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　　【北美購(gòu)房網(wǎng)】獨(dú)棟別墅房?jī)r(jià)高企 數(shù)據(jù)專(zhuān)家教你尋找價(jià)值洼地！

想要在美國(guó)投資獨(dú)棟別墅再出租的投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)看似不妙。盡管租客需求量不小，而且租賃客的租金預(yù)算也增加， 但目前房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，通過(guò)投資獲得收益難度在加大。

　　“目前獨(dú)棟別墅的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近最高點(diǎn)，”房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司ATTOM Data Solution的高級(jí)副總裁Daren Blomquist表示。

　　盡管如此，投資者們?nèi)匀豢梢哉业侥切┓績(jī)r(jià)低，平均租金又足夠高的地區(qū)來(lái)獲得可觀的收益。另外，那些平均工資正在上漲，年輕人口也并未減少的地區(qū)也是投資者找尋的目標(biāo)。

　　ATTOM的數(shù)據(jù)顯示，在2016年， 35% 的新購(gòu)房者不打算自己入�。ㄒ�?yàn)榉课萁灰锥愘~單地址和新購(gòu)房地址不匹配），這意味著2016年買(mǎi)房人當(dāng)中有35% 的人很有可能將房產(chǎn)用來(lái)出租。

　　“這個(gè)“地址不匹配數(shù)據(jù)”是我們有數(shù)據(jù)以來(lái)最高的，” Blomquist說(shuō)，獨(dú)棟房屋來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例通常在28%左右，。

　　因此，盡管獨(dú)棟房屋均價(jià)處于高位，但還有很多投資者躍躍欲試。全美住宅聯(lián)合會(huì)（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅游目的地，房?jī)r(jià)保持攀升的城市及周邊待吸納溢出人口的衛(wèi)星城市，獨(dú)棟房屋的市場(chǎng)交易依然活躍。

　　機(jī)構(gòu)投資者保持謹(jǐn)慎介入

　　租賃型獨(dú)棟房屋市場(chǎng)里的機(jī)構(gòu)持有者最近鮮有添置新資產(chǎn)，活躍度比起2008年房市崩盤(pán)后要清淡。2008年時(shí)美國(guó)還沒(méi)有類(lèi)似Invitation Homes和American Homes 4 Rent這樣的房地產(chǎn)信托基金。房地產(chǎn)信托基金獲取資本很容易，但在高房?jī)r(jià)背景下，也放緩了收購(gòu)擴(kuò)張的節(jié)奏。

　　“他們已經(jīng)從收購(gòu)模式轉(zhuǎn)向鞏固現(xiàn)有業(yè)務(wù)階段，”Blomquist說(shuō)，“他們已經(jīng)不再售賣(mài)任何房產(chǎn)。”

　　ATTOM統(tǒng)計(jì)公開(kāi)資料后發(fā)現(xiàn)，2016年購(gòu)買(mǎi)了10套以上房產(chǎn)的大型買(mǎi)家僅占房屋總銷(xiāo)量的3.1%。

　　機(jī)會(huì)在哪里？

　　即便如此，投資者依舊可以找到可投資的價(jià)值洼地。

　　“這些獨(dú)棟別墅的價(jià)值洼地目前主要集中在東北的因?yàn)樯鲜兰o(jì)80年代后工業(yè)時(shí)代而經(jīng)歷了去城市化的銹帶（rusty belt）以及美國(guó)東南部地區(qū)，” Blomquist表示，“主要原因是其市場(chǎng)價(jià)格相較美國(guó)其他地方更為低廉。”

　　ATTOM 2017年第一季度的數(shù)據(jù)顯示，在佐治亞州Clayton縣購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟房屋的投資者能平均獲得23.7%的租金收益。這個(gè)租金收益是基于美國(guó)住房和城市發(fā)展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和該縣房屋售價(jià)中位數(shù)$70,000計(jì)算得出。

　　現(xiàn)如今值得投資的區(qū)域與房市崩盤(pán)后機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入的區(qū)域完全不同，“交易熱點(diǎn)已經(jīng)從鳳凰城，拉斯維加斯轉(zhuǎn)移至二、三線市場(chǎng)，” Blomquist說(shuō)。

　　在人口規(guī)模更小的城市房?jī)r(jià)仍然在上漲。例如新澤西州的Cumberland縣：一季度當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)中位數(shù)為11.6萬(wàn)美元，比起2016年的中位數(shù)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲21%。

　　基本面健康至關(guān)重要

　　投資者青睞經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好的城市。比如紐約(房?jī)r(jià))州的Oswego縣在第一季度為投資者創(chuàng)造了16.3%的租金收益率。當(dāng)?shù)?016年第三季度的人均工資水平較上一年增長(zhǎng)9.3%。

　　投資者要盡量避開(kāi)年輕人口凈流出區(qū)域。在Oswego縣，2015年與2014年“00后”人口占比穩(wěn)定，均為18%。

　　高房?jī)r(jià)就要高租金

　　投資者當(dāng)然也可以選擇在房?jī)r(jià)更高的城市里尋找標(biāo)的,但前提是有高租金來(lái)彌補(bǔ)高房?jī)r(jià)帶

　　比如加州的薩克拉門(mén)托。依據(jù)全美住宅聯(lián)合會(huì)（HomeUnion）的數(shù)據(jù)，該市仍然位列最具吸引力的獨(dú)棟房屋出租投資地點(diǎn)榜單第一位。“薩克拉門(mén)托因?yàn)槿珖?guó)第二高的租金預(yù)期而上升至最佳投資地點(diǎn)榜首位置，” Hovland表示。

全美住宅聯(lián)合會(huì)（HomeUnion）還把加州的圣何塞收錄進(jìn)最具投資吸引力市場(chǎng)的榜單中。“高收入、高科技的工作職位正在抬高當(dāng)?shù)刈饨穑?rdquo; Hovland說(shuō)。然而買(mǎi)家一定要注意不要買(mǎi)租金上漲速度跟不上房?jī)r(jià)上漲速度的標(biāo)的。