美國房產(chǎn)稅是怎么征收的
來源：http://www.windhamchina.com/news_1784.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2016/1/1
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據(jù)統(tǒng)計，自1995年以來，美國住房銷售收入每年達1500億美元，房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，為稅收創(chuàng)造了穩(wěn)固的稅住房約占居民家庭資產(chǎn)的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價值僅占其資產(chǎn)總值的25%。源。
美國的房產(chǎn)稅是以財產(chǎn)稅名義徵收的，徵稅對象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府徵收，稅法由各州制定。
美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。例如，根據(jù)加州房地產(chǎn)稅法規(guī)定，凡當?shù)胤康禺a(chǎn)擁有者都是房地產(chǎn)稅納稅人。
美國房產(chǎn)稅的課稅對象為房屋，以房屋估價為課稅依據(jù)。在實際估價過程中，估價和市價往往相差較大，這主要是由於地方政府要求低估大額房地產(chǎn)的價值，以利於吸引外地資本。一般只將估價定為市價的3/4甚至一半。例如，加州房地產(chǎn)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價格，但僅以當?shù)卣畬ｉT從事房地產(chǎn)價值評估部門所確定的市場價的40%作為課稅價格。
房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預算每年的需要確定，而預算應徵收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應變化。確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會通過預算，各級政府根據(jù)各種預算收入和總支出的情況決定徵收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評定的房屋計稅價值確定房產(chǎn)稅的稅率。
稅率的計算公式為：預算應徵收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額＝房產(chǎn)稅稅率。
美國房產(chǎn)稅稅率在各地是不一的，但稅率的高低要受到一定的限制，因為聯(lián)邦法律規(guī)定了對財產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）徵稅的最高限額。財產(chǎn)估價經(jīng)地方立法機關正式批準後，即成當?shù)氐姆ǘǘ惢�。�?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用於估價；一是實際稅率，適用於市價。
由於各地估價比率不一，各地稅率也有較大差異。例如，新澤西州的澤西市房產(chǎn)稅稅率為4.125%。李堡市的稅率為2.18%，其中市政府
徵收的房產(chǎn)稅稅率為0.936%；代縣政府徵收的房產(chǎn)稅稅率為0.276％。紐約市的房產(chǎn)稅最復雜，該市將房屋分為四種類型。
第一種，1個～3個家庭共同居住的住宅，名義稅率為10.694%，實際稅率為0.85%；
第二種，多個家庭居住的民用住宅，名義稅率為１0.552% ，實際稅率為4.75%；
第三種，公共設施，名義稅率為7.720%，實際稅率為3.47%；
第四種，商業(yè)用房屋（如商店、倉庫和辦公樓等），名義稅率為10.608%，實際稅率為4.77%。紐約市有近100萬幢建筑，總價值近4000億美元，每年大約徵收房產(chǎn)稅75億美元，占房屋總價值的1.9%。美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。美國各州對房產(chǎn)稅的減免規(guī)定不盡相同。本文以加州為例。
加州關於房產(chǎn)稅減免稅的規(guī)定主要有:
（1）納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅；
（2）殘疾退伍軍人可免除最高額為15萬美元的房產(chǎn)稅；
（3）教堂、學校、醫(yī)院、圖書館等有關的非營利機構所擁有的房屋可免徵房產(chǎn)稅；
（4）對年齡超過55歲以上的老年人，出售了自用的舊住宅後，而在兩年內(nèi)另外購買自用的新住宅時，只要新住宅價格不高於原有的舊住宅賣價，則可按原有住宅的稅額來繳付房產(chǎn)稅。原則上，納稅人一生只能適用一次；
（5）父母兒女之間轉移主要自用住宅，不論是采用銷售、贈與或繼承方式，其轉移後的房屋不須重新估價，按轉移前的房產(chǎn)稅徵收，此種優(yōu)惠原則上僅限於同一州內(nèi)；
（6）合格的房屋建筑商可申請免除附加財產(chǎn)稅，建筑商須在開工之前和開工之後三十天內(nèi)申請，但房屋建筑完工後必須加以出售。
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