我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

【北美購(gòu)房網(wǎng)】美國(guó)買(mǎi)房的法律條款

在美國(guó)買(mǎi)房過(guò)程中，你要做許多事情：決定房產(chǎn)所在的社區(qū)，看房子，簽署買(mǎi)賣(mài)合同（PurchaseandSaleAgreement），房屋檢驗(yàn)，申請(qǐng)貸款（中國(guó)人來(lái)美購(gòu)置房產(chǎn)大多用現(xiàn)金一次到位，就可免了這道程序），購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，過(guò)戶(hù)（Closing）。

在這個(gè)流程中，你會(huì)接觸到許多人：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（RealEstateAgent），房屋檢驗(yàn)師，貸款經(jīng)紀(jì)人，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，過(guò)戶(hù)律師（SettlementLawyer）等。美國(guó)是金錢(qián)至上唯利是圖的社會(huì)，許多商業(yè)行為、商業(yè)服務(wù)都是為了賺錢(qián)，作為購(gòu)房者必須了解相關(guān)的知識(shí)，對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的每一流程都要慎重考察和把關(guān)，才能將買(mǎi)房煩惱事發(fā)生的可能性降到最低。

隨著越來(lái)越多的中國(guó)人在購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，那么需要懂得美國(guó)房產(chǎn)的法律也應(yīng)該越來(lái)越全。為了能更好的投資美國(guó)房產(chǎn)，今天為大家整理出了全面的美國(guó)房產(chǎn)相關(guān)的法律規(guī)定。

一、美國(guó)房子產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律

美國(guó)住宅房產(chǎn)分為：合作公寓(Coop)、產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)、連棟屋（Townhouse）、獨(dú)棟屋（SingleFamily House）。

合作公寓，實(shí)質(zhì)為產(chǎn)權(quán)租賃，買(mǎi)的是居住權(quán)，合作公寓的產(chǎn)權(quán)屬于擁有住宅大樓的公司。通過(guò)產(chǎn)權(quán)租賃，買(mǎi)主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護(hù)費(fèi)。合作公寓越高檔，當(dāng)然需要支付的維護(hù)費(fèi)也越高。維護(hù)費(fèi)支付給擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司，用于大樓的所有維修、管理費(fèi)用，還包括房產(chǎn)稅和抵押利息（如果公司對(duì)大樓進(jìn)行了抵押）。合作公寓的管理規(guī)則比較嚴(yán)格，大多數(shù)合作公寓規(guī)定買(mǎi)下租賃權(quán)的客戶(hù)必須自住，嚴(yán)禁出租。合作公寓還有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是客戶(hù)在“售出”公寓時(shí)，需向擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司支付一筆租賃讓渡費(fèi)，約為售價(jià)的3%。很多擁有合作公寓產(chǎn)權(quán)的公司，規(guī)定不準(zhǔn)將合作公寓“出售”（實(shí)質(zhì)是租賃）給外國(guó)人。這是怕發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛時(shí)，公司很難對(duì)資產(chǎn)和收入來(lái)源在國(guó)外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對(duì)方的資產(chǎn)在國(guó)外，判決也難以執(zhí)行。而從外國(guó)人的角度看，合作公寓也不是一個(gè)好的選擇，比如沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不能出租這些條件，對(duì)于非美國(guó)居民來(lái)說(shuō)，很不合適。

買(mǎi)主對(duì)購(gòu)入的產(chǎn)權(quán)公寓單元擁有產(chǎn)權(quán)。通常情況下，產(chǎn)權(quán)公寓沒(méi)有出租的限制。產(chǎn)權(quán)公寓的屋主需要繳納房產(chǎn)稅，并向管理公寓運(yùn)營(yíng)的公寓委員會(huì)繳納物業(yè)管理費(fèi)。出售產(chǎn)權(quán)公寓需要獲得公寓委員會(huì)批準(zhǔn)，不過(guò)沒(méi)什么特別限制。由于外觀(guān)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)十分相似，外國(guó)人很容易將美國(guó)的合作公寓同產(chǎn)權(quán)公寓搞混，而從房產(chǎn)所有權(quán)來(lái)看，兩者大不相同，這需要特別注意。買(mǎi)家可以通過(guò)傳統(tǒng)融資方式購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)公寓。大多數(shù)情況下，美國(guó)居民需首付二成房?jī)r(jià)，而外國(guó)公民則需首付50%，方能獲得銀行貸款。

產(chǎn)權(quán)公寓的屋主只有房產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有地產(chǎn)權(quán)，而在買(mǎi)連棟屋時(shí)，買(mǎi)主是連房帶地一起購(gòu)入，這是連棟房和產(chǎn)權(quán)公寓的不同之處。在其他方面，這兩者的責(zé)任和權(quán)利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產(chǎn)稅，并向管理委員會(huì)交付物業(yè)管理費(fèi)。

而獨(dú)棟屋買(mǎi)賣(mài)受到的限制則最少，買(mǎi)主擁有房屋和土地的產(chǎn)權(quán)，并獨(dú)自負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅和維護(hù)、維修費(fèi)用。

二、房屋合同

在選定社區(qū)，看中房子，討價(jià)還價(jià)談定價(jià)格后，雙方就要簽署買(mǎi)賣(mài)合同，把買(mǎi)賣(mài)雙方議定的條件和價(jià)格用對(duì)雙方都具有約束力的合同形式固定下來(lái)。一般是由賣(mài)方律師或經(jīng)紀(jì)人提供房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的初稿，買(mǎi)方律師或經(jīng)紀(jì)人在此基礎(chǔ)上作評(píng)估，對(duì)于具有潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的條款進(jìn)行修改，或者增加保障買(mǎi)方利益的條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房合同中除列明買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名和房產(chǎn)的議定價(jià)格外，還要有房產(chǎn)的法律描述，這包括房屋地址、地段編號(hào)、地契編號(hào)、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產(chǎn)稅是否結(jié)清、房產(chǎn)抵押狀況等。買(mǎi)方要對(duì)這些房產(chǎn)描述逐一核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤。

除此之外，合同中還包含一些保護(hù)賣(mài)主和買(mǎi)主的條款。比如定金條款用來(lái)保護(hù)賣(mài)方，補(bǔ)償賣(mài)方在簽署合同、房產(chǎn)下市后，由于買(mǎi)方不能履行合同，最后房產(chǎn)沒(méi)能成交帶來(lái)的損失。通常定金是房產(chǎn)議定價(jià)格的5%。

貸款意外條款（MortgageContingencyClause）則是針對(duì)買(mǎi)方的保護(hù)條款。除現(xiàn)金交易外，大多數(shù)人買(mǎi)房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買(mǎi)房合同后才向銀行申請(qǐng)貸款，因此有可能出現(xiàn)合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買(mǎi)方因貸款不成而取消合同的權(quán)利,即合同中約定一個(gè)日期，在此之前如果買(mǎi)方拿不到銀行貸款批準(zhǔn)書(shū)，買(mǎi)方有權(quán)取消合同，所有定金退回買(mǎi)方，雙方互不追究責(zé)任。所以，賣(mài)主通常會(huì)調(diào)查了解對(duì)方有一定的信用和貸款能力后，才會(huì)認(rèn)真同其談交易。

買(mǎi)方為了保護(hù)自己，還應(yīng)在合同中列入房檢及維修責(zé)任條款。在成交前，買(mǎi)方要雇請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢驗(yàn)師對(duì)房屋作徹底檢查，如發(fā)現(xiàn)存在較大的結(jié)構(gòu)、建筑破損或隱患，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方就有問(wèn)題的地方進(jìn)行維修或更換。為防備賣(mài)方在房產(chǎn)成交前未完成維修的狀況，買(mǎi)方可以在合同中規(guī)定如發(fā)生這種情況，在房屋議定價(jià)中扣除維修費(fèi)用。

同時(shí)，購(gòu)房涉及的房屋保險(xiǎn)主要有兩種：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(Homeowner’sInsurance)和房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（TitleInsurance）。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍包括任何房產(chǎn)及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)的損失，比如火災(zāi)、入室搶劫、偷盜等帶來(lái)的損失。房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是免除買(mǎi)主遭受產(chǎn)權(quán)糾紛的損失。比如一個(gè)老頭過(guò)世了，他的女兒把老頭的房子賣(mài)給你，一切法律手續(xù)看來(lái)正當(dāng)、完備無(wú)憂(yōu)。房屋成交后不久，突然又冒出個(gè)老頭的兒子，宣稱(chēng)這筆買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，因?yàn)樗�作為繼承人之一沒(méi)有同意。如果你買(mǎi)了房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，就由保險(xiǎn)公司出錢(qián)幫你打官司；如果你輸了官司，保險(xiǎn)公司要賠償你購(gòu)屋的損失。

在美國(guó)由于土地是私有的，開(kāi)發(fā)商從私人手里買(mǎi)來(lái)土地，這塊土地也許不清不白轉(zhuǎn)手多次了，所以買(mǎi)新房也會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方面的問(wèn)題。另外，新房的開(kāi)發(fā)商可能沒(méi)有完全支付建筑公司的建房款項(xiàng)，新房建好售出，但買(mǎi)主并不知道潛在的債權(quán)糾紛。待房屋過(guò)戶(hù)后，建筑公司前來(lái)討債，而開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者逃之夭夭，這時(shí)麻煩就來(lái)了。有了房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，就由保險(xiǎn)公司打理向建筑公司賠償?shù)氖马?xiàng)。房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是一次性支付的保險(xiǎn)，能夠持久保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)的安全，此保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算根據(jù)購(gòu)房?jī)r(jià)格而定，大致30萬(wàn)美元的房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)為 1000美元。

三、房屋過(guò)戶(hù)

如果以上流程按部就班走完了，就可以進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，完成交易。在約定的過(guò)戶(hù)日（ClosingDate），買(mǎi)賣(mài)雙方各帶過(guò)戶(hù)律師到稱(chēng)為過(guò)戶(hù)公司（SettlementCompany）的地方會(huì)面，一手交錢(qián)，一手交鑰匙，完成過(guò)戶(hù)。

買(mǎi)方雇過(guò)戶(hù)律師的主要目的是保證買(mǎi)主得到合法產(chǎn)權(quán)。律師在過(guò)戶(hù)前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史(TitleSearch)，查明賣(mài)主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)，可以把房子合法賣(mài)給你。如果查出問(wèn)題，要把問(wèn)題解決了才能過(guò)戶(hù)。產(chǎn)權(quán)檢查還能發(fā)現(xiàn)與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)，比如拖欠房產(chǎn)稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)等等。這些債務(wù)會(huì)跟著房子走，所以在過(guò)戶(hù)前一定要賣(mài)主把它們清理掉。

在過(guò)戶(hù)的前一天，過(guò)戶(hù)公司會(huì)給買(mǎi)方一張精確的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單，買(mǎi)主可根據(jù)清單上的過(guò)戶(hù)費(fèi)，到銀行開(kāi)現(xiàn)金支票(CasherCheck)。過(guò)戶(hù)費(fèi)（不包括首付款）有幾個(gè)部分。這些費(fèi)用加起來(lái)約是購(gòu)房?jī)r(jià)的5.5%；如果用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，不需要貸款，則過(guò)戶(hù)費(fèi)大約是房?jī)r(jià)的3.5%。

在買(mǎi)方的過(guò)戶(hù)費(fèi)用里不會(huì)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)，這是因?yàn)榘凑彰绹?guó)的慣例，房屋交易的經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)，全部由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。所以在賣(mài)方收到的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單中，最大的一筆就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)。依慣例，美國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)的中介費(fèi)為交易價(jià)的6%，由買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)人平分，各拿3%。由于買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬也是按交易價(jià)的百分比提取，暗含了買(mǎi)主與其經(jīng)紀(jì)人有利益沖突的因素，所以買(mǎi)主一定要掌控購(gòu)房全過(guò)程，切莫讓經(jīng)紀(jì)人的天花亂墜左右了。

過(guò)戶(hù)時(shí)要帶有效的含照片證件，比如駕照，外國(guó)人則可用護(hù)照加有效簽證。一般過(guò)戶(hù)要一個(gè)多小時(shí)，主要的任務(wù)就是簽字交錢(qián)，要簽很多一式兩份的文件。雙方過(guò)戶(hù)律師先把過(guò)戶(hù)費(fèi)清單梳理一遍，如無(wú)異議，就把所有的文件拿出來(lái)，讓賣(mài)主和買(mǎi)主雙雙簽字。簽完字后，雙方的過(guò)戶(hù)律師把所有簽了字的文件拿去復(fù)印作備份。然后買(mǎi)主把銀行現(xiàn)金支票交給過(guò)戶(hù)律師，賣(mài)主把鑰匙交給買(mǎi)主，房子就是買(mǎi)主的了。

四、買(mǎi)房還要承擔(dān)公共責(zé)任

對(duì)于想在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，但沒(méi)有計(jì)劃或不能在美國(guó)長(zhǎng)期居住的中國(guó)人必須明白，當(dāng)你買(mǎi)下了美國(guó)房產(chǎn)，它雖然成了你的私人財(cái)產(chǎn)，但也給你帶來(lái)了不可推卸的公共責(zé)任，無(wú)論你是不是使用這個(gè)房產(chǎn)，都得履行這些責(zé)任，否則就會(huì)被罰款，甚至房產(chǎn)遭沒(méi)收。

首先是繳納房產(chǎn)稅的責(zé)任，只要你擁有了房產(chǎn)，你就必須向房產(chǎn)所在地的最基層政府繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由基層地方政府確定，各地區(qū)差異很大，年稅額大多在房屋市場(chǎng)價(jià)的1%至3%范圍內(nèi)。以紐約(房產(chǎn))市曼哈頓區(qū)為例，房產(chǎn)稅率是1.2%。而美國(guó)佛羅里達(dá)州的邁阿密市，房產(chǎn)稅率為2.4％。

如果不按時(shí)繳納房產(chǎn)稅，其后果可以參考舊金山市政府網(wǎng)站的有關(guān)告示：“2012-2013年舊金山市的房地產(chǎn)稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場(chǎng)估價(jià)。若是你認(rèn)為房屋估價(jià)過(guò)高了，在收到稅單的15天內(nèi)聯(lián)系舊金山市政府房屋估價(jià)辦公室。

每年11月1日，政府部門(mén)會(huì)陸續(xù)寄出稅單，所有的房產(chǎn)擁有者在兩個(gè)星期內(nèi)都會(huì)收到稅單。房地產(chǎn)稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10 日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過(guò)一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被拍賣(mài)。”

如果你的房產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)公寓或連棟屋，就得按月交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)各地沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由各物業(yè)管理公司自行規(guī)定，大致的范圍是每年4000至 5000美元。一般來(lái)說(shuō)，檔次越高的住宅區(qū)，收取的物業(yè)管理費(fèi)也越高。但如果是老舊的公寓區(qū)，雖然檔次不高，物業(yè)管理費(fèi)卻特高，因?yàn)樵绞悄甏�久遠(yuǎn)的公寓，越是需要維修，而美國(guó)的房屋維修人工成本很高，都要由物業(yè)管理費(fèi)來(lái)開(kāi)支，迫使物業(yè)管理費(fèi)高漲。

如果你買(mǎi)的是獨(dú)棟屋，那么你很可能不需要交付物業(yè)管理費(fèi)（即使有管理費(fèi)，也是微不足道），但你就得自行負(fù)責(zé)，務(wù)必保持房產(chǎn)外圍外觀(guān)符合地方政府的規(guī)定。美國(guó)各地的小城鎮(zhèn)（獨(dú)棟屋大多散布在小城鎮(zhèn)）都制定了本地區(qū)居民必須遵守的細(xì)則。比如規(guī)定門(mén)前草坪的草不能超過(guò)5英寸，而春天雨后草會(huì)瘋長(zhǎng)，偷偷懶沒(méi)理睬，對(duì)不起隔幾天就會(huì)收到罰單。

所以，獨(dú)棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門(mén)前有人行小道，則冬天還要清理門(mén)前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。

五、房產(chǎn)出租和出售的稅務(wù)事項(xiàng)

很多中國(guó)人到美國(guó)買(mǎi)房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產(chǎn)出租的問(wèn)題。外國(guó)人在美國(guó)的房產(chǎn)，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等，出租房子一年獲得凈利潤(rùn)5萬(wàn)美元，按20%計(jì)算，則要交稅1萬(wàn)美元。

如果外國(guó)人將房產(chǎn)賣(mài)掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬(wàn)買(mǎi)入的房子50萬(wàn)賣(mài)出，獲利20萬(wàn)，這20萬(wàn)的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。

美國(guó)聯(lián)邦法律對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)沒(méi)有法律限制，只要有錢(qián)，來(lái)者不拒，但對(duì)外國(guó)人出售房產(chǎn)卻制定了專(zhuān)門(mén)法律�；�于擔(dān)心外國(guó)人在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，賺了差價(jià)后沒(méi)交稅就走人了，而美國(guó)稅務(wù)局(IRS)無(wú)計(jì)可施，無(wú)法跨國(guó)追討，國(guó)會(huì)在1980年制定了“外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法”（TheForeignInvestment in Real Property Tax Act, FIRPTA）。該法規(guī)定：“外國(guó)個(gè)人或者公司在出售位于美國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)，需要繳納房款的10%作為其所得稅預(yù)扣款。”

因此，在美國(guó)出售房地產(chǎn)不管是否盈利，都將被扣留成交價(jià)的10%。這筆錢(qián)由買(mǎi)方截下，在成交后的20天內(nèi)上交國(guó)稅局。買(mǎi)方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，房屋全額成交，會(huì)面臨1萬(wàn)美元的罰款。如果外國(guó)賣(mài)主以后據(jù)實(shí)報(bào)稅（這種情況大部分是因?yàn)橘u(mài)主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款多于應(yīng)繳納的稅款），國(guó)稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣(mài)主沒(méi)有報(bào)稅（這種情況大部分是因?yàn)橘u(mài)主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款還不夠繳稅），國(guó)稅局就沒(méi)收這筆預(yù)扣款。

另外，美國(guó)的遺產(chǎn)法對(duì)外國(guó)人十分嚴(yán)厲，如果美國(guó)房產(chǎn)的外國(guó)擁有者去世了，美國(guó)政府要對(duì)房產(chǎn)6萬(wàn)美元以上的部分征收45%的遺產(chǎn)稅。在此方面，美國(guó)公民的遺產(chǎn)個(gè)人免稅額可達(dá)500萬(wàn)美元，夫婦的免稅額高達(dá)1000萬(wàn)美元，而外國(guó)人只能享有6萬(wàn)美元的遺產(chǎn)免稅額。