的房?jī)r(jià)也顯著高于加州內(nèi)陸地區(qū)。

2、1990年代末和2012年以來兩次房?jī)r(jià)波動(dòng)原因

1990年代末和2012年以來的房?jī)r(jià)迅速上漲具有一定相似之處，原因包括：就業(yè)和人口增長(zhǎng)、土地緊缺、股市增長(zhǎng)帶來的新增財(cái)富、貸款利率降低等。

a、就業(yè)和人口持續(xù)增長(zhǎng)。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，舊金山灣區(qū)高科技企業(yè)和紐約的就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人口激增提高住房需求，推升了房?jī)r(jià)。根據(jù)舊金山灣區(qū)BizTalk統(tǒng)計(jì)，硅谷工程師的平均年薪超過10萬(wàn)美元，此外還有獎(jiǎng)金和股票分紅收入。高科技公司的發(fā)展帶動(dòng)了餐館從業(yè)者、清潔工、建筑工人、商品零售業(yè)者、教師等的住房需求。

人口密度高，加之外來移民持續(xù)融入，促進(jìn)了舊金山和紐約的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。隨著近幾年美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況逐步好轉(zhuǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)也退出量化寬松政策，失業(yè)率降低、新增非農(nóng)就業(yè)人數(shù)持續(xù)上升，國(guó)外資金回流，海外移民數(shù)量顯著增加，其中舊金山和紐約是其中重要的移民目的地，進(jìn)一步提高了房?jī)r(jià)。

b、可用住宅建設(shè)用地減少推升了房?jī)r(jià)。舊金山灣區(qū)呈現(xiàn)“西面傍海、三面環(huán)山、中間一個(gè)空心大海灣”的結(jié)構(gòu)，隨著幾十年大規(guī)模的建設(shè)開發(fā)，可利用的住宅建設(shè)用地越來越少。而紐約經(jīng)過多年開發(fā)，加上臨海的島灣地形，可利用土地也較少，導(dǎo)致紐約曼哈頓公寓供給不足，加之嚴(yán)格的房屋建設(shè)密度限制，從而推升了房?jī)r(jià)。

c、股市增長(zhǎng)帶來的新增財(cái)富是促進(jìn)舊金山和紐約房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要原因。納斯達(dá)克綜合指數(shù)歷史上歷經(jīng)兩輪上漲，包括從1996年1月的1059.79點(diǎn)上漲到2000年8月的4206.35點(diǎn)，從2009年2月的1377.84點(diǎn)上漲到2016年7月底的5162.13點(diǎn)，股市增長(zhǎng)帶來的新增財(cái)富是1997-2000年的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代(Dot-com Era)和2012年以來舊金山和紐約房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因。

1970-2016年紐約市總?cè)丝?/span>

d、抵押貸款利率下行直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。美國(guó)30年期抵押貸款固定利率從1994年底的9.11%降低到1999年3月底的6.88%，從2008年9月底的6.32%降低到2016年6月底的3.59%，1990年代末和次貸危機(jī)以來舊金山與紐約的房?jī)r(jià)劇烈上漲與抵押貸款利率大幅下行直接相關(guān)。