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【北美購房網(wǎng)】在美國買房要和多少人打交道？

美國房地產(chǎn)交易中，需要跟哪些人打交道？

這個問題難免讓不熟悉美國房產(chǎn)交易的朋友感到頭痛。

美國是法制國家，各項(xiàng)法律法規(guī)較為完善。美國也是私有制社會，在房地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，一旦購買，連房帶地?fù)碛袚碛兴�有�?quán)（當(dāng)然同時需要納稅）。經(jīng)過百年不斷修改完善，相關(guān)法律清晰嚴(yán)格，行業(yè)規(guī)范，操作透明。

房產(chǎn)交易過程為了遵從法律規(guī)定，也為了保障交易雙方的各項(xiàng)權(quán)益，美國房產(chǎn)交易過程比較復(fù)雜，專業(yè)分工也明確。通常，在一次房產(chǎn)交易過程中，約有十幾個公司互相協(xié)作，提供服務(wù)。這聽起來有點(diǎn)嚇人，但是對買賣雙方來說，這些專業(yè)人士其實(shí)大大簡化了操作。

買賣雙方直接接觸的認(rèn)識，主要是自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，將自己的意見與要求委托給經(jīng)紀(jì)人，其余的事項(xiàng)基本上均由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)處理。

下面介紹一下美國房產(chǎn)交易中介入的各方角色：

1. 買方代理人

買方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。買房代理人的責(zé)任是忠實(shí)依照買方的要求，代表買方，負(fù)責(zé)找房產(chǎn)、協(xié)調(diào)交易中的各個環(huán)節(jié)，包括協(xié)助安排與購買房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。通常情況下，當(dāng)交易成功達(dá)成時，買房代理人從賣方處拿傭金。

2. 賣方代理人

賣方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。其職責(zé)是忠實(shí)依照賣方的要求，代表賣方，負(fù)責(zé)找買家和協(xié)調(diào)交易中的各個環(huán)節(jié)，包括安排與出售房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。一般情況下，賣方主要直接和自己的經(jīng)紀(jì)人交流，并不直接接觸其他人士。通常情況，當(dāng)交易成功達(dá)成時，賣方經(jīng)紀(jì)人從售房款項(xiàng)中獲得提成收入。

3. 房屋檢查師

房屋檢查師持有州政府頒發(fā)的房屋建筑檢查師執(zhí)照。房屋檢查師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。其職責(zé)是負(fù)責(zé)檢查土地和房屋建筑的各項(xiàng)設(shè)施是否合政府規(guī)定的使用指標(biāo)，并且建議必要的專項(xiàng)檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務(wù)費(fèi)用。

4. 房地產(chǎn)價值評估師

房地產(chǎn)價值評估師持有州政府頒發(fā)的房地產(chǎn)評估師執(zhí)照。房地產(chǎn)價值評估師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。負(fù)責(zé)提供專業(yè)的房地產(chǎn)價值報告。銀行的貸款時依據(jù)的房地產(chǎn)價值是該評估價值和銷售價格中較小的一個。受到房地產(chǎn)貸款危機(jī)的影響，政府加大了對這個行業(yè)的規(guī)范，最大限度排除交易的各方對評估師的影響，從而確保價值評估的客觀性。評估師收取勞務(wù)費(fèi)用。

5. 貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人

貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)調(diào)查申請人的財(cái)務(wù)與信用狀況，并為申請人提供購房貸款。

6. 信用調(diào)查公司

美國主要有三大信用調(diào)查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關(guān)公司或機(jī)構(gòu)收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評分模型，給予分?jǐn)?shù)。在美國人們非常重視這些信用分?jǐn)?shù)，因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)根據(jù)這些分?jǐn)?shù)判斷人們的還債意愿，從而也決定是否能夠繼續(xù)貸款、以及貸款的具體條款。房東也據(jù)此判斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費(fèi)用由提出要求的人負(fù)擔(dān)。

7. 產(chǎn)權(quán)公司

產(chǎn)權(quán)公司隸屬國家或州政府部門管轄，并且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照，其資金流動受政府嚴(yán)格監(jiān)管。另外，產(chǎn)權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準(zhǔn)備金），以備特殊情況下向客戶賠償�？梢哉f，產(chǎn)權(quán)公司是美國房地產(chǎn)交易的安全衛(wèi)士。

產(chǎn)權(quán)公司的介入，解決了房地產(chǎn)交易中兩個重要的環(huán)節(jié)：

一. 產(chǎn)權(quán)是否清晰可售

如果產(chǎn)權(quán)是偽造的、產(chǎn)權(quán)登記時發(fā)生錯誤、房屋被他人侵占等等，那么買方將卷入無止境的糾紛當(dāng)中。

二.  交易資金是否安全

若遇上不法經(jīng)紀(jì)卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。

8. 保險公司

保險公司為房地產(chǎn)提供火險等意外事故保險。通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金，而產(chǎn)權(quán)保險的保費(fèi)為房屋總價值的0.3-0.5%，而保額一般為房產(chǎn)的總價。投保的這筆費(fèi)用到底是哪一方來支付，多數(shù)情況下是根據(jù)各地法規(guī)傳統(tǒng)而定的。

9. 政府檢查員

如果在房地產(chǎn)的出售過程中，發(fā)現(xiàn)與政府記錄不符合的結(jié)構(gòu)變化（比如新加陽臺，整修地下室），政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要么回復(fù)原樣，要么補(bǔ)辦“結(jié)構(gòu)變化”工程許可，并進(jìn)而檢查結(jié)構(gòu)變化部分符合規(guī)定的建筑指標(biāo)。

10. 政府房地產(chǎn)登記

政府房地產(chǎn)登記：由第三方契約與資金監(jiān)管或產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司負(fù)責(zé)。新的房主會收到有自己姓名的地契。

11. 統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的HOA房主協(xié)會

該協(xié)會由所有房主組成，并定期選舉管理委員會，制定小區(qū)的房屋外觀標(biāo)準(zhǔn)，比如籬笆的顏色與高度，負(fù)責(zé)雇傭物業(yè)管理公司維護(hù)與管理小區(qū)的公共區(qū)域。這種小區(qū)的房主需要繳納協(xié)會會費(fèi)。通過美國房產(chǎn)交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國房主的權(quán)益是如何得到保障的。因此，由于有較為健全的法律法規(guī)保護(hù)，在美國買房是十分安全的。