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美國買房后如何把不動產(chǎn)變成可動產(chǎn)？

房子被稱為不動產(chǎn)，買房是人生里面的重大投資，很多華人會把他們大部分的儲蓄投資到房產(chǎn)中，不喜歡跟銀行貸款借錢，這樣不僅沒有用到美國房屋抵押貸款的低費用利息和高杠桿的優(yōu)勢，如果緊急事情發(fā)生，就很有可能出現(xiàn)缺乏資金周轉的危機，更高效的投資策略是用房屋抵押貸款把不動產(chǎn)變成可動產(chǎn)，把可動資本投入到更有流動性和高收益的投資選擇。

» 用房屋抵押貸款有什么好處？

» 1. 讓你的房產(chǎn)從不動變成可動產(chǎn)

通過房屋抵押重新貸款，可以將房屋這樣的“不動產(chǎn)”轉變?yōu)?ldquo;可動產(chǎn)”。 前提是房產(chǎn)需要有房產(chǎn)凈值部分，房產(chǎn)凈值=房產(chǎn)市值-貸款欠款總額。

比如，一個房產(chǎn)市值1百萬，沒有房貸，房產(chǎn)凈值就是1百萬。根據(jù)貸款銀行規(guī)定不同，可以從1百萬的房產(chǎn)凈值里面貸出50%-80%的現(xiàn)金。

如果一個房產(chǎn)市值1百萬，有50萬的房貸，房產(chǎn)凈值就是1百萬-50萬=50萬。最多可以提取1百萬x80%-50萬=30萬。

把重新抵押貸款取出的現(xiàn)金投入其他的回報率更高流動性更好的投資方式，不動資產(chǎn)就可以變成可動的。

假設投資一款金融產(chǎn)品回報為8%，用房產(chǎn)抵押貸款利率為4%，投資人就可以賺取年收益為4%的投資回報， 這要比資本捆綁在不動產(chǎn)里面無形中被通脹吃掉更高效。

» 2、合并整合其他家庭債務

美國房屋貸款利息通常是比各類貸款利率都低的，如果你有其他家庭貸款比如學生貸款，商業(yè)貸款，汽車貸款和信用卡欠款等, 通過房屋抵押重新貸款整合家庭其他高利率貸款項目可以大大節(jié)省家庭開銷。 例如, 個人消費信用卡欠款的年利率可高達 19 %, 而房屋貸款的利率才 3 -4%。

目前美國大學學費連年暴漲，學生政府貸款利率在3.76%-6.31%之間，利用房屋抵押貸款在很多情況下可以為家庭省下不少開銷。

美國個人做生意的商業(yè)貸款Business loan還款時間短，通常1-5年，貸款過程繁瑣時間長，還款壓力大，很多創(chuàng)業(yè)人士利用15年或者30年的房屋抵押貸款作為創(chuàng)業(yè)的第一桶金也是非常不錯的選擇。

» 3、整合多個房產(chǎn)貸款

有些投資人房產(chǎn)可能會有兩個甚至三個房屋貸款。一般來說, 第二房屋貸款的利率比較高, 如果把幾個貸款合并到第一房屋貸款里, 只需要付較低的利率也是很好的操作。

» 靈活調整貸款額度，期限或者降低房屋貸款利息

通過房屋抵押重新貸款，可以幫助貸款人調整還款期限（30年變15年，或者反之），改變貸款項目（從固定到浮動，或者反之），最重要的降低貸款利率。美國房屋貸款利率市場就像股票大盤一樣隨時變化。據(jù)統(tǒng)計從1986年到去年底，美國房貸利率總體來說是一路走低, 這時候通過重新貸款，調整到更低利率的貸款項目就是非常好的選擇。

舉個簡單的例子，假設某客戶購房時向銀行房產(chǎn)抵押貸款 50 萬，當時的利率30年固定為 6 % ，而現(xiàn)在市場的利率為 4.0 %，那么他就可以通過重新貸款，將自己的房貸利率降下來，而且很多銀行和貸款經(jīng)紀公司提供無費用從新貸款，從新貸款沒有任何損失，每個月還能省下六百刀左右的月供，和樂而不為。

再比如，某客戶預計3-7年可能賣掉目前的房產(chǎn)或者換房，這時候可以考慮選擇ARM(Adjustable-Rate Mortgage), 比如7/1 ARM，還款時間仍然還是30年，前7年的利率不變，第七年以后利率根據(jù)市場調整，但是利率設定了最大變動幅度。ARM的最大優(yōu)點是利率通常比30年固定項目低0.5-1% 左右。根據(jù)美國房屋開發(fā)委員會NAHB（National Association of Home Builders）統(tǒng)計數(shù)字，美國人平均在同一房屋居住時間為13年，很多家庭因為工作，教育或者個人喜好等各種原因一生中會多次換房和搬家，所以選擇ARM享受低利率的優(yōu)勢，幾年后賣掉或者重新貸款比選擇固定利息項目更經(jīng)濟實惠。而且在利率上調的前幾年內還可以根據(jù)利率市場變化再次調整貸款項目，轉到更低或者準備長期定居轉到固定利率的項目也都可以。

最后，房屋抵押重新貸款和Cash-out refinance 提取現(xiàn)金抵押貸款程序與普通房貸基本相同，需要審核申請人收入，個人信用分數(shù)，收入與債務比例，貸款額與房屋市值比例等等。目前外國人如果超過1年在美國現(xiàn)金購買的房屋，也可以通過我們的外國人貸款項目提取50%的現(xiàn)金出來做其他更高效的投資，把不動產(chǎn)變活！