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　　奧蘭多位于陽(yáng)光之州佛羅里達(dá)的中部，由于氣候極佳十分適合華人居住，也由于迪士尼等各大主題樂園的加持，造就了度假觀光產(chǎn)業(yè)的盛行，另外奧蘭多也是知名的會(huì)展中心，同時(shí)也極有潛力躍居全美最大的的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)城市，東南邊的Lake Nona即為著名的醫(yī)療城，有許多大型醫(yī)療院所及研究中心進(jìn)駐，深受許多如醫(yī)生等醫(yī)療產(chǎn)業(yè)人員或外派人士的歡迎，光是此區(qū)就帶動(dòng)超過(guò)五萬(wàn)個(gè)以上的就業(yè)機(jī)會(huì)。再加上美國(guó)網(wǎng)球協(xié)會(huì)將其總部遷移至此，興建中的二百多座網(wǎng)球球埸即將于2016年底前完工，主要訓(xùn)練全美的網(wǎng)球選手及舉辦各種大型國(guó)際比賽，周邊的新社區(qū)、商埸等也一一開發(fā)建設(shè)中，未來(lái)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的興盛也指日可待，同時(shí)奧蘭多也是養(yǎng)老圣地，大型養(yǎng)老社區(qū)如Village等也很受到歡迎，這些產(chǎn)業(yè)及相關(guān)議題都是促使奧蘭多房產(chǎn)不斷上漲的主要原因。

　　

　　過(guò)去華人投資以紐約(房?jī)r(jià))加州等大城市為主，但近幾年由于高價(jià)房產(chǎn)已過(guò)度炒熱，投資金額過(guò)高，許多中國(guó)買家逐漸轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)較低的二線城市，以?shī)W蘭多來(lái)說(shuō)，好的學(xué)區(qū)房中價(jià)位二三十萬(wàn)美金即能買到屋況格局不錯(cuò)的房子，新房也大多在三十到四十萬(wàn)左右，比起動(dòng)輒一二百萬(wàn)美金房?jī)r(jià)的大城市而言要來(lái)的實(shí)惠，生活水平各方面相對(duì)也較低，另外佛州無(wú)州所得稅，以下圖來(lái)看即可得知要在奧蘭多生活，年收入與許多城市相比還是比較低的，這也是許多考慮退休后來(lái)美居住的買家考量的因素之一。

　　

　　那麼要如何選擇好的投資房產(chǎn)呢？如果以純投資想有較高收益的角度來(lái)看，奧蘭多的度假屋無(wú)疑是很好的選擇，尤其是迪士尼周邊的基西米（Kissimmee)市又為首選，在美國(guó)各地有不同的區(qū)域劃分（zoning), 如果是劃分為住宅區(qū)（Residential)一般只能做為自住或七個(gè)月至一年以上的長(zhǎng)租使用，有些社區(qū)或區(qū)域甚至規(guī)定不能出租或不得分租，所以買家購(gòu)買前務(wù)必確認(rèn)清楚。如果是做為短租的區(qū)域，一般劃分的是有規(guī)劃的地段建設(shè)PUD(Planned Unit Development)或是短期出租（Short Term Rental), 在大奧蘭多地區(qū)，主要集中在Kissimmee, Davenport及少數(shù)在Dr. Phillips等幾個(gè)區(qū)域，如果您是想偶爾來(lái)度假自住，就必須購(gòu)買這些可允許短租區(qū)域的房子，這樣不使用的時(shí)候可以由管理公司幫您出租，如果想以長(zhǎng)租房做短期出租，違反區(qū)域劃分就可能會(huì)被鄰居檢舉而觸犯法律。

　　

　　在Kissimmee及Davenport有上百個(gè)做為短租度假的社區(qū)，該如何選擇好的度假屋呢？以下提出幾點(diǎn)建議供投資者參考。

　　

　　一、看距離遠(yuǎn)近及周邊生活機(jī)能

　　

　　大部分短租度假屋的游客主要以到迪士尼等各大主題樂園游玩為主，所以車程距離在30分鐘以內(nèi)是比較適合的，太遠(yuǎn)的距離即便設(shè)施再好，對(duì)游客來(lái)說(shuō)還是比較不方便，吸引力也相對(duì)降低 , 是否方便上高速高路及到機(jī)場(chǎng)的時(shí)間也須了解。另外周邊是否有超市、餐廳及商埸等方便吃飯及購(gòu)物等也必須考量。

　　

　　二、社區(qū)設(shè)施是否完善

　　

　　度假屋比照酒店，通常越新的社區(qū)設(shè)施越好，有會(huì)所、大型社區(qū)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等，更好的有滑水道、獨(dú)木舟、高爾夫球埸等等，以吸引入住游客，即便不外出在社區(qū)內(nèi)也能玩得盡興，有些新社區(qū)更提供購(gòu)物、到府按摩及免費(fèi)接送各大主題樂園等貼心服務(wù)，不過(guò)要注意的是，社區(qū)設(shè)施越多相對(duì)HOA社區(qū)維護(hù)費(fèi)也越高，如果是自家人也想度假享受就選擇好一點(diǎn)的設(shè)施，如果是純投資則要考量一下費(fèi)用收益的平衡，HOA一般低的在$165美元左右，高的$350-$450也是很常見的，當(dāng)然越高的費(fèi)用也會(huì)提供其他原本須另外付費(fèi)的項(xiàng)目如電視、網(wǎng)絡(luò)及私人泳池維護(hù)等。

　　

　　三、度假屋格局及內(nèi)裝家俱

　　

　　以度假屋來(lái)説6-9房在很多社區(qū)是相當(dāng)受歡迎的，三房以下的戶型雖然有的出租率也不錯(cuò)，但因租金不高，HOA等固定費(fèi)用不變，相對(duì)來(lái)說(shuō)較不劃算，另外房間數(shù)愈多比較能與一般酒店客房區(qū)分開來(lái)，形成差異化經(jīng)營(yíng)，對(duì)人數(shù)多喜歡幾個(gè)家庭一起度假的外國(guó)人來(lái)說(shuō)，吸引力較大也便宜。度假屋因?yàn)楹途频暌粯敹际欠旁诰W(wǎng)上宣傳預(yù)訂，所以房子的內(nèi)裝家俱也成了吸引租客的一大重點(diǎn)，許多屋主會(huì)把不同房間用不同主題設(shè)計(jì)及購(gòu)置家俱，目的就是為了提高関注度及出租率。二手房度假屋通常附整套家俱，新建案則需另外添購(gòu)，但這方面有專門包套的家俱公司可供選擇比較省心，對(duì)度假屋熟悉的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般也會(huì)提供相關(guān)的信息給買家。

　　

　　四、預(yù)算及收益回報(bào)率

　　

　　二手度假屋從十幾萬(wàn)到五六十萬(wàn)甚至更高的都有，買家可以依自己的預(yù)算選擇適合的房子，但千萬(wàn)不要有錯(cuò)誤的觀念以為便宜就是好的，投資應(yīng)該看的是收益回報(bào)率，再便宜的房子如果買了以后租金收益不高，扣除費(fèi)用后所剩無(wú)幾這樣就失去投資的效益，我的客戶常會(huì)告訴我他們聽朋友說(shuō)用很低的價(jià)格買房，但我的回答是有幾個(gè)真正賺錢，其實(shí)算算就知道。以度假屋來(lái)說(shuō)一般6-9房以上因?yàn)樽饨鸶�，扣除相關(guān)房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、管理及清潔等費(fèi)用后，收益回報(bào)率會(huì)比較高一些，一般二手房短租回報(bào)大約在6～8%左右，經(jīng)營(yíng)的好更高的也有。

　　

　　五、看屋齢及屋況

　　

　　在美國(guó)其實(shí)新屋及二手房的租金有時(shí)差異其實(shí)不大，但度假屋的新建案通常設(shè)計(jì)較新穎另外內(nèi)部挑高，住起來(lái)較舒服，不管從外觀或內(nèi)裝來(lái)說(shuō)都是比較吸引人的，維修費(fèi)也較低，預(yù)算高喜歡新房的人可以考慮。二手房則大多位于成熟社區(qū)，不過(guò)屋齡和屋況不一定成正比，主要是看屋主是否有定期維護(hù)，一般十到二十年以內(nèi)的房子，大部分都仍維持的不錯(cuò)，對(duì)于預(yù)算較低不太在意內(nèi)裝設(shè)計(jì)的人是不錯(cuò)的選擇，只是要注意購(gòu)買屋齡太老的房子，維修費(fèi)用較高，同時(shí)也要準(zhǔn)備更新空調(diào)、屋頂及管缐等，最好能每年購(gòu)買房屋保固（Home Warranty),一年大約五百多美金，可以較低價(jià)格維修及更新。

　　

　　六、選擇房屋種類

　　

　　以?shī)W蘭多目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)説，獨(dú)立屋仍是首選，很多中國(guó)買家會(huì)覺得有私人泳池及院子，維護(hù)上麻煩且增加費(fèi)用，這點(diǎn)和外國(guó)人的觀點(diǎn)不同，尤其是度假屋，帶私人泳池的獨(dú)立屋通常是熱門出租的首選，其次是聯(lián)排屋，最后才是公寓。因?yàn)閷?duì)美國(guó)本地人或外國(guó)人來(lái)說(shuō)，度假就是要放松，房子越大越寬敞住起來(lái)舒服，另外有泳池及后院除了享受外也比較有隱私。至于維護(hù)清潔大多是由管理公司負(fù)責(zé)處理，這一點(diǎn)買家倒是不須擔(dān)心，此項(xiàng)原則對(duì)選擇本地的學(xué)區(qū)房來(lái)説也是一樣的。