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在進入正題前, 先讓我們看看哪些是影響地產投資回報的客觀因素:

1. 光想不做

出于各種原因, 有些投資者一直處于觀望狀態, 困在自己假設的各種情境中, 不敢試水。但實際上, 對于有資金高效利用、資產傳承、子女留學或樂退養老需求的高凈值人士來講, 不動產無論是在風險控制還是長期受益上都格外突出。退一萬步講, 地球上可開發利用的土地有限, 居住將會是不便的剛性需求。

2. 地點不佳

 “地點，地點，還是地點” 絕對是房地產投資的核心指導思想。無論是哪種地產類型, 承租或購買您地產的個人或企業都會將“地理位置”作為首要考量, 其次才是地塊大小和建筑本身。

我們常說的“好地段” 一般指人口密集、物業豐富、學區評分高、交通便利、治安良好、有大型開發項目、基礎設施更新快的區域。當然, 具備以上條件越多, 地產的增值潛力越大。正是由于區域的重要性, 投資者才更需要在投資團隊的協助下提前了解當地情況和未來政府規劃。雖然位置較差的地產也能獲利, 但其投資模式風險較大, 不適合新手。

3. 不懂投資數據

無論您選擇何種策略 (如: 長期持有增值或短期翻新拋售), 分析和對比投資數據都是項目選擇中的重要組成。以下并非一份完整的清單, 您需要在經紀人的幫助下選擇相關數據, 并在盡職調查(Due Diligence) 階段確定花費、風險和收入, 指導自己做出合理決策。

一般來講，您需要關注的方面有: 

• 地產市值

• 地產修繕后的價值(After Repair Value)

• 修繕成本(含人工、材料和金錢本身)

• 同類地產目前的租金情況

• 市場競爭激烈程度(同類地產、買家和租客)

• 買家對利潤的預期，愿意付出的價格

長期持有出租地產的投資者需要關注:

• 過戶費

• 地產稅

• 貸款服務和條款

• 物業管理費

• 招租涉及的宣傳費

• 法律費用(如: 驅逐原租客)

• 維修、維護費

• 空置成本及預期中租客交替的空置時間

• 預期租金拖欠

• 與最終出售相關的開銷

• 預期地產增值

• 預期持有時間

地產價值和利潤的評估方法:

3. 短線思維指導長線地產

如果您想購買地產再出租的話, 需要長期持有, 待地產增值較多后再作拋售打算, 切勿急功近利, 將短線與長線投資策略混為一談。

長期持有出租地產的投資者需要:

• 學習市場情況, 熟悉周邊地產價格。

• 對需求、租金和競爭有較清楚的了解。

• 注重談判技巧, 選擇對的, 斟酌貴的。

• 在投資顧問的幫助下進行成本及現金流分析。

避免:

• 只關注買入價, 忘記考慮過戶費和未來拋售價格。

• 高估了地產的增值潛力。

• 持有時間過短, 損失了日常現金流和項目總體投資利潤。

5. 選錯貸款

一般來講, 同時具備以下特征的貸款風險較大, 需要謹慎對比和選擇。

• 利率較高且浮動

• 月供較多

• 有大額尾付貸款(Balloon Payment)

• 抵押貸款對個人財產有追索權(Recourse)

由于美國的住宅貸款一般利率較低, 且30年或15年定期, 分期付款, 不存在前三點的擔憂。但一旦投資者無力還款, 個人資產(如: 房屋本身)會被銀行追討。如果是購買商業地產, 那么以上四項在貸款條款中均會涉及, 這也就是為什么投資商業地產的風險和收益都相應高于住宅。讓我們用一個例子解釋一下住宅和商業貸款之間的差別:

以上內容出自《美國商業地產入門》