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【北美購(gòu)房網(wǎng)】在美國(guó)做房貸 Refinance 需要考慮的因素

首先，我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧！

最常見的是為了省錢！整體行情走低、信用分?jǐn)?shù)提高，都有可能拿到更好的利率。

有人是為了套現(xiàn)。比如說，30 萬房貸已經(jīng)還了 10 萬，還欠 20 萬；現(xiàn)在房子值 40 萬，可以重新貸 32 萬，其中 20 萬用于還剩下的房貸，另外 12 萬可以用于大額投資，比如給孩子上大學(xué)、買股票、用來做生意、創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然也可以把房子重新裝修甚至擴(kuò)建。

此外，如果你買房時(shí)首付很低，房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購(gòu)買保險(xiǎn)（Private Mortgage Insurance），還了一段時(shí)間之后，如果所欠貸款低于房屋估值的 80%，做 Refinance 可以順便把這個(gè)保險(xiǎn)去掉，節(jié)省一筆小開支。

關(guān)于重新貸款，說起來是那么簡(jiǎn)單，但有很多因素值得考慮！

搞清楚房貸還款的 Amortization

貸款包括本金（Principal）和利息（Interest）兩部分。30 年還貸期間，雖然每個(gè)月的還款額度基本一致，其組成部分卻大不一樣。

假設(shè)現(xiàn)在貸 30 萬美元、30 年固定利率 4.000%，下面的表格是還款構(gòu)成圖，紅色部分為利息，每月遞減；藍(lán)色部分為本金，每月遞增。可以看到，在剛開始的時(shí)候幾年，每月還款中約有 2/3 是利息、1/3 是本金。

（圖：30 年 4.000% 固定利率的還款構(gòu)成）

同樣是貸 30 萬美元，如果利率是 8.000%，每月還款中利息所占的比例更大。從下表可以看到，前面十幾年主要在還利息，所還本金很少。

（圖：30 年 8.000% 固定利率的還款構(gòu)成）

根據(jù) Freddie Mac 近 40  年來的記錄，美國(guó) 30 年固定利率在 1990 年以前大都在 7.500% 以上，最高的時(shí)候是 18.450%（還需要購(gòu)買 Points），因此 8.000% 的利率并非聳人聽聞。1990 年以后利率一路下跌，現(xiàn)在是處于很低的位置。

（圖：Freddie Mac 房貸 30 年固定利率走勢(shì)）

為什么要搞清楚還款的 Amortization 呢？舉個(gè)簡(jiǎn)單粗略的例子，假設(shè)：

你還了十年的房貸，現(xiàn)在每月還款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。

重新貸 30 年，利息略有降低，每月還款變成了 2,050，其中 400 是本金、1650 是利息。

也就是說，Refinance 之后雖然每月還款減少了 150，但是欠銀行的本金卻增加了 200。

在 Refinance 之后的一年內(nèi)，你的還款減少了 150 x 12 = 1,800 美元，但是欠銀行的本金卻增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假設(shè)這時(shí)你要換房，你經(jīng)過 Refinance 之后實(shí)際虧損了 600 美元，這還不包括手續(xù)費(fèi)。

上面的例子非常粗糙，這里只是想借此說明：做 Refinance 應(yīng)該搞清楚每月還貸的結(jié)構(gòu)。貸款公司通�？梢蕴峁�，也可以使用網(wǎng)上免費(fèi)的 Amortization Schedule Calculator。

其他需要考慮的因素

利率的變化。一般來說，利率要降低至少 2 個(gè)百分點(diǎn)才值得做 Refinance.

Refinance 的手續(xù)費(fèi)。有些房貸公司可以「免費(fèi)做」，通常利率會(huì)高一些，其實(shí)相當(dāng)于把手續(xù)費(fèi)分?jǐn)偟搅朔制诟犊罾�。如在本文開頭的實(shí)例中，有手續(xù)費(fèi)的是 3.750%，而「免費(fèi)做」則是 3.875% 和 4.000%。

你是否在未來幾年有換房子的打算。舉例來說，如果每月還款減少 100 美元、手續(xù)費(fèi)是 2,600 美元，至少要 26 個(gè)月才能持平，也就是說如果 26 個(gè)月之內(nèi)你打算賣房子，很顯然不適合做 Refinance。

如果長(zhǎng)期來看沒有換房的打算，也需要考慮房貸的期限。舉例來說，你還了 5 年房貸、現(xiàn)在每月?lián)Q 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月還款減少了 200 美元，但是還款期限卻增加了 5 年。

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信用分?jǐn)?shù)。除了整體市場(chǎng)行情的大環(huán)境外，你實(shí)際拿到的利率和你的信用分?jǐn)?shù)息息相關(guān)，因此即使已經(jīng)買房買車了，也要注意養(yǎng)信用分?jǐn)?shù)，否則即使市場(chǎng)行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你貸款的時(shí)候信用分?jǐn)?shù)很低，過了幾年之后分?jǐn)?shù)提高了很多，哪怕市場(chǎng)行情沒有太大的變化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。

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貸款類型。比如說，你之前做的是 30 年房貸，如今收入提高了很多，可以考慮重新做 15 年房貸，雖然每個(gè)月還款增加，但是需要付的利息會(huì)少很多，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是劃算的。再比如說，現(xiàn)在整體利率很低，你打算在 7 年之內(nèi)換房，那么可以考慮做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，鎖定 7 年的低利率。