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在進(jìn)入正題前，先讓我們看一下影響地產(chǎn)投資回報(bào)的客觀因素:

－ 國(guó)家/地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況突變: 假設(shè)您的地產(chǎn)即將完成翻新，且已找到租客。但此時(shí)，由于當(dāng)?shù)啬硞�(gè)支柱企業(yè)突然決定搬遷，裁員數(shù)百人，人口流動(dòng)，租金下跌，導(dǎo)致原先的租客退出，您的空置成本會(huì)直線上升。

－ 隱藏的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題: 大多數(shù)情況下，系統(tǒng)的屋檢會(huì)幫您發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，避免踩到雷區(qū)。但有些時(shí)候，某些問(wèn)題(如: 發(fā)霉或結(jié)構(gòu)損壞)只有在更換地板/屋頂/墻面時(shí)才能發(fā)現(xiàn)。

－ 資金短缺: 如果您和他人合伙投資，其它投資人的突然退出也會(huì)使您面臨項(xiàng)目延期或夭折的窘境。

1. 光想不做

出于各種原因，有些投資者一直處于觀望狀態(tài)，困在自己假設(shè)的各種情境中，不敢試水。但實(shí)際上，對(duì)于有資金高效利用、資產(chǎn)傳承、子女留學(xué)或樂(lè)退養(yǎng)老需求的高凈值人士來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是在風(fēng)險(xiǎn)控制還是長(zhǎng)期受益上都格外突出。退一萬(wàn)步講，地球上可開發(fā)利用的土地有限，居住將會(huì)是不便的剛性需求。

2. 地點(diǎn)不佳

 “地點(diǎn)，地點(diǎn)，還是地點(diǎn)” 絕對(duì)是房地產(chǎn)投資的核心指導(dǎo)思想。無(wú)論是哪種地產(chǎn)類型，承租或購(gòu)買您地產(chǎn)的個(gè)人或企業(yè)都會(huì)將“地理位置”作為首要考量，其次才是地塊大小和建筑本身。我們常說(shuō)的“好地段” 一般具有人口密集、物業(yè)豐富、學(xué)區(qū)評(píng)分高、交通便利、治安良好、有大型開發(fā)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施更新快等特點(diǎn)。當(dāng)然，以上條件具備的越多，該地產(chǎn)未來(lái)的增值潛力越大。正是由于區(qū)域的重要性，投資者才更需要在投資團(tuán)隊(duì)的協(xié)助下提前了解當(dāng)?shù)厍闆r和未來(lái)政府規(guī)劃。雖然位置較差的地產(chǎn)也能夠獲利，但這種投資模式風(fēng)險(xiǎn)較大，不適合新手。

3. 不懂投資數(shù)據(jù)

無(wú)論您選擇何種策略 (如: 長(zhǎng)期持有增值或短期翻新拋售)，分析和對(duì)比投資數(shù)據(jù)都是項(xiàng)目選擇中的重要組成。以下并非一份完整的清單， 您需要在經(jīng)紀(jì)人的幫助選擇相關(guān)數(shù)據(jù)，并在盡職調(diào)查(Due Diligence) 階段確定花費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)和收入，指導(dǎo)自己做出合理的購(gòu)買決策。

• 地產(chǎn)市值
• 地產(chǎn)修繕后的價(jià)值(After Repair Value)
• 修繕成本(含人工、材料和金錢本身)
• 同類地產(chǎn)目前的租金情況
• 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度(同類地產(chǎn)、買家和租客)
• 買家對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期，愿意付出的價(jià)格

長(zhǎng)期持有出租地產(chǎn)的投資者需要關(guān)注:

• 過(guò)戶費(fèi)
• 地產(chǎn)稅
• 貸款服務(wù)和條款
• 物業(yè)管理費(fèi)
• 招租涉及的宣傳費(fèi)
• 法律費(fèi)用(如: 驅(qū)逐原租客)
• 維修、維護(hù)費(fèi)
• 空置成本及預(yù)期中租客交替的空置時(shí)間
• 預(yù)期租金拖欠
• 與最終出售相關(guān)的開銷
• 預(yù)期地產(chǎn)增值
• 預(yù)期持有時(shí)間

4. 用短線操作思維指導(dǎo)長(zhǎng)期持有地產(chǎn)

如果您想購(gòu)買地產(chǎn)再出租的話，需要長(zhǎng)期持有，待地產(chǎn)增值較多后再作拋售打算，切勿急功近利，將短線與長(zhǎng)線投資策略混為一談。

投資者需要:

• 學(xué)習(xí)市場(chǎng)情況，熟悉周邊地產(chǎn)價(jià)格。
• 對(duì)需求、租金和競(jìng)爭(zhēng)有較清楚的了解。
• 注重談判技巧，選擇對(duì)的，斟酌貴的。
• 在投資顧問(wèn)的幫助下進(jìn)行成本及現(xiàn)金流分析。

避免:

• 只關(guān)注買入價(jià)，卻忘記考慮過(guò)戶費(fèi)和未來(lái)拋售價(jià)格。
• 高估了地產(chǎn)的增值潛力。
• 持有時(shí)間過(guò)短，損失了日�，F(xiàn)金流和項(xiàng)目總體投資利潤(rùn)。

5. 選錯(cuò)貸款

一般來(lái)講，同時(shí)具備以下特征的貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，需要謹(jǐn)慎對(duì)比和選擇。

• 利率較高且浮動(dòng)
• 月供較多
• 有大額尾付貸款(Balloon Payment)
• 抵押貸款對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)有追索權(quán)(Recourse)

由于美國(guó)的住宅貸款一般利率較低，且30年或15年定期，分期付款，不存在前三點(diǎn)的擔(dān)憂。但一旦投資者無(wú)力還款，其個(gè)人資產(chǎn)(如: 房屋本身)會(huì)銀行追討。如果是購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，那么以上四條在貸款條款中均會(huì)涉及，這也就是為什么投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益都相應(yīng)高于住宅。讓我們用一個(gè)例子解釋一下住宅和商業(yè)貸款之間的差別:

王先生貸款 $100 萬(wàn)購(gòu)買一處租戶為星巴克的零售地產(chǎn), A 銀行給王先生的貸款年限(Term)為 10 年，攤銷期(Amortization)為 30 年。也就是說(shuō), 王先生每月的還款額要按 30 年計(jì)算，但還款時(shí)間只有10 年。在第十年結(jié)束時(shí)，王先生有兩種選擇 : 1) 一次性付清剩余貸款(Balloon Payment) , 2) 向 A 銀行或其他銀行“再貸款”(Refinance)。 貸款年限短是銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考量, 占線拉的越長(zhǎng), 銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。而攤銷期的時(shí)長(zhǎng)則是基于商業(yè)地產(chǎn)的投資金額大和現(xiàn)金流有限因素的考量, 過(guò)短的分期付款時(shí)間會(huì)使月供飆升, 讓您無(wú)力償還。

－ 以上案例出自《美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)入門》一書