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【北美購房網(wǎng)】中資赴美投資商業(yè)地產(chǎn)的演變與趨勢

本文重點(diǎn)分析了中資在美國商業(yè)房地產(chǎn)投資的趨勢，包括投資的物業(yè)類型和地域特征，以及投資主體的演變，并結(jié)合目前境外投資政策收緊和美國商業(yè)地產(chǎn)市場放緩的最新趨勢，對中資在美國商業(yè)房地產(chǎn)的投資可能的影響做出分析和預(yù)測。

美國商業(yè)房地產(chǎn)跨境投資概覽

2016年，美國商業(yè)房地產(chǎn)的投資成交額和來自海外的跨境投資額都有所下降。全年商業(yè)地產(chǎn)投資金額為4910億美元，雖較前一年下降了10.2%，但仍處于歷史第三高的水平，僅次于2007年的5710億美元和2015年的5470億美元，詳見圖1。其中來自海外的跨境投資金額下降了三分之一，與2015年131%的增長率形成鮮明的反差。從交易類型上來說，投資額下降的主要原因是大型地產(chǎn)組合包交易的減少，以及通過兼并收購地產(chǎn)類公司而獲取物業(yè)的這種交易類型的減少。不過，2016年670億美元的跨境投資交易金額仍處于歷史第二高的水平，僅次于2015年。

從買家類型來看，海外投資者的比重從2015年的18%，下降到2016年的14%，詳見圖2。雖然比重有所下降，但仍高于201 1 —2 0 1 4 年大概 1 0 % 的水平， 更高于2 0 0 6 —2010年大約7%的水平。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的投資額也逐年下降，比重從2013年的18%下降至2016年的8%。比重下降主要是近期REITs股價(jià)不振，REITs股價(jià)所反映的其持有的物業(yè)資產(chǎn)隱含價(jià)格低于市場上的資產(chǎn)價(jià)格，而導(dǎo)致REITs 更傾向于在市場上出售資產(chǎn)（而非購買資產(chǎn)）以創(chuàng)造更高的股東價(jià)值。中小型私人投資者（非機(jī)構(gòu)投資者或上市公司）的比重有所上升，從2013年的40%增加到2016年的47%。

中資赴海外投資概況

過去幾年，中資海外房地產(chǎn)投資步伐加快，海外投資從剛開始的亞太國家和地區(qū)（中國香港、新加坡），逐漸擴(kuò)展到全球各地。其中赴北美投資額（主要為美國）迅猛增長，超過其他區(qū)域成為中資投資的首選。

2016年，中國投資者成為美國商業(yè)地產(chǎn)市場最活躍的買家，而傳統(tǒng)的跨境投資大國加拿大和新加坡的投資額則有所降低。根據(jù)美國商業(yè)地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu) Real Capital Analytics 的統(tǒng)計(jì)，去年中國投資者赴美商業(yè)地產(chǎn)直接股權(quán)投資額為162億美元，占所有國家赴美跨境投資總額的22.4%。中國也借此首次超過長期占據(jù)首位的加拿大，成為最大的赴美商業(yè)地產(chǎn)跨境資本來源國。

在中國資本持續(xù)增加的同時(shí)，其他國家的赴美投資有所減少，這主要是由于美國商業(yè)地產(chǎn)市場增速放緩導(dǎo)致投資吸引力下降，以及去年強(qiáng)勢美元對于海外購買力的負(fù)面影響。對長期占據(jù)海外買家首位的加拿大而言，其投資的減少主要是受到石油價(jià)格下降和外匯波動(dòng)的影響。

從投資的物業(yè)類型來看，過去幾年中資對于美國成熟商業(yè)地產(chǎn)的投資主要集中在酒店、工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓三種類型。其中酒店和寫字樓主要集中在美國的門戶城市，例如紐約(別墅)、舊金山和芝加哥。其投資的主要目的是分散投資風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)美元資產(chǎn)的保值增值，在某些情況下也考慮到中資辦公室租賃和中國訪客的酒店住宿日益增長的需求。另外，中資保險(xiǎn)公司也通過投資基金份額間接持有工業(yè)物流資產(chǎn)包，以期在強(qiáng)勁增長的工業(yè)地產(chǎn)市場中分一杯羹。此外，中資開發(fā)商在過去幾年，也積極在美國華人聚集的城市買地開發(fā)中高端住宅樓和綜合體項(xiàng)目，以滿足中美兩地華人的自住與投資需求。

從投資區(qū)域來看，中資主要集中在美國的一線城市（如紐約、芝加哥、舊金山等），主要是為了保持大規(guī)模資產(chǎn)的保值增值，詳見圖3、圖4。然而，由于一線城市的凈租金收益率持續(xù)下降，為了獲得更高的收益，中資在二三線城市的投資額在近兩年也有所增加。例如，今年5月中國人壽購買的由 48 個(gè)中小型工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)組成的資產(chǎn)包，就是分散在美國的二三線城市。

中國赴美商業(yè)房地產(chǎn)投資主體類型的演變

回顧2010年來中國投資主體的變化，可以看到四輪的投資熱潮。第一輪從2010年起，主體為國家主權(quán)基金和國有企業(yè)，例如中投、中國銀行和工商銀行。由于這些機(jī)構(gòu)的資金充足，較少受到金融危機(jī)的影響，所以能成為首輪“抄底”美國商業(yè)地產(chǎn)的投資者。

第二輪自2011年起，主體為國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商，例如萬科、綠地、萬達(dá)地產(chǎn)等。當(dāng)時(shí)為了壓制國內(nèi)過熱的土地和住宅市場，政府頒布了多輪針對購房者和開發(fā)商的條款，迫使開發(fā)商開始在海外市場尋求投資機(jī)會。由于在美國本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，他們一般與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商組成合資公司共同開發(fā)。由于大多是住宅開發(fā)商，他們在美國主要華人聚集的城市開發(fā)住宅項(xiàng)目，銷售對象也以華人為主。

第三輪自2 0 1 3年起，投資主體為國內(nèi)的保險(xiǎn)公司。由于保監(jiān)會放開了保險(xiǎn)公司赴海外投資房地產(chǎn)的限制，使得以安邦保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)、中國平安和中國人壽保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資進(jìn)入美國市場。他們在美國主要投資能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也通過下屬開發(fā)平臺從事開發(fā)項(xiàng)目投資。

第四輪自2014年起，投資主體包括企業(yè)、地產(chǎn)私募基金、中小型開發(fā)商等，投資對象擴(kuò)大到一二線城市的中小型項(xiàng)目。另外，中國的主權(quán)投資基金中投公司也從間接投資轉(zhuǎn)為直接投資。

境外投資政策收緊和商業(yè)地產(chǎn)市場

放緩對中資海外投資影響

由于人民幣持續(xù)貶值和外匯儲備下降，中國監(jiān)管層自2016年底開始加強(qiáng)了外匯管制的力度，對外匯額度和資金出境的規(guī)模都有了更加嚴(yán)格的規(guī)定。另外，對于外匯投資項(xiàng)目的審查進(jìn)度放慢，也影響了中資海外投資的步伐。保監(jiān)會對險(xiǎn)資監(jiān)管也提出了多項(xiàng)要求，包括投資標(biāo)的應(yīng)當(dāng)以固定收益類產(chǎn)品為主、股權(quán)等非固定收益類產(chǎn)品為輔，以控制無序擴(kuò)張激進(jìn)投資，加強(qiáng)海外投資監(jiān)管。預(yù)計(jì)這將影響保險(xiǎn)公司的大規(guī)模海外并購的進(jìn)程，其中也包括商業(yè)房地產(chǎn)的投資。

短期內(nèi)，中國赴美跨境資本將放緩。從2017年前五個(gè)月看，中資投資美國商業(yè)地產(chǎn)的速度有所放緩，低于過去兩年同期值。另外，除中資外的跨境資本也自2015年開始下降，2017年前五個(gè)月與2016年基本持平。

隨著對資金出境和險(xiǎn)資海外股權(quán)投資政策的收緊，中資保險(xiǎn)公司可能會大幅度降低海外投資的步伐，從而嚴(yán)重影響中資赴美投資的整體規(guī)模。過去兩年，保險(xiǎn)資金占總體中資投資額的比例越來越高，2016年更是超過50%�？缇迟Y本在短期內(nèi)放緩的影響，可能首先體現(xiàn)在美國的門戶城市，例如紐約、舊金山和芝加哥。從物業(yè)類型來說，高端酒店和寫字樓的凈資產(chǎn)收益率將會有上升壓力（也就是說價(jià)格有下行壓力）。

不過要指出的是，現(xiàn)在中資已經(jīng)有了相當(dāng)規(guī)模的海外業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模，可以通過海外業(yè)務(wù)現(xiàn)金流和海外資產(chǎn)出售獲得新投資需要的外匯資金。而且，許多大機(jī)構(gòu)都在香港有上市公司，也可以通過在香港發(fā)行美元債券獲得境外的美元資金。加上一部分較少受到資金出境限制的國企及主權(quán)基金會，從中長期看，中資將繼續(xù)投資于美國商業(yè)房地產(chǎn)�；�于現(xiàn)行人民幣的貶值預(yù)期和資產(chǎn)配置的需求，中資仍有很強(qiáng)的動(dòng)力投資于美國房地產(chǎn)，以分散風(fēng)險(xiǎn)和獲得更高的投資收益。例如，保監(jiān)會允許保險(xiǎn)公司將15%的資產(chǎn)投資于境外，而目前境外投資只

占到2%左右。和其他國家大型保險(xiǎn)公司比較，中資保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)投資比例也嚴(yán)重偏低。長遠(yuǎn)來看，預(yù)計(jì)政府將逐步放寬資金出境的限制，以進(jìn)一步推進(jìn)人民幣國際化。

不過對資金出境和險(xiǎn)資海外股權(quán)投資政策的收緊并非中資放緩在美國商業(yè)地產(chǎn)市場投資的唯一原因，美國商業(yè)地產(chǎn)市場整體放緩也使得中資放慢了投資的步伐。從投資市場上看，目前美國商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)處于歷史最高位，五大物業(yè)類型均高于2007年上個(gè)周期的峰值，美國商業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) CoStar 估計(jì)絕大多數(shù)物業(yè)類型的價(jià)格將在接下來幾年有所下降，詳見圖5。從租賃市場看，主要物業(yè)類型的租金由于需求下降或者供給的增長，也將在接下來幾年繼續(xù)放緩，詳見圖6。投資市場和租賃市場的同時(shí)放緩使得包括中國在內(nèi)的境外投資者的投資決策更加謹(jǐn)慎。例如，中資在紐約開發(fā)的高端商品房項(xiàng)目，由于近兩年市場總體供應(yīng)量過大，目前在銷售方面出現(xiàn)困難，當(dāng)?shù)氐某鲎夤�寓租金增長也在放緩。加上對海外購房的資金出境的進(jìn)一步限制，也抑制了中國海外購房者的投資能力，從而又進(jìn)一步降低了中資開發(fā)商的投資意愿。綜合這些因素，中國開發(fā)商綠地集團(tuán)和其合資方已經(jīng)推遲了紐約布魯克林區(qū) Pacific Park 項(xiàng)目的整體開發(fā)步伐。

由此可見，中資赴美商業(yè)房地產(chǎn)投資自2010年起迅猛增長，于去年躍升海外投資國首位。中資重點(diǎn)投資于美國一線城市的寫字樓和酒店等成熟物業(yè)，以及商品房的開發(fā)。然而，由于目前境外投資政策的收緊，加上美國商業(yè)房地產(chǎn)市場增長放緩，將有可能減慢中資赴美投資的步伐。美國門戶城市的高端酒店和寫字樓的凈資產(chǎn)收益率短期內(nèi)將會有上升壓力（也就是說價(jià)格有下行壓力）。