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【北美購房網(wǎng)】美國商業(yè)地產(chǎn)投資入門

如何降低風(fēng)險，更穩(wěn)妥地投資美國商業(yè)地產(chǎn)，是國內(nèi)高凈值人群需要了解的問題。

近幾年，中國投資者海外投資的廣度和影響力都在不斷擴大。2015年上半年，中國投入到海外商業(yè)地產(chǎn)的投資同比增長約46%，達(dá)66億美元，在所有投向海外的亞洲資本中占比超過三分之一。

其中，在美國商業(yè)地產(chǎn)上的總投資額高達(dá)36.76億美元，是2014年全年(19.62億美元)的1.5倍以上。除了機構(gòu)投資者之外，國內(nèi)高凈值人群也是美國商業(yè)地產(chǎn)投資浪潮中的新生主力軍。如何降低風(fēng)險，更穩(wěn)妥地投資美國商業(yè)地產(chǎn)，是這部分富裕群體需要了解的問題。

為什么投資美國商業(yè)地產(chǎn)

在對美國高凈值人群的統(tǒng)計中，地產(chǎn)投資占據(jù)重要地位(見附圖)。2014年，美國高凈值人群的投資中，地產(chǎn)占14%。在美國的主要城市當(dāng)中，芝加哥的地產(chǎn)投資只占9%，而洛杉磯(房市)(房產(chǎn))的地產(chǎn)投資的比例則高達(dá)20%。其主要原因是洛杉磯的華人較多，而華人普遍偏好地產(chǎn)投資。

圖 美國高凈值人士資產(chǎn)配置

數(shù)據(jù)來源：Helen Brown Group

投資商業(yè)地產(chǎn)主要有以下好處。

一是投資收益相對較高。由于目前銀行利率很低，商業(yè)地產(chǎn)投資則有6%—7%的回報率，高于存款和一般債券，且未來還有一定的增值空間。

二是可以根據(jù)相關(guān)的稅收政策通過合理途徑延遲或規(guī)避稅收。

三是可分散風(fēng)險。房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其上漲和下跌的時間周期與其他投資產(chǎn)品(如高科技股票、債券、貴金屬)的走向不同，可以起到分散風(fēng)險的作用。

四是易于控制。地產(chǎn)作為實實在在的建筑物，比較直觀，投資者可以了解其所投資地產(chǎn)的經(jīng)營狀況、室內(nèi)裝修等。

當(dāng)然，房地產(chǎn)投資也有其缺點，包括不容易變現(xiàn)，出售時間也比較長等。

投資回報與風(fēng)險分析

商業(yè)地產(chǎn)在美國是相對于住宅而定義的。實際上，多單元出租公寓樓(Multifamily)這類住宅也被納入商業(yè)地產(chǎn)的定義。價值比較大的住宅，比如超過20個單元，有專門的物業(yè)公司管理，就可以視為商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)主要以盈利為目的。它的現(xiàn)金流分為三個部分：(1)運營期間的凈現(xiàn)金流(Cash flow)=持有地產(chǎn)的租金收入-運營支出-銀行貸款本息;(2)每年償付本金部分在貸款償還時的累計(Amortization);(3)資產(chǎn)增值=房屋出售時的增值。這三個部分的總和就是持有商業(yè)地產(chǎn)總的現(xiàn)金流，通過復(fù)利原理可以求出這些現(xiàn)金流的內(nèi)部收益率(IRR)。

我們平時常見的商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)有公寓出租、零售商鋪、寫字樓、倉儲倉庫、養(yǎng)老院、賓館等。不同用途物業(yè)的收入來源、風(fēng)險高低、投資回報和管理難度會有所區(qū)別(見表1)。美國有一種優(yōu)質(zhì)凈利包租物業(yè)(Triple Net)，比如一家藥店把整個物業(yè)租下來，租期60年，藥店除向投資者支付固定租金外，還負(fù)責(zé)管理物業(yè)開支、地產(chǎn)稅、保險等其他全部支出，管理難度就很低。

表1 不同用途物業(yè)的風(fēng)險與回報

投資者在選擇時還需要結(jié)合美國某個具體行業(yè)的基本面進(jìn)行考量。前段時間出租公寓樓非�；�，原因是金融危機之后，很多美國人從買房改為租房，再加上銀行對住房貸款的限制更加嚴(yán)格，租房的價格就被炒得很高，租售比也越來越低。

商業(yè)地產(chǎn)除了按照用途劃分外，還可以根據(jù)物業(yè)的運營現(xiàn)金流是否穩(wěn)定來區(qū)分，同樣可以分為三類：第一類是核心投資(Core Asset)，這類物業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)很穩(wěn)定(例如在核心地段的地產(chǎn))，房屋租戶的信用也比較高。第二類是高附加值投資(Value Added Asset)，這類的物業(yè)現(xiàn)金流還不穩(wěn)定。舉例來說，假設(shè)一家購物中心的最大租戶——大型超市破產(chǎn)搬出，整個購物中心的現(xiàn)金流出現(xiàn)大的虧空，且購物中心的原投資者沒有找到新的租戶，也沒有資金來進(jìn)行改造。此時，如果投資者能夠低價買入并進(jìn)行翻新改造，再將空置面積租出，就可以實現(xiàn)物業(yè)增值。這樣的投資就是高附加值投資。第三類是機會投資(Opportunistic)，是在物業(yè)現(xiàn)金流非常不穩(wěn)定的情況下(如需要地產(chǎn)開發(fā)、收購不良資產(chǎn)等)進(jìn)行投資。投資時需要注意順位的問題。順位越高就越安全，反之風(fēng)險越大。同時，高順位的回報也是最低的，所以風(fēng)險與回報是正相關(guān)的(見表2)。

表2 投資地產(chǎn)類別和風(fēng)險預(yù)期

按照資金順位從高到低排列，依次為：高級貸款、夾層貸款、股權(quán)投資。筆者經(jīng)常接觸到的中國EB5投資人，一般會將這類投資設(shè)計為夾層貸款，也有少部分會設(shè)計為高級貸款和股權(quán)投資。因為EB5投資人主要追求的是資金返還而不是回報，夾層貸款比股權(quán)投資更加安全，資金會比股權(quán)投資更早返還。

不同的資金順位在投入一個項目時，進(jìn)入的順序依次是股權(quán)投資、夾層貸款、高級貸款。對于一個開發(fā)案，最先進(jìn)入的是股權(quán)投資，例如開發(fā)商會用自己的股權(quán)來買一塊地;然后進(jìn)入的是夾層貸款，作為打地基等基礎(chǔ)工程的資金。在前兩部分資金到位后，高級貸款如銀行貸款才會進(jìn)入。如果項目的其他資金未到位，或者開發(fā)商未能滿足貸款協(xié)議中的其他條件，高級貸款有權(quán)拒絕放款。

資金順位對投資風(fēng)險的另一個影響是資金退出的順序。與資金投入時的順序相反，還款時的順序依次是高級貸款、夾層貸款、股權(quán)投資。如果項目退出時的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投入時的錢，那么股權(quán)投資者的收益將上不封頂，而高級貸款和夾層貸款的所得，則是利息加本金。

美國地產(chǎn)稅收策略三部曲

應(yīng)對美國地產(chǎn)稅收的策略可分為三個步驟，有一個說法將其歸納為“defer-defer-die”，即“延稅-延稅-轉(zhuǎn)讓給子女”，這樣就可以把稅收全部抹去。

第一步：用折舊抵消收入。房地產(chǎn)在稅收上允許投資者將每年的折舊視為一項運營成本抵消收入(土地部分不能折舊)。抵消的收入在當(dāng)時不需要交稅，可以遞延到未來作為增值稅交付(美國的折舊年限為住宅用商業(yè)地產(chǎn)為27.5年，非住宅用商業(yè)地產(chǎn)為39年)。

第二步：借助1031條款推延。所謂的1031替換條款(1031 Like-kind Exchange)即在規(guī)定的時間內(nèi)，通過賣出并買入相同種類的地產(chǎn)，來遞延增值稅。具體來說，如果投資者通過出售A物業(yè)來換取另一同種類B物業(yè)，那么暫時無需繳納增值稅。投資者需要在出售舊物業(yè)后45天報新物業(yè)目標(biāo)，出售舊物業(yè)后180天購置新物業(yè)，就可以延遲繳納增值稅的時間。

第三步：繼承后抹去增值稅。第一步和第二步可以將稅收遞延，但不能抹去。根據(jù)美國稅收，子女在繼承房產(chǎn)時如果房產(chǎn)金額不大(大約1000萬美元以下)則可以免除遺產(chǎn)稅。2015年，美國稅務(wù)居民的遺產(chǎn)稅額度為543萬美元，且夫妻雙方可以彼此繼承對方的額度，共有1086萬美元的遺產(chǎn)稅豁免。在子女繼承房產(chǎn)后，資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)從父母購置物業(yè)時很低的稅基(并逐年通過折舊遞減)調(diào)高為市場價值，因此物業(yè)沒有增值，繼承遺產(chǎn)的子女可以完全免去增值稅。也就是說，增值稅可以通過遺產(chǎn)繼承被完全抹去。但如果房產(chǎn)金額大于豁免額，就需考慮遺產(chǎn)稅的問題了。

案例

假設(shè)投資一家便利店，價值為5000萬美元，其中1100萬是土地價值，3900萬是建筑物價值。

第一步，假設(shè)每年回報率是6%，因為有折舊，3900萬美元的建筑物部分每年可以用折舊抵消收入。例如每年用100萬美元折舊正好可以抵消6%的凈收入，那么投資者在賬面上的收入為零，不需要交稅。

第二步，假設(shè)5年之后便利店升值到8000萬美元，投資者可以把它賣掉。房屋增值3000萬美元，再算上每年的折舊，如果不進(jìn)行1031條款的替換，每年要繳納15%以上的增值稅。但是美國政府鼓勵投資者擁有房地產(chǎn)，投資者只要在半年內(nèi)可以找到置換的物業(yè)，就可以延后交稅。

第三步，假設(shè)投資者去世時，房屋增值到1億美元。如果沒有特別規(guī)定的話，子女需要面對的是5000萬美元的資產(chǎn)增值加上折舊。但是按照美國稅法，子女在繼承遺產(chǎn)時的稅基變回市場價值，子女可以立即賣掉繼承的地產(chǎn)而不交增值稅。但本案例中的房產(chǎn)價值較高，因此很可能還需要交一部分遺產(chǎn)稅。

Q&A

Q：個人和企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)如何趨利避害?

A：第一，從組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險來看，應(yīng)該成立一個責(zé)任公司，來規(guī)避責(zé)任。第二，個人投資的數(shù)額通常比較小，如果通過基金的形式投資，標(biāo)的物可以更大，能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

Q：如果做權(quán)益型REITs，需要看哪種指標(biāo)?

A：不同的REITs專長也不同。在做公寓方面，都是投甲級(Core)的資產(chǎn)。通常我們會看資本化率(CAP Rate)是否高于市場價格。開發(fā)案的資本化率會高一些。對于開發(fā)案，如果市場上的資本化率是4%，我們投資的回報是6%，相差2%就屬于非常好的投資;最低相差不能小于1%。(注：舊金山、紐約、洛杉磯等城市的甲級公寓資本化率較低，在4%左右，低于全美平均的5%—6%。)

Q：美國地產(chǎn)投資對使用國內(nèi)資金有沒有限制?

A：除了FIRPTA法案(規(guī)定外國人或外國公司出售房產(chǎn)前要征收一部分的預(yù)收稅)，美國對外資投資房地產(chǎn)并沒有特別的限制。通常，我們主張將地產(chǎn)基金設(shè)立在香港或開曼群島，然后在美國設(shè)立一個公司(Corporation)作為美國稅務(wù)的隔離(Blocker)。這樣，美國的稅收就被限制在公司這一層面，不會延伸到香港或開曼群島的基金。

Q：現(xiàn)在入手美國房產(chǎn)怎么樣?

A：美國房產(chǎn)市場總體向上，但是還需要研究局部市場和具體項目。

Q：現(xiàn)在把美國房產(chǎn)投資的貸款還清是不是適當(dāng)?shù)淖龇?

A：同等情況下會降低風(fēng)險。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)在還清貸款不是很好的時機。因為現(xiàn)在的貸款利息很低，大約在3%-4%，而投資性地產(chǎn)可以非常穩(wěn)健地獲得6%的收益。

Q：投資房地產(chǎn)的退出風(fēng)險有哪些?

A：風(fēng)險一是由于總體市場或者地產(chǎn)自身的問題導(dǎo)致退出時價值達(dá)不到預(yù)期;風(fēng)險二是投資合作股權(quán)(Joint Venture Equity)，優(yōu)先股(Preferred Equity)或夾層貸款時，如果和項目發(fā)起人(Sponsor)簽署的法律條款存在漏洞可能導(dǎo)致風(fēng)險。筆者就曾見過開發(fā)商的投資人在協(xié)議里設(shè)定開發(fā)商有權(quán)把EB5投資人的股權(quán)做抵押去借貸款的惡性條款。