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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策有利于落實(shí)“房子是用來住的”，對于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用。共有產(chǎn)權(quán)房——這是一個(gè)歷史性特大利好！普通家庭都可以實(shí)現(xiàn)住房夢！然而，早在18世紀(jì)80年代，美國就出現(xiàn)了“共有產(chǎn)權(quán)住房”（co-op),下面請隨北美購房網(wǎng)一起來看看美國的“共有產(chǎn)權(quán)住房”（co-op)吧！

合作公寓（co-op）與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)權(quán)公寓（condo）有所不同，其中最主要的一點(diǎn)是合作公寓的產(chǎn)權(quán)由公寓公司所有。這意味著，當(dāng)您購買合作公寓時(shí)，您實(shí)際上購買的并不是公寓的產(chǎn)權(quán)，您真正購買的是公寓公司的股份和獨(dú)有的長久租約，過戶時(shí)獲得的是公寓股份證明書（Stock Certificate）和專有租賃 （Proprietary Lease）。

通常，合作公寓越大，您所購買公司的股份就越多。同時(shí)，每月根據(jù)您所購買股份的比例支付合作公寓的維護(hù)費(fèi)（maintenance fee）。這個(gè)費(fèi)用是用來支付大樓基本維護(hù)費(fèi)用、大樓工作人員的工資，房地產(chǎn)稅等等。 

18世紀(jì)80年代，“合作式生活”（或稱“烏托邦”）由法國社會主義學(xué)者者查爾斯·傅里葉首先引入，他的基本思想是“合作更有效率”。一位從法國移民至美國的學(xué)者菲利普·胡伯特（Philip Hubert）隨后提出了“合作公寓”的概念，并最終建立了第一個(gè)合作公寓 - 休伯特家庭俱樂部，位于現(xiàn)在的紐約(置業(yè))市曼哈頓中城的卡內(nèi)基音樂廳（Carnegie Hall）附近。

但根據(jù)“紐約時(shí)報(bào)”的報(bào)道，盡管起源于烏托邦，合作公寓很快成為了資本主義、排他主義和歧視主義的一場歡慶。根據(jù)作家伊麗莎白·霍伊斯（Elizabeth Hawes）的說法，新的合作式“休伯特家庭俱樂部”在麥迪遜大道和中央公園旁大放異彩，向當(dāng)時(shí)的紐約權(quán)貴們提供了令人神往的奢華舞臺。打入這個(gè)圈子要通過“權(quán)力、名譽(yù)和金錢”的化學(xué)作用。

而今天，在紐約的住宅地產(chǎn)中，合作公寓的一席之地越來越小，特別是在新開發(fā)項(xiàng)目幾乎全是產(chǎn)權(quán)公寓的趨勢下。不變的是，一如以往，合作公寓董事會擁有絕對的話語權(quán)。董事會有權(quán)拒絕任何“不太合適”的買家。值得注意的是 “合適”是也由董事會自行定義的。

看到這里，不少人會問co-op值得買嗎？co-op和condo到底買哪個(gè)？Nareig選取了兩套曼哈頓下城區(qū)在售的房源來做比較。

182 Ninth Avenue(a)和The Broadmoor（b) 都處于曼哈頓地理位置最優(yōu)的下城區(qū)。182 Ninth Avenue是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓（condo)，The Broadmoor (co-op)是合作產(chǎn)權(quán)公寓。

兩套公寓的面積幾乎相差無幾，都是2室2衛(wèi)實(shí)用性，值得一提的是a附有露臺，天氣好的周末，約上三倆好友，BBQ配上啤酒也是十分愜意

公寓除了擁有一個(gè)非常適合娛樂的大型私人戶外露臺外，另一大亮點(diǎn)則是廚房，設(shè)有Sub-Zero冰箱，維京爐，維京烤箱，維京洗碗機(jī)，花崗巖臺面和美麗的白色漆柜。廚房通向起居/用餐區(qū)，通過三個(gè)令人驚嘆的8英尺的窗戶俯瞰城市景觀。主人套房設(shè)有壁櫥和帶雙水槽的大型連接浴室，獨(dú)立淋浴間和浸泡式漩渦浴缸。第二間臥室還設(shè)有配備齊全的衣柜，而第二個(gè)全套浴室則設(shè)有大型步入式淋浴間。

The Broadmoor公寓裝修同樣精美，開放式的生活區(qū)和餐廳，廚房擁有開闊的中心大理石島，不銹鋼電器和豐富的定制存儲空間，可以滿足您的存儲需求�？蛷d內(nèi)置有定制的書架，適合收藏各類書籍，如果您愛好閱讀，這絕對是一個(gè)完美的設(shè)計(jì)�？烧{(diào)光的嵌入式照明，增強(qiáng)空間感，讓室內(nèi)顯得更加簡潔。公寓視野極佳，每個(gè)房間都可欣賞到帝國大廈的壯闊景觀。兩間臥室都設(shè)有特大號床，讓您睡的舒適安心。主臥室設(shè)有連接浴室，花灑、毛巾加熱器、梳妝臺，以及一個(gè)完美的步入式衣柜，讓您不必再為儲物煩惱。公寓均采用硬木地板鋪設(shè)，天花板內(nèi)置環(huán)繞揚(yáng)聲器系統(tǒng)，完美地體現(xiàn)了現(xiàn)代感與古典藝術(shù)的融合。

可以發(fā)現(xiàn)，這兩套公寓無論從地理位置，戶型以及裝修都難分高下。那么不妨讓我們來揭曉兩套公寓的售價(jià)

由于兩套公寓的產(chǎn)權(quán)不同，The Broadmoor ( co-op)  的價(jià)格與同一地區(qū)182 Ninth Avenue  (condo)竟然相差近了45萬美元，雖然房價(jià)如此誘人，NAREIG想要補(bǔ)充的是，購買182 Ninth Avenue  (condo)，每月的維護(hù)費(fèi)用大約在975美元（物業(yè)管理費(fèi)398美元加上房產(chǎn)稅577美元），The Broadmoor ( co-op) 每月的維護(hù)費(fèi)用在1612美元（物業(yè)管理費(fèi)可抵稅）。

1. 董事會由租戶業(yè)主（合作公寓的購買者）選舉產(chǎn)生，其職責(zé)是會見，面試，選擇潛在業(yè)主。董事會的最高宗旨是“保護(hù)現(xiàn)有合作公寓的購買者的利益”。 

2. 提供更加穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。居民流動性較小。第一，獲得審批很不容易；第二，很多合作公寓對投資房有明文限制，不允許出租，或每年只能出租3-6個(gè)月，或每3年能出租1年。

3. 股東們每月支付的維護(hù)費(fèi)用大部分是可抵稅的。

4. 因?yàn)橄鄬Φ牟涣鲃有裕�合作公寓的房價(jià)相對產(chǎn)權(quán)公寓較便宜。

5. 在買賣過程中，過戶費(fèi)較便宜。

1. 相比于產(chǎn)權(quán)公寓，合作公寓的董事會通常要求大量的首付款。許多紐約市曼哈頓上東區(qū)的合作公寓甚至不允許融資，合作公寓董事會會審計(jì)購房資金來源。

2. 大部分合作公寓對投資房有明文要求，不允許或有條件的允許房主出租房屋，因此投資合作公寓相對比較困難。每個(gè)合作公寓的董事會都有自己的章程，一般來說，出租必須經(jīng)過董事會書面批準(zhǔn)。隨著時(shí)代的進(jìn)步，也出現(xiàn)了一些相對較靈活的合作公寓，被稱為“簡單董事會”。

3. 業(yè)主通常不得將其合作公寓用于職業(yè)或商業(yè)目的，如不能以合作公寓的地址注冊公司不能在合作公寓里接待客戶等等。

4. 合作公寓的裝修也需要通過董事會的書面批準(zhǔn)。國人概念中的“我家的墻，我想敲就敲，又不是承重墻”的觀點(diǎn)是行不通的。

5. 合作公寓的業(yè)主如果想出售物業(yè)，也請遵守申請程序，同時(shí)只有董事會批準(zhǔn)的新買家有權(quán)購買。

購買合作公寓時(shí)需考慮的事項(xiàng)：

合作公寓可能會為外國投資者帶來巨大的投資機(jī)會，因?yàn)樗鼈儽葌鹘y(tǒng)的公寓定價(jià)少10％至20％，但這也又從估價(jià)的角度再次提醒了投資者合作公寓的不流動性。合作公寓董事會對于購房者享有“生殺大權(quán)”，購房者必須經(jīng)過董事會批準(zhǔn)方能購買合作公寓，這當(dāng)然也包括外國投資者，而當(dāng)?shù)睾献鞴�寓董事會對于海外投資者的陌生度也往往給交易雪上加霜。一般情況下，批準(zhǔn)過程可能需要幾個(gè)月的時(shí)間。由于法律原因，合作公寓董事會往往不會明確給出拒絕的原因，這也加深了申請的難度，沒有吸取教訓(xùn)的機(jī)會。合作公寓對裝修和出租的限制也使您很難產(chǎn)生如產(chǎn)權(quán)公寓般的穩(wěn)定現(xiàn)金流。最后，當(dāng)您計(jì)劃出售您的合作公寓時(shí)，潛在買家也必須經(jīng)過合作公寓董事會的批準(zhǔn)，而董事會不是站在您的立場上評估潛在買家的，他們在乎的是“保護(hù)現(xiàn)有合作公寓購買者的利益”，而不是“您的投資回報(bào)率“。

在紐約市購買合作公寓的過程可能會因交易而異，但通常情況如下：

1. 確認(rèn)合作公寓 - 不用說，流程的第一步是選定適合您（位置，面積和便利設(shè)施要求）的合作公寓。（這一步和產(chǎn)權(quán)公寓一樣）

2. 獲得資金證明 - 許多海外投資者選擇支付現(xiàn)金來購買紐約市的合作公寓。您需要證明您確實(shí)有能力來購買該物業(yè)。通�？梢允悄�銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表或其他形式的報(bào)表。如果您選擇貸款買房，一封來自您銀行的說明您貸款能力的信將是您的首選。

3. 向合作公寓董事會提交申請 - 這是向合作董事會提交房產(chǎn)交易和個(gè)人財(cái)務(wù)信息以供審查的過程。這是該過程中的關(guān)鍵步驟，因?yàn)樵诖诉^程中的錯(cuò)誤可能會導(dǎo)致您的申請直接被拒絕。

4. 進(jìn)行面試 - 假設(shè)您提交的財(cái)務(wù)狀況和其他相關(guān)材料很有說服力，您將被要求與合作公寓董事會面談。這讓合作公寓董事會有機(jī)會與您面對面加深了解，也為合作公寓董事會提供追加問題或材料的機(jī)會。

5. 批準(zhǔn)，過戶- 在收到合作社委員會的批準(zhǔn)后，您將需要完成交易的過程，包括完成所有盡職調(diào)查并確保財(cái)產(chǎn)的合法權(quán)利。