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美國(guó)舊金山東灣各區(qū)域?qū)W區(qū)房房?jī)r(jià)

東灣特點(diǎn)

1. 氣候較暖（因?yàn)榈靥巸?nèi)陸，比半島區(qū)，北灣稍微暖和）

2. 地鐵系統(tǒng)（BART）較為完善

3. 因開發(fā)較新，屋齡較新

4. 因開發(fā)較新，學(xué)區(qū)多半較好

5. 因開發(fā)較新，大環(huán)境整體規(guī)劃較好

6. 相較半島區(qū)，房?jī)r(jià)較低

重點(diǎn)介紹的地區(qū)

Fremont，Danville，San Ramon，Pleasanton

氣候

“全美氣候最好的地方之一”，比較了四個(gè)地區(qū)的氣溫圖——夏季華氏最高80度，偶爾100度；冬季不會(huì)下雪，一般在40度以上，氣候宜人。

人口比例

提到的四個(gè)區(qū)域，亞裔和白人共占比大約都在80%左右。所以在這里考慮好學(xué)區(qū)，一般居民都是華人、白人，偶爾有些印度人組成的。

生活便利

北加最大的outlet，還在蓋，完成70%左右；Great Mall，另外一個(gè)很大的outlet。

中國(guó)超市的分布，灣區(qū)其他地方也有，但是東灣最集中，特別是Fremont，許多生活在其他城市的人也會(huì)開車來這邊采購(gòu)。

學(xué)區(qū)介紹

10分是很重要的判斷指標(biāo)，但是加州獨(dú)有的API評(píng)分也很有代表性。

API：學(xué)業(yè)表現(xiàn)審核系數(shù)，是美國(guó)加州對(duì)于一個(gè)學(xué)校中學(xué)生的學(xué)術(shù)成就和總體發(fā)展的綜合評(píng)價(jià)體系。高于850分就是很好的學(xué)校。

公立學(xué)校

Mission San Jose High學(xué)區(qū)中，初中和小學(xué)的情況。

犯罪率比較

紫色是當(dāng)前城市，綠色是全美數(shù)值，總體來說都是非常安全的城市。Fremont略高，但是人口足有24萬，也是不得不考慮的因素。

“全美幸福感最高的城市”

Fremont 房?jī)r(jià)

非Mission San Jose學(xué)區(qū)：80-140萬

Ardenwood社區(qū)，過橋就Facebook公司，F(xiàn)acebook的員工住房有補(bǔ)貼政策，許多Facebook員工在這邊住。

Irvington High學(xué)區(qū)（Zip: 94538），50、60年房齡，這邊的房子許多木造占地大，翻新較容易。

Mission San Jose High學(xué)區(qū)：120萬-350萬

靠東，靠山上有view的房子要貴一些。舊房子改造翻新很常見。

南端“溫泉區(qū)”是獨(dú)立的門禁社區(qū), HOA較為便宜，有山景，社區(qū)干凈有綠化，可以推薦給大家。

Danville 房?jī)r(jià)

680公路沿線：100-250萬

黑鷹社區(qū)（Blackhawk Country Club）：200-500萬

Danville-San Ramon 高爾夫球場(chǎng)密度非常高，Blackhawk Country Club非常著名，US OPEN/PGA巡回賽都來過這里。高爾夫球場(chǎng)的維護(hù)，也使周圍環(huán)境非常優(yōu)美。

San Ramon 房?jī)r(jià)

680公路沿線  90-130萬 40-60年房齡

山上的房子 120-150萬 新房子比較多，而且多高爾夫球場(chǎng)

Pleasanton 房?jī)r(jià)

非紅寶石區(qū)（RubyHill） 90-300萬 580/680兩條公路，上班比較方便。Pleasanton的商業(yè)氣息較重，房子也較新。

Ruby Hill 200-400萬   在高爾夫球場(chǎng)中間，很多人先買地，自己來蓋，會(huì)有比較獨(dú)特的設(shè)計(jì)。

Q&A

1. Q:中國(guó)人在灣區(qū)貸款買房情況？

A: 非綠卡或非美國(guó)籍，外國(guó)人的方式來貸款。有幾家中國(guó)銀行在做，down payment有可能到50%。其他有35%的銀行，文件審核嚴(yán)苛。提到了華美銀行，35%down payment,沒有pre-approval, 他認(rèn)識(shí)一家分行經(jīng)理，可以出一些信件在下offer的時(shí)候代替pre-approval的功能。特別提醒大家，現(xiàn)在有搶offer的情況，房源較少，需要資料準(zhǔn)備特別的齊全，再來買房。提到金融危機(jī)時(shí)候曼哈頓和灣區(qū)房?jī)r(jià)掉最少。

2. Q: Ruby Hill & Golden Eagle對(duì)比

A: Ruby Hill獨(dú)立的帶門禁社區(qū) 高爾夫球場(chǎng)，山環(huán)繞的盆地，較平坦；

Golden Eagle靠近680高速公路/Fremont，交通便利程度比Ruby Hill要高很多，在山上，房源特別少。

3. Q: 貸款需要準(zhǔn)備的資料？

A: 銀行流水，首付部分在境外，工作證明，本身是老板的話需要當(dāng)?shù)氐臅?huì)計(jì)師出具證明，銀行可以幫助出預(yù)先批準(zhǔn)書，找經(jīng)紀(jì)人下offer，把資料都給賣家。

4. Q: San Jose介紹

A: 最東和最西San Jose都貴，西邊靠近c(diǎn)upertino，1500sqft 200萬左右；東邊好區(qū)evergreen，180-300萬左右，社區(qū)較新，房子較大；北邊離工作地點(diǎn)近，2臥2衛(wèi)浴1200平尺公寓，租金$3500-4000；中間，除了google自己開發(fā)給員工住的區(qū)域之外，都不太推薦。

5. Q: 圣何塞州立大學(xué)附近？

A: 治安非常差，但是投資的話也可以，租給學(xué)生或者上班族，人員來往太雜。