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　【北美購房網(wǎng)】美國產(chǎn)權(quán)公司在房地產(chǎn)交易中的4大功能

　大家都知道現(xiàn)在去美國買房的人特別多，一方面是因?yàn)槊绹�房產(chǎn)具有很高的投資價(jià)值，另一方面是因?yàn)槊绹�購房環(huán)境很好。美國房產(chǎn)制度嚴(yán)密，很少有房產(chǎn)糾紛，像一房兩賣，偽造房產(chǎn)證等違法現(xiàn)像在美國極少出現(xiàn)。

所以，在美國購房很安全。另外，需要告訴大家的是美國房產(chǎn)交易之所以能夠井然有序，其中一個(gè)最重要的因素就是產(chǎn)權(quán)公司的存在，所以，大家在赴美買房前一定要對(duì)產(chǎn)權(quán)公司的作用有所了解。下面給大家詳細(xì)介紹一下。

　　產(chǎn)權(quán)公司幾乎與美國房地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展起來的，最早的產(chǎn)權(quán)公司是1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society，經(jīng)過160多年的不斷成長和完善，產(chǎn)權(quán)公司目前在房地產(chǎn)交易中起著舉足輕重的作用，可以說是全方位多層次地保護(hù)著房產(chǎn)交易的合法性和安全性。

　　下面就具體介紹一下產(chǎn)權(quán)公司在房地產(chǎn)交易中的4大主要功能：

　　1、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)的合法性

　　為確保交易房產(chǎn)其產(chǎn)權(quán)的合法性，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)搜索（title search），這是對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)記錄的徹底的檢查。在產(chǎn)權(quán)搜索中，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)：

　　按時(shí)間順序查對(duì)歷任房主的記錄，查驗(yàn)是否有中斷的部分，如果中斷會(huì)進(jìn)一步查找原因；

　　調(diào)查任何未償還的按揭、留置權(quán)（encumbrance）、判決或與物業(yè)相關(guān)的未付稅款，以及任何限制、地役權(quán)（easement）、租賃或任何可能影響所有權(quán)的問題；

　　進(jìn)行房產(chǎn)測量（property survey），從而決定該房產(chǎn)是否在房屋的邊界內(nèi)、鄰居是否有侵占（encroachment）、是否存在對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)有影響的地役權(quán)等等。

　　2、提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

　　一旦產(chǎn)權(quán)公司證實(shí)了產(chǎn)權(quán)的合法性，就會(huì)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以保護(hù)貸款人或買主對(duì)可能產(chǎn)生的房產(chǎn)所有權(quán)的糾紛的索賠或訴訟。在德州，產(chǎn)權(quán)公司主要提供兩種產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)：保護(hù)債權(quán)人(如貸款公司)的保險(xiǎn)（Loan Policies）和保護(hù)房主的保險(xiǎn)（Owner Policies）。

　　保護(hù)債權(quán)人保險(xiǎn)

　　保護(hù)債權(quán)人保險(xiǎn)又稱為抵押權(quán)保險(xiǎn)（Mortgagee Policies），一般是債權(quán)人要求購買的，這個(gè)保險(xiǎn)可償還貸款余額；重新貸款（Refinance）時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的貸款金額，需要重新購買抵押權(quán)保險(xiǎn)。

　　保護(hù)房主保險(xiǎn)

　　當(dāng)購房者買了房產(chǎn)，并且購買了保護(hù)債權(quán)人保險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)自動(dòng)提供保護(hù)房主保險(xiǎn)。這一保險(xiǎn)涵蓋房屋的購買金額，但是不包括房產(chǎn)的增值。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，只需要在房產(chǎn)交易時(shí)購買一次，由買賣雙方協(xié)商由誰出錢購買。另外，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，只負(fù)責(zé)房產(chǎn)過戶以前發(fā)生的糾紛，對(duì)於買房以後發(fā)生的糾紛不在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保護(hù)范圍以內(nèi)。

　　3、第三方托管賬戶（Escrow Account）服務(wù)

　　房產(chǎn)交易中會(huì)有大宗的款項(xiàng)介入，因此，由處於中立位置的第三方來托管賬戶就勢在必行。大多數(shù)產(chǎn)權(quán)公司也提供第三方托管賬戶服務(wù)。從購房合同簽訂開始，產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)設(shè)立一個(gè)賬戶，用以負(fù)責(zé)交易資金的監(jiān)督直至完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，從最初的定金（Earnest Money）到過戶時(shí)房款的轉(zhuǎn)移，無一不是在產(chǎn)權(quán)公司的監(jiān)督之下。除了產(chǎn)權(quán)公司，專門的第三方托管賬戶公司（Escrow Company）和銀行也可以負(fù)責(zé)托管賬戶，同樣可行使上述功能。

　　4、房產(chǎn)過戶的協(xié)調(diào)和產(chǎn)權(quán)登記

　　房產(chǎn)過戶時(shí)，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)為買賣雙方準(zhǔn)備好過戶結(jié)算單（Settlement Statement) ，計(jì)算出買賣雙方的過戶費(fèi)（Closing Cost）。過戶之日，雙方簽好文件，買方將首付款及過戶費(fèi)等以Good Funds (Cashier's Check, Money Order或者電匯的收據(jù)) 的形式交給產(chǎn)權(quán)公司存入第三方托管賬戶，同時(shí)，貸款公司/銀行也將貸款額匯到托管賬戶。隨後，產(chǎn)權(quán)公司將產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、經(jīng)紀(jì)人的傭金以及一些相關(guān)的費(fèi)用從房款中扣除以後支付給賣主。產(chǎn)權(quán)過戶以後，產(chǎn)權(quán)公司還負(fù)責(zé)到郡（或縣）登記。產(chǎn)權(quán)登記非常重要，它是對(duì)房主合法擁有房屋的最好證明。

根據(jù)上面的介紹，相信大家對(duì)產(chǎn)權(quán)公司以及對(duì)美國房地產(chǎn)制度的完善有了一定的了解，無論是美國人熱衷的頻繁搬家，還是外國人在美國投資房產(chǎn)熱潮的興起，全是得益於這一制度的完善。