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利率下調釋放美國房產投資利好信號

來源:作者:北美購房網時間:2017/9/18

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  根據Freddie Mac公布的最新數據,美國房貸按揭利率再次下調。30年期固定貸款利率由7月份的3.96%下調至3.89%;15年期利率由3.23%降至3.16%;5年期利率由3.21%降至3.16%。美國房價環比持續上漲了五年多,近期連續下調按揭利率才略微緩解了上漲房價帶來的購置壓力。
  
  ▲美國房地產貸款利率走勢 數據來源 Freddie Mac
  
  美國貸款信息網站HSH有關人士表示:“住宅市場需求很大,但是供應卻非常緊缺。此外,房租也在上漲,意味著對那些潛在的買家來說,他們想要儲蓄資金來購買房屋會變得更加困難。不過對于房屋買家來說,按揭利率的下調是一個好消息。”
  
  1政府準備支持房市
  
  單從按揭利率下降幅度來看,本次下調不會對房地產市場整體帶來劇烈影響。這種行為更多是向市場、向投資者傳遞出一種信號:政府要對房市進行宏觀調控。一般來說,政府通常不會使用行政手段調控房市,那樣會使群眾產生跟風效應導致調控過度。政府更喜歡用利率的調整來傳遞信息、引導市場。2012年,美國房市就已經走出次貸危機陰霾完全復蘇,但是美國政府似乎覺得現在房市還不夠熱,還沒有觸及天花板的跡象。所以再降按揭利率緩解購房壓力,改善房地產供給需求情況,促美國房市繼續繁榮發展。
  
  2房價上漲的新動力
  
  按揭利率降低后,房價將會繼續走高。一方面,銀行儲蓄資金帶來的利息會減少,大家都想把錢取出來進行房地產投資。同時,住房貸款的還貸壓力減輕了,投機需求得到促進。二者共同的結果是房地產市場需求上升,購房者們不得不采取競價方式購置心儀房產。另一方面,盡管開發成本降低了,開發商有能力調低價格,但也只是有能力沒動機。對于美國成熟的房地產市場來說,供求關系才是房價的決定因素,開發商不會選擇在需求量巨大的情況下調低房價。所以,開發成本的降低不會直接傳導到房價上,供不應求的房市依然會抬高房價。
  
  美國房產研究公司Trulia的一項研究顯示,雖然大部分城市的美國房產價格過高,但是還有很大空間上漲,有34.2%的城市美國房產價格達到2008年前水平,因此還有更大空間提升。
  
  美國房產投資者必須要注意:美國房產市場現在的走勢是溫和向上。因為受制于金融、信貸等產業的恢復,美國房產市場不可能再出現較大的波動。
  
  3海外資者置業成本降低 收益提高
  
  美國房產價格正在上漲——這就是目前美國房產市場的現實。根據著名的標普Case-Shiller數據顯示,截至今年4月底,標普/Case-Shiller指數第四次創下歷史新高,而且美國20個城市的房價也創下了自2014年以來的美國房產最快上漲速度。
  
  中國目前的海外置業投資者可以分成兩類,一類是有長期投資準備的“以租養房者”,一類是看準房市火爆的“炒房者”。對于“以租養房”的人來說,每年還款額降低了,租金提高了,年收益會有一定幅度增加。另外利率降低也會略微調整投資回收期,一般來講不考慮租金上漲,利率每降低0.1%投資回收期會減少一年。對于“炒房者”來說,利率的下調是對投機的放寬,房產轉手速度更快了更容易了,伴隨著風險也有所降低。不考慮交易稅費,房產轉手的毛收入扣除貸款利息便是投資者的凈收益。利率下調的影響下,毛收入升高而利息降低,凈收益就有了顯著提高。
  
  細微擾動、靜觀其變、逐步調整,這是美國政府宏觀調控房市的一貫做法。由此看來,本次按揭利率下調初衷就是利用“看不見的手”繼續刺激美國房市,讓美國房市繼續熱下去。作為投資者,更應該抓住機會,做到“該出手時就出手”。

 

 

 

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