我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

【北美購(gòu)房網(wǎng)】怎樣評(píng)估美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值?如何做到投資報(bào)酬高?

來源:作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2017/9/22

北美購(gòu)房網(wǎng)信二維碼
掃一掃,隨時(shí)看

【北美購(gòu)房網(wǎng)】怎樣評(píng)估美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值?如何做到投資報(bào)酬高?

 

美國(guó)幅員遼闊、土地成本低廉,但是寸土寸金的地方比比皆是。

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察的角度看,必須更相信自己體驗(yàn)到的景象, 因?yàn)樗唧w、更接地氣。

 

商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)遍布在全美的各個(gè)角落,出門旅行深入美國(guó)腹地,您會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)不一樣的美國(guó)。

 

一般美國(guó)的的商業(yè)地產(chǎn)投資者,每到一處都會(huì)評(píng)測(cè)“目標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目”周圍的發(fā)展環(huán)境,同時(shí)也對(duì)那座城市人口增長(zhǎng)、收入、就業(yè)率進(jìn)行分析,并對(duì)其街道的商業(yè)布局仔細(xì)觀察。

 

雖然,某些城市大型店面不斷地關(guān)閉,小型零售店面沒落的感覺,但你還是可以感受到有些城市的人口不斷在增加,嶄新寬敞的街道,不斷涌入城市時(shí)尚的年輕人,更有大型的購(gòu)物中心已經(jīng)在成為Big Box(大盒子)上面開工,新建的住宅開始在先前荒蕪的土地上拔地而起。

 

「商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值」和「土地本身價(jià)值」完全是兩個(gè)概念。

 

商業(yè)地產(chǎn)的估值主要反映這塊物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

 

土地上面如果沒有商業(yè),單憑土地的價(jià)值而言,會(huì)和有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)差距在五到十倍甚至更多,而且同一地段間的物業(yè)因?yàn)槌休d的租戶品牌、租約、租金的不同,其價(jià)值亦可以差數(shù)倍。

 

美國(guó)商業(yè)主要有幾個(gè)類型:綜合商業(yè)體、購(gòu)物中心、零售、寫字樓、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、酒店、出租住宅等等類,而商業(yè)地產(chǎn)和民用居住型地產(chǎn)又大不相同。

 

民用住宅地產(chǎn)的價(jià)值,主要是和周圍的民用地產(chǎn)相同類型進(jìn)行比價(jià),是根據(jù)具體物業(yè)的條件評(píng)估價(jià)格,因其地產(chǎn)價(jià)值的高低和所在區(qū)域,及整體經(jīng)濟(jì)相關(guān)。

 

而當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值完全是從投資回報(bào)(The Income Approach)的角度來定價(jià),那么出租物業(yè)的凈租金((NetIncome)就顯得非常重要,它往往是評(píng)估地產(chǎn)價(jià)值的核心元素。

 

在美國(guó),商業(yè)地產(chǎn)通常按照CapRate (Capitalization Rate),也就是投資回報(bào)率NOI(TheRation of New Operation Income)來計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。

 

通常出租回報(bào)率(CapRate)通常在4% 到9%之間(這里泛指那些知名品牌和信用評(píng)級(jí)比較好企業(yè),也有一些小型的購(gòu)物中心,回報(bào)可以達(dá)到12%或更多,但信用、可持續(xù)營(yíng)運(yùn)水平都不穩(wěn)定)。

 

而商業(yè)地產(chǎn)它本身是一項(xiàng)基于物業(yè)的一項(xiàng)商業(yè)投資行為,其「回報(bào)率」至關(guān)重要的一點(diǎn)是通過投資商業(yè)地產(chǎn)行為,大致可以獲得以下幾種受益方式包括:

 

1. 正向投資回報(bào)收益

(PositiveCash Flow)

 

其投資回報(bào)率穩(wěn)定,而且按照租約結(jié)構(gòu)逐年遞增。

 

我們可以稱為被動(dòng)收益(Passive Income),也就是在地產(chǎn)出租后,不需要處理太多物業(yè)中的瑣事,相對(duì)比較輕松,只要收取租金就好。

 

但很多業(yè)主忽略物業(yè)項(xiàng)目的管理,如果物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳,這就增加了續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn),所以最好要「定時(shí)評(píng)估」物業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)情況。

 

2. 使用杠桿式達(dá)到資產(chǎn)倍增效應(yīng)

(Using Leverage to Multiply Asset Value)

 

貸款公司傾向給有實(shí)力的企業(yè)(擁有固定租戶)簽訂租約地產(chǎn)物業(yè)貸款,業(yè)主可以貸款高達(dá)七至八成,隨著租金的上調(diào)。

 

業(yè)主可以進(jìn)行重新貸款,然后再投入到相同的類似物業(yè)當(dāng)中去,因?yàn)楦哔|(zhì)量的租戶和穩(wěn)定的租金收益,適度使用杠桿可以使資產(chǎn)價(jià)值倍增。 

 

3. 對(duì)抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

(Hedge on Inflation)

 

很多NN和NNN的租約,租金在十年、十五年、甚至更長(zhǎng)的租約結(jié)構(gòu)中上升非常穩(wěn)定,不受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素影響,隨著租金的穩(wěn)定上漲,物業(yè)的價(jià)值隨之提升。

 

4. 有效的避稅

(Maximizing Tax Benefits)

 

商業(yè)地產(chǎn)稅中有很多開銷成本可以分?jǐn)偟侄惢蜓佣,比如說管理費(fèi)用攤銷、利息抵稅、物業(yè)折舊費(fèi)抵稅、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換升級(jí)延稅等方式,物業(yè)通過交易置換滾雪球式發(fā)展,以延遲交稅的方式把資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大。

  

5. 價(jià)值遞增

(Asset Value Appreciation)

 

物業(yè)除了有穩(wěn)定的收益,還通過逐漸增加租金的方式來使物業(yè)價(jià)值遞增,與其他行業(yè)的收益比較,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定上升是備受投資者推崇。 

 

具備了以上投資地產(chǎn)的概念之后,再加上自己親身敏銳的堪察,總是增加投資回報(bào)率。 

 

但是,如果對(duì)于國(guó)外的投資客來說,恐怕現(xiàn)實(shí)和客觀的條件都不允許,那最有效率的方式,應(yīng)該是委托美國(guó)較有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的「地產(chǎn)投資顧問公司」,一站式地產(chǎn)「投資咨詢、地產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、財(cái)富設(shè)計(jì)、物業(yè)管理」才能把關(guān)和加分,保障投資者出擊必中。

 

 

 

本網(wǎng)注明“來源:北美購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬于北美購(gòu)房網(wǎng),未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來源:XXX(非北美購(gòu)房網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

標(biāo)簽:美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值

上一篇:美國(guó)各大城市租房?jī)r(jià)格... 下一篇:高關(guān)稅背景下中國(guó)企業(yè)赴美建廠的必要性...

推薦閱讀

最新資訊

国产日韩亚洲大尺度高清| 精品国产呦系列免费观看| 午夜福利在线观看短视频| 韩国午夜理伦三级在线观看中文版| 美女把脚张开让男生桶爽| 99热在线都是精品97| 男生鸡吧操女生逼逼视频| 成人爽a毛片免费网站中国| 男人猛进出女人下面视频| 熟妇喜粗鸡巴插骚逼视频| 777琪琪午夜理论电影网| 最近中文字幕大全高清在线| 久久久久久久久久久综合| 国产三级久久久久精品三级| 男人猛操女人逼免费视频| 国产91辛尤里在线观看| 女仆穿白丝裸体吃奶玩乳视频| 久久一级黄色大片免费下| 男生和女生操艹免费视频| 欧美男女激情视频一区二区 | wwwav在线免费观看| 用小鸡鸡c进屄里的网站| 舔大逼免费视频| 日本人妻黄大片| 91欧美一区二区三区人| 纤夫的爱在线观看完整版动漫| 亚洲精品午夜| 清国产亚洲精品自在久久| 欧美区一码二码三码区别| 大几把操小骚逼一级录像| 欧美顶级情欲片无遮挡红雀| 亚洲欧美另类激情综合区| 午夜精品久久久久久久99热蜜桃 | 有免费操屄网吗| 欧美精品亚洲人旧成在线| 视频区中文字幕日韩专区| 骚逼很痒想大鸡巴操视频| 亚洲中文欧美日韩在线不卡| 永久免费a∨片在线观看| 嫩美女日逼视频| 亚洲在AV极品无码天堂|