利率下調(diào)釋放美國(guó)房產(chǎn)投資利好信號(hào)
來源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/9/18
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根據(jù)Freddie Mac公布的最新數(shù)據(jù)，美國(guó)房貸按揭利率再次下調(diào)。30年期固定貸款利率由7月份的3.96%下調(diào)至3.89%；15年期利率由3.23%降至3.16%；5年期利率由3.21%降至3.16%。美國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲了五年多，近期連續(xù)下調(diào)按揭利率才略微緩解了上漲房?jī)r(jià)帶來的購(gòu)置壓力。
▲美國(guó)房地產(chǎn)貸款利率走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源 Freddie Mac
美國(guó)貸款信息網(wǎng)站HSH有關(guān)人士表示：“住宅市場(chǎng)需求很大，但是供應(yīng)卻非常緊缺。此外，房租也在上漲，意味著對(duì)那些潛在的買家來說，他們想要儲(chǔ)蓄資金來購(gòu)買房屋會(huì)變得更加困難。不過對(duì)于房屋買家來說，按揭利率的下調(diào)是一個(gè)好消息。”
1政府準(zhǔn)備支持房市
單從按揭利率下降幅度來看，本次下調(diào)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體帶來劇烈影響。這種行為更多是向市場(chǎng)、向投資者傳遞出一種信號(hào)：政府要對(duì)房市進(jìn)行宏觀調(diào)控。一般來說，政府通常不會(huì)使用行政手段調(diào)控房市，那樣會(huì)使群眾產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)導(dǎo)致調(diào)控過度。政府更喜歡用利率的調(diào)整來傳遞信息、引導(dǎo)市場(chǎng)。2012年，美國(guó)房市就已經(jīng)走出次貸危機(jī)陰霾完全復(fù)蘇，但是美國(guó)政府似乎覺得現(xiàn)在房市還不夠熱，還沒有觸及天花板的跡象。所以再降按揭利率緩解購(gòu)房壓力，改善房地產(chǎn)供給需求情況，促美國(guó)房市繼續(xù)繁榮發(fā)展。
2房?jī)r(jià)上漲的新動(dòng)力
按揭利率降低后，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)走高。一方面，銀行儲(chǔ)蓄資金帶來的利息會(huì)減少，大家都想把錢取出來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。同時(shí)，住房貸款的還貸壓力減輕了，投機(jī)需求得到促進(jìn)。二者共同的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上升，購(gòu)房者們不得不采取競(jìng)價(jià)方式購(gòu)置心儀房產(chǎn)。另一方面，盡管開發(fā)成本降低了，開發(fā)商有能力調(diào)低價(jià)格，但也只是有能力沒動(dòng)機(jī)。對(duì)于美國(guó)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，供求關(guān)系才是房?jī)r(jià)的決定因素，開發(fā)商不會(huì)選擇在需求量巨大的情況下調(diào)低房?jī)r(jià)。所以，開發(fā)成本的降低不會(huì)直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，供不應(yīng)求的房市依然會(huì)抬高房?jī)r(jià)。
美國(guó)房產(chǎn)研究公司Trulia的一項(xiàng)研究顯示，雖然大部分城市的美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格過高，但是還有很大空間上漲，有34.2%的城市美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格達(dá)到2008年前水平，因此還有更大空間提升。
美國(guó)房產(chǎn)投資者必須要注意：美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的走勢(shì)是溫和向上。因?yàn)槭苤朴诮鹑�、信貸等產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)不可能再出現(xiàn)較大的波動(dòng)。
3海外資者置業(yè)成本降低 收益提高
美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格正在上漲——這就是目前美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)著名的標(biāo)普Case-Shiller數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，標(biāo)普/Case-Shiller指數(shù)第四次創(chuàng)下歷史新高，而且美國(guó)20個(gè)城市的房?jī)r(jià)也創(chuàng)下了自2014年以來的美國(guó)房產(chǎn)最快上漲速度。
中國(guó)目前的海外置業(yè)投資者可以分成兩類，一類是有長(zhǎng)期投資準(zhǔn)備的“以租養(yǎng)房者”，一類是看準(zhǔn)房市火爆的“炒房者”。對(duì)于“以租養(yǎng)房”的人來說，每年還款額降低了，租金提高了，年收益會(huì)有一定幅度增加。另外利率降低也會(huì)略微調(diào)整投資回收期，一般來講不考慮租金上漲，利率每降低0.1%投資回收期會(huì)減少一年。對(duì)于“炒房者”來說，利率的下調(diào)是對(duì)投機(jī)的放寬，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手速度更快了更容易了，伴隨著風(fēng)險(xiǎn)也有所降低。不考慮交易稅費(fèi)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手的毛收入扣除貸款利息便是投資者的凈收益。利率下調(diào)的影響下，毛收入升高而利息降低，凈收益就有了顯著提高。
細(xì)微擾動(dòng)、靜觀其變、逐步調(diào)整，這是美國(guó)政府宏觀調(diào)控房市的一貫做法。由此看來，本次按揭利率下調(diào)初衷就是利用“看不見的手”繼續(xù)刺激美國(guó)房市，讓美國(guó)房市繼續(xù)熱下去。作為投資者，更應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，做到“該出手時(shí)就出手”。
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