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【北美購(gòu)房網(wǎng)】怎樣評(píng)估美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值？如何做到投資報(bào)酬高？

美國(guó)幅員遼闊、土地成本低廉，但是寸土寸金的地方比比皆是。

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察的角度看，必須更相信自己體驗(yàn)到的景象, 因?yàn)樗�更具體、更接地氣。

商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)遍布在全美的各個(gè)角落，出門旅行深入美國(guó)腹地，您會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)不一樣的美國(guó)。

一般美國(guó)的的商業(yè)地產(chǎn)投資者，每到一處都會(huì)評(píng)測(cè)“目標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目”周圍的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)也對(duì)那座城市人口增長(zhǎng)、收入、就業(yè)率進(jìn)行分析，并對(duì)其街道的商業(yè)布局仔細(xì)觀察。

雖然,某些城市大型店面不斷地關(guān)閉，小型零售店面沒落的感覺,但你還是可以感受到有些城市的人口不斷在增加，嶄新寬敞的街道,不斷涌入城市時(shí)尚的年輕人，更有大型的購(gòu)物中心已經(jīng)在成為Big Box(大盒子)上面開工，新建的住宅開始在先前荒蕪的土地上拔地而起。

「商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值」和「土地本身價(jià)值」完全是兩個(gè)概念。

商業(yè)地產(chǎn)的估值主要反映這塊物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

土地上面如果沒有商業(yè),單憑土地的價(jià)值而言，會(huì)和有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段間的物業(yè)因?yàn)槌休d的租戶品牌、租約、租金的不同，其價(jià)值亦可以差數(shù)倍。

美國(guó)商業(yè)主要有幾個(gè)類型：綜合商業(yè)體、購(gòu)物中心、零售、寫字樓、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、酒店、出租住宅等等類，而商業(yè)地產(chǎn)和民用居住型地產(chǎn)又大不相同。

民用住宅地產(chǎn)的價(jià)值，主要是和周圍的民用地產(chǎn)相同類型進(jìn)行比價(jià)，是根據(jù)具體物業(yè)的條件評(píng)估價(jià)格，因其地產(chǎn)價(jià)值的高低和所在區(qū)域,及整體經(jīng)濟(jì)相關(guān)。

而當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值完全是從投資回報(bào)(The Income Approach)的角度來定價(jià)，那么出租物業(yè)的凈租金((NetIncome)就顯得非常重要，它往往是評(píng)估地產(chǎn)價(jià)值的核心元素。

在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)通常按照CapRate (Capitalization Rate)，也就是投資回報(bào)率NOI(TheRation of New Operation Income)來計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。

通常出租回報(bào)率(CapRate)通常在4% 到9%之間(這里泛指那些知名品牌和信用評(píng)級(jí)比較好企業(yè)，也有一些小型的購(gòu)物中心，回報(bào)可以達(dá)到12%或更多，但信用、可持續(xù)營(yíng)運(yùn)水平都不穩(wěn)定)。

而商業(yè)地產(chǎn)它本身是一項(xiàng)基于物業(yè)的一項(xiàng)商業(yè)投資行為，其「回報(bào)率」至關(guān)重要的一點(diǎn)是通過投資商業(yè)地產(chǎn)行為，大致可以獲得以下幾種受益方式包括：

1. 正向投資回報(bào)收益

(PositiveCash Flow)

其投資回報(bào)率穩(wěn)定，而且按照租約結(jié)構(gòu)逐年遞增。

我們可以稱為被動(dòng)收益(Passive Income)，也就是在地產(chǎn)出租后，不需要處理太多物業(yè)中的瑣事，相對(duì)比較輕松，只要收取租金就好。

但很多業(yè)主忽略物業(yè)項(xiàng)目的管理，如果物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳，這就增加了續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)，所以最好要「定時(shí)評(píng)估」物業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)情況。

2. 使用杠桿式達(dá)到資產(chǎn)倍增效應(yīng)

(Using Leverage to Multiply Asset Value)

貸款公司傾向給有實(shí)力的企業(yè)(擁有固定租戶)簽訂租約地產(chǎn)物業(yè)貸款，業(yè)主可以貸款高達(dá)七至八成，隨著租金的上調(diào)。

業(yè)主可以進(jìn)行重新貸款，然后再投入到相同的類似物業(yè)當(dāng)中去，因?yàn)楦哔|(zhì)量的租戶和穩(wěn)定的租金收益，適度使用杠桿可以使資產(chǎn)價(jià)值倍增。 

3. 對(duì)抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

(Hedge on Inflation)

很多NN和NNN的租約，租金在十年、十五年、甚至更長(zhǎng)的租約結(jié)構(gòu)中上升非常穩(wěn)定，不受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素影響，隨著租金的穩(wěn)定上漲，物業(yè)的價(jià)值隨之提升。

4. 有效的避稅

(Maximizing Tax Benefits)

商業(yè)地產(chǎn)稅中有很多開銷成本可以分?jǐn)偟侄惢蜓佣�，比如說管理費(fèi)用攤銷、利息抵稅、物業(yè)折舊費(fèi)抵稅、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換升級(jí)延稅等方式，物業(yè)通過交易置換滾雪球式發(fā)展,以延遲交稅的方式把資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大。

5. 價(jià)值遞增

(Asset Value Appreciation)

物業(yè)除了有穩(wěn)定的收益,還通過逐漸增加租金的方式來使物業(yè)價(jià)值遞增，與其他行業(yè)的收益比較，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定上升是備受投資者推崇。 

具備了以上投資地產(chǎn)的概念之后，再加上自己親身敏銳的堪察，總是增加投資回報(bào)率。 

但是,如果對(duì)于國(guó)外的投資客來說，恐怕現(xiàn)實(shí)和客觀的條件都不允許，那最有效率的方式，應(yīng)該是委托美國(guó)較有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的「地產(chǎn)投資顧問公司」，一站式地產(chǎn)「投資咨詢、地產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、財(cái)富設(shè)計(jì)、物業(yè)管理」才能把關(guān)和加分，保障投資者出擊必中。