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【北美購房網(wǎng)】美國工業(yè)地產(chǎn)投資為何一枝獨秀

1. 什么是工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)(Industrial Property)是商業(yè)地產(chǎn)的一種, 主要指與制造業(yè)相關(guān)的工廠、倉庫和組裝廠。

2. 2016 美國工業(yè)地產(chǎn)回顧

剛剛邁入2016年時，基于經(jīng)濟大環(huán)境的不確定性和先前工業(yè)大規(guī)模的擴張，人們曾一度認為美國工業(yè)地產(chǎn)將會進入一個緩慢增長時期。然而，事實并非如此。作為過去十年來租賃需求最強勁的一年，工業(yè)地產(chǎn)在2016年創(chuàng)造了許多里程碑式的紀錄，從資本市場的角度來看，創(chuàng)紀錄的售價和普遍的低資產(chǎn)回報率(Cap Rate) 說明了當前美國工業(yè)地產(chǎn)市場具有低風險、高保值的特點。對于租客來講，工業(yè)地產(chǎn)的租金會居高不下并且增長率與過去兩年持平；對于投資者來講，低資產(chǎn)回報率和高售價這兩大數(shù)據(jù)則反映了工業(yè)地產(chǎn)市場目前極好的穩(wěn)定性。

美國工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛得益于電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，與傳統(tǒng)零售商不同，電商需要龐大的物流體系和大量的庫存。

消費者對快速配送的需求推高了工業(yè)地產(chǎn)的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業(yè)地產(chǎn)最有可能因快速配送的迅猛發(fā)展而獲益。

近年來，美國房地產(chǎn)被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)已成為中國企業(yè)赴美投資商業(yè)地產(chǎn)的一大熱點。盡管媒體對此關(guān)注得不多，但中企對美國工業(yè)地產(chǎn)的投資已達到了相當大的規(guī)模。

僅在2015 年，中企的工業(yè)地產(chǎn)投資就達82.4 億美元，相當于當年對美商業(yè)地產(chǎn)投資的52.9%.

中國人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月中國人壽與工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯集團(Global Logistic Properties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業(yè)的資產(chǎn)包。這些物業(yè)分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業(yè)地產(chǎn)投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業(yè)地產(chǎn)仍是個不錯的選項。

在酒店、出租公寓、零售物業(yè)基本面轉(zhuǎn)弱的背景下，工業(yè)地產(chǎn)仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業(yè)地產(chǎn)價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，凈營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處于歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業(yè)地產(chǎn)大多呈現(xiàn)良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖(公寓)、華盛頓等城市的工業(yè)地產(chǎn)價格都出現(xiàn)了顯著上漲，資本化率相對于一年以前進一步下降。總的來說，我們預(yù)計工業(yè)地產(chǎn)的價格在未來幾年仍將持續(xù)穩(wěn)定地增長。而工業(yè)地產(chǎn)的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩(wěn)定上升。

而從投資交易角度看，工業(yè)地產(chǎn)市場也非常活躍。今年以來美國商業(yè)地產(chǎn)的交易量出現(xiàn)了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業(yè)地產(chǎn)交易量同比增加了14%。從凈買入的角度看，房地產(chǎn)信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發(fā)生在私人業(yè)主之間。驅(qū)動投資者投資工業(yè)地產(chǎn)的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業(yè)地產(chǎn)6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系是比較健康的。過去十二個月累計凈吸納量為2.1 億平方尺，新增工業(yè)地產(chǎn)供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過于求。 

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高于凈吸納量。這一方面是需求的季節(jié)性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業(yè)地產(chǎn)要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業(yè)地產(chǎn)的供給可以快速增加。而在開發(fā)商意識到市場風向轉(zhuǎn)變而減少供給后的八九個月效果就會顯現(xiàn)。

工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛得益于電子商務(wù)蓬勃發(fā)展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到3%。而今該比例已經(jīng)超過了8%。電商發(fā)展的背后是實體零售的沒落。這是社會經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性變化，在未來還將持續(xù)下去。與傳統(tǒng)零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉(zhuǎn)運、配送等工業(yè)物業(yè)的需求。

消費者對快速配送的需求也推高了工業(yè)地產(chǎn)的吸納量。美國電商的配送速度要遠低于國內(nèi)電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態(tài)，而現(xiàn)在在部分地區(qū)已經(jīng)可以做到當日送達。配送速度增加的背后是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數(shù)據(jù)已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網(wǎng)絡(luò)銷售生鮮食品。食品的特殊性質(zhì)要求倉儲設(shè)施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質(zhì)。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設(shè)施的11%，而今該比例已經(jīng)超過了40%。大量承包小型電商物流服務(wù)的FedEx 也租用或購置了許多“最后一英里”配送中心。這類物業(yè)往往面積很小，且大多位于人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設(shè)施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業(yè)的租金不斷上漲，價格一路走高。商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度，這些物業(yè)的平均空置率僅為3.5%，遠低于6.7% 的工業(yè)地產(chǎn)總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業(yè)地產(chǎn)總體租金增長要高。

那么哪些城市最有可能從快速配送的發(fā)展中收益？筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數(shù)家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務(wù)人口來比較供給。為了衡量“最后一英里”的物業(yè)設(shè)施的相對供給，先挑選出面積小于25萬平方尺的小型配送中心，并計算此類物業(yè)在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務(wù)的人數(shù)，平均服務(wù)人數(shù)越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個城市的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務(wù)、科技、防務(wù)等行業(yè)的發(fā)展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業(yè)崗位。在過去十二個月里華盛頓的就業(yè)崗位增長了4.2%，遠高于1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口凈流入。根據(jù)官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。

當然，投資工業(yè)地產(chǎn)也需要注意風險。而最大的風險莫過于投機性供給。早前許多開發(fā)商察覺到投資工業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便開始大量修建工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，這使得工業(yè)地產(chǎn)供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。

費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過于求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內(nèi)的租金增長就遠低于全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。