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　　一般情況下，40-50萬美金很難在波士頓地區(qū)買到性價比較好的適合居住的房產(chǎn)。2008年美國金融危機爆發(fā)，波士頓地區(qū)房產(chǎn)市場卻比較堅挺，只有一小部分地區(qū)房價降了20%左右。

　　單純從長遠投資的角度來說，公寓不如獨立別墅，因為公寓會逐漸老化，維護成本（物業(yè)管理費）會越來越高�？瑟毩�別墅可以把舊房子推倒重建，土地價值一直在升值。在波士頓黃金地段，獨立別墅價格一般都超過100萬美元。如資金充裕，我們強烈建議購買更能保值增值的獨棟別墅。

　　從波士頓市中心沿著美麗的查爾斯河北岸向西偏北開，三英里內(nèi)你將經(jīng)過麻省理工學院和哈佛大學。再往北開三英里，將是塔夫茲大學（TuftsUniversity），這所大學的醫(yī)學院則在波士頓市中心南，緊鄰中國城。從市中心沿河南岸往西偏南開，六英里內(nèi)你將經(jīng)過無數(shù)私立高等學府，如波士頓大學、東北大學、波士頓學院、哈佛醫(yī)學院、波士頓音樂學院、麻省藝術學院和薩�？舜髮W，等等。

　　美國高校的在校學生，中途轉(zhuǎn)校和改專業(yè)或同時讀幾個專業(yè)的現(xiàn)象很正常也非常普遍，利用波士頓密集的高校資源，乘地鐵或公共交通就能到鄰近大學上課，這種便捷程度在美國其他城市地方是不多見的。波士頓作為新英格蘭地區(qū)核心城市所擁有的金融、醫(yī)學、生物、電子和軟硬件開發(fā)等行業(yè)優(yōu)勢，為孩子將來畢業(yè)后就業(yè)發(fā)展提供了得天獨厚的有利條件。每年8月下旬開始，學校秋季入學季之前，波士頓附近的Brookline,BackBay,Fenway,Allston和Cambridge等大學集中的區(qū)域會迎來眾多家長和學生實地看房買房，1-2居室的小戶型公寓最受歡迎。以套內(nèi)面積80平米左右的兩居室公寓為例，物業(yè)管理費（condofee）一般每個月400-600美元，包括水電費和房屋保險，每年需繳納的房產(chǎn)稅一般是房屋總價的1-1.2%。

　　1)BackBay（后灣）優(yōu)勢：地鐵出行方便，是波士頓的黃金地段。北部緊鄰CharlesRiver，河面上白帆點點，風景這邊獨好。周末沿著河邊的小徑或散步或慢跑，感覺直逼西湖蘇堤。南部緊貼城市公園，是和大自然親密接觸的好地方。

　　2)BeaconHill（比肯丘）優(yōu)勢：地鐵出行方便，與BackBay為鄰，鄰近波士頓公園和波士頓公共花園，北部緊鄰CharlesRiver，風景迷人。

　　3)SouthEnd（南點）優(yōu)勢：地鐵出行方便，位于BackBay的南邊，是波士頓的著名街區(qū)之一。這里是波士頓芭蕾舞團、波士頓藝術中心和波士頓醫(yī)療中心所在地，許多藝術畫廊和藝術家工作室也設在這里。

　　4)Brookline（布魯克林）優(yōu)勢：地鐵出行方便，中小學學區(qū)非常好，北部鄰近波士頓大學，中部近波士頓學院和哈佛醫(yī)學院，南部樹林茂密，是都市里鬧中取靜的地方。當?shù)貐^(qū)域環(huán)境和治安都很不錯，房屋也比較新，距離各大高校并不遠。

☆波士頓的學區(qū)

　　學區(qū)條件通常是很多人買房子時一個非常重要的考量因素，當?shù)貙W區(qū)排名通常對房價都會產(chǎn)生顯著影響；學區(qū)好，周邊區(qū)域的平均房價自然就會上升。美國的學區(qū)獨立管理制度非常成熟，學校運營資金的絕大多數(shù)都來自該區(qū)當?shù)鼐用窭U納的房產(chǎn)稅和其他稅費。越是富裕的居民區(qū)繳納稅費越多，學校的經(jīng)費也越充裕，學校的教學品質(zhì)就越能得到保障。學區(qū)好的地方房價貴，買了以后則更容易保值增值，房價額外支付的部分，其實就相當于預繳學費了。

公立學校

　　美國的學校分為兩種：一種是考試選拔入學，另一種就近免試入學校。下面是波士頓地區(qū)排名最靠前的兩所考試選拔入學的公立高中：

　　1)波士頓拉丁學校：這是美國歷史最最悠久的高中，通過其嚴格選拔和高強度教學制度維持其超一流的水平，每年保送二三十名畢業(yè)生上哈佛，在全美高中排名榜上名列第十九。

　　2)媒體與技術學校（Media&TechnologyCharterSchool）：也采用考試選拔入學制度，在全美高中排名榜上名列第九十九名。

　　相比之下，大部分公立學校采用就近免試入學制度，只要是本地居民的子女均可自動入學，學校無權拒絕。

公立學校下面是波士頓地區(qū)排名最好的三所就近入學的公立高中：1)Weston高中：全美排名六十位。當?shù)氐娜丝谝蝗f左右，獨棟別墅平均房價100多萬美元。
　　2)Dover-Sherborn高中：全美排名第六十五位，由Dover和Sherborn兩鎮(zhèn)共建；其中Sherborn人口僅3000，獨棟別墅均價70多萬美元；Dover人口8000，獨棟別墅均價90多萬美元。
　　3)Wellesley高中：全美排名第七十位，座落在大名鼎鼎的衛(wèi)斯理女子學院的所在地，人口2.6萬，獨棟別墅均價85多萬美元。

　　美國有的是“白上”的學校，卻沒有“白住”的房子。你的孩子如果進入高檔學區(qū)，就要擠進平均家庭年收入在20萬美元的鄰居中，在平均房價百萬美元的地方找到立腳點。這種好學校追著富人區(qū)走的現(xiàn)象，根源在于美國的獨立學區(qū)管理制度。以Weston為例，當?shù)仄骄�房價過百萬美元，平均每戶的房地產(chǎn)稅超過1萬美元，排全州第一。全鎮(zhèn)居民戶數(shù)達到3700多家，而公立學校僅有2300名學生左右。在大波士頓都會區(qū)，公立學校平均在每個學生身上投入資金在1萬美元左右。全鎮(zhèn)3700多戶人家支持2700名左右的學生，在財政上綽綽有余。

　　再看馬薩諸塞全州，平均每戶獨居的價格僅20多萬，平均房地產(chǎn)稅僅2400多美元，即使不計房地產(chǎn)稅所要支付的其他公共開支，大約4家才能湊夠一個孩子一年的教育經(jīng)費。但是4個家庭一般至少有三個孩子在同時上學。所以馬薩諸塞州平均每個學生的教育財政投入還不及Weston富人區(qū)孩子的四分之一。而且富人區(qū)家長收入水平較高，許多家庭干脆把孩子送進私立學校，自行承擔額外的教育費用，進一步減輕了當?shù)毓�立學校的負擔。

私立學校

　　在一般人的心目中，英美的學校體系中，私立學校似乎總比公立學校占據(jù)更大優(yōu)勢。其實不然。美國90%左右的學生在義務教育階段都上公立學校，另有7%上宗教組織學校，1%在家上私塾，最后有2%上的是所謂非宗教、非公立的“獨立學校”。我們所謂的私立學校，基本是指這些“獨立學校”。

　　這些學校的學生雖然數(shù)量少，但卻占一流大學錄取學生數(shù)量的30%，其學業(yè)表現(xiàn)明顯超常。一流私立學校的學生中，有20-30%左右最終考入一流大學；而在一流公立學校中，僅有5-10%的學生考入一流大學。PhillipsAcademyAndover：創(chuàng)建于1778年，位于波士頓北邊的Andover，是一座歷史相當悠久也是美國最古老的寄宿高中，該校師生比例1：5，男女同校，一年學費超過32,000美元（不含住宿費）。該校很重視來自不同背景、信仰與種族的學生相互尊重和了解，并組織各種活動培養(yǎng)和訓練學生的領導能力和合作精神。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行榜上名列第三，畢業(yè)生考取美國十大名校比率高達33%，布什總統(tǒng)父子兩人都是該校知名校友。

　　1)RoxburyLatinSchool：創(chuàng)建于1645年，位于波士頓西南WestRoxbury，是一所男子學校，師生比例1：8，一年學費超過22,000美元，不提供寄宿服務，也不錄取國際學生。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第五，畢業(yè)生考取美國十大名校比率高達36%，耶魯大學創(chuàng)校校長JamesPierpont與美國前財政部長RogerAltman是該校校友。

　　2)TheWinsorSchool：創(chuàng)建于1886年，位于波士頓Fenway附近，師生比例1：7，是一所女子學校，一年學費超過35,000美元，不提供寄宿服務；該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第五，畢業(yè)生考取美國十大名校比率高達31%；該校最吸引人的是其高學歷的教師團隊，約89%教職員擁有碩士或博士學歷。

　　3)GrotonSchool：創(chuàng)建于1884年，位在波士頓西北Groton，師生比例1：5，是一所男女同校的寄宿學校，一年學費超過38,000美元（不含住宿費）。這所基督教學校希望學生在德智體各方面得到均衡發(fā)展，并發(fā)揚基督教的精神。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第15，十大名校錄取率26%；2007年華爾街日報WallStreetJournal把該校列為前50名美國頂尖大學準備學校之一。美國前總統(tǒng)羅斯福（FranklinDelanoRoosevelt）是該校校友。

　　4)MiltonAcademy：創(chuàng)建于1798年，位于波士頓南邊Milton，師生比例1：5，男女同校，并提供寄宿，一年學費超過37,000美元（不含住宿費）。校園設備先進，透過優(yōu)秀的專業(yè)課程、輕松的學習環(huán)境和豐富的課外活動激發(fā)鍛煉學生的創(chuàng)造力和獨立思考精神。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第16，十大名校錄取率26%。著名的前參議員羅勃-肯尼迪與泰德-肯尼迪兄弟（RobertF.&TedKennedy）都是該校校友。

　　5)Noble&GreenoughSchool：創(chuàng)建于1866年，位于波士頓西南Dedham，師生比例1：6，男女同校，并提供寄宿，一年學費超過37,000美元（不含住宿費）。該校致力于激發(fā)學生公共服務意識并發(fā)掘?qū)W生潛能。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第18，十大名校錄取率27%。美國前總統(tǒng)肯尼迪（JFK）是該校校友。

　　6)DeerfieldAcademy：創(chuàng)建于1797年，位于波士頓西邊Deerfield，師生比例1：6，男女同校，并提供寄宿，一年學費超過32,000美元（不含住宿費）。該校在2010年Forbes雜志全美最佳私立高中排行表上名列第20，十大名校錄取率23%。該校畢業(yè)生有不少成為當?shù)仡H具影響力的政府官員或議員，洛克菲勒家族中不少人都是該校校友�！　�

馬薩諸塞州學區(qū)資源前十位城鎮(zhèn)排名

（1）Cambridge（劍橋）：與哈佛大學和麻省理工學院（MIT）為鄰

　　提到波士頓，你肯定知道哈佛大學和麻省理工學院（MIT）。Cambridge位于波士頓北邊，查爾斯河（CharlesRiver）的左岸，這里有許多學生。

　　在這兩個知名學府的附近買房，有空去校園散散步、看看書，常年耳濡目染可能會讓你的孩子覺得這些名校也不過如此。不知不覺中已經(jīng)提升了孩子的自信心。同時，房子緊鄰大學，出租也非常容易；更為重要的是，租給大學里的學生更加省心、更有保障。

　　除了學校外，該區(qū)內(nèi)還有許多著名的生物醫(yī)學和高科技公司，麻省理工學院附近這種生物醫(yī)學科技公司尤其多。Cambridge有名的廣場包括HarvardSquare、CentralSquare、KendallSquare、InmanSquare以及旁邊城市Somerville里的PorterSquare等；廣場周邊遍布各種商鋪、餐廳及酒吧，吸引大量人流，交通便捷、生活舒適、景色優(yōu)美；地鐵交通以紅線為主。

（2）BackBay和BeaconHill：波士頓的黃金地段

　　BackBay及BeaconHill可以說是波士頓市中心的黃金地段，類似紐約的曼哈頓，這里房價最高。其實這個區(qū)域并不大；BackBay最西邊到MassAve，東邊到PublicGarden及BostonCommon，北邊到BeaconSt/CharlesRiver，南邊與SouthEnd接壤；BeaconHill更小，從PublicGarden及BostonCommon以北到CambridgeSt，東邊快到GovernmentCenter，西邊到CharlesRiver。這兩個區(qū)都有大面積公園綠地，河畔景色迷人，購物休閑及用餐十分便利，地鐵交通十分便捷，非常適合喜歡都市生活的朋友居住。

　　現(xiàn)代都會文化及歷史建筑氛圍在這里完美融合，高檔的百貨公司及購物街包括NeimanMarcus,PrudentialCenter,CopleyPlace和NewburyStreet等等，還有餐廳、酒吧、畫廊、圖書館和各種精品店。BackBay風景成為波士頓的標志，特別是BeaconStreet十九世紀的紅磚屋充滿濃厚的歐洲歷史氣息，鄰近PublicGarden公園景色優(yōu)美，周邊人流密集，交通也十分方便。

（3）Newton：良好治安和優(yōu)質(zhì)學區(qū)

　　Newton位于波士頓西邊，查爾斯河流經(jīng)此地；當?shù)厝丝诔�過八萬，白人占80%，亞裔占10%。從波士頓市中心開車到Newton大概需要20分鐘。2010年CNNMoney將Newton列為全美第三最適宜居住的城市。Newton由13個villages組成：Auburndale,ChestnutHill,NewtonCentre,NewtonCorner,NewtonHighlands,LowerFalls,UpperFalls,Newtonville,Nonantum(“TheLake”),OakHill,Thompsonville,Waban和WestNewton；每個village都有其獨特的歷史及人文特色。

　　Newton經(jīng)濟發(fā)達，當?shù)鼐用袷杖胨�平很高。Newton最早本來是Cambridge的一部份，1688年獨立出來，到1873年正式變成一個城鎮(zhèn)。早期到Newton發(fā)展的生意人為當?shù)爻擎?zhèn)建設貢獻良多。當?shù)氐腂ostonCollege,MountIdaCollege和Newton-WellesleyHospital都是非常有名的營利性的專業(yè)醫(yī)療和學術機構。當?shù)亟煌ū憬荩�加上治安良好、學區(qū)優(yōu)質(zhì)，吸引眾多外來人口遷入Newton。當?shù)赜忻�的公立學校包括Bigelow,CharlesEBrown,OakHill,NewtonNorthHigh和NewtonSouthHigh等；當?shù)赜忻�的私立學校包括NewtonCountryDaySchool和TrinityCatholicHighSchool，這兩個學校均不提供寄宿。當?shù)?0%以上的房子都是獨棟別墅，其中以兩到三居室占據(jù)很大比例，而且舊房子占比很高�！　�

（4）Brookline：與波士頓大學為鄰

　　在波士頓西南，Newton的東邊，從波士頓市中心的BeaconStreet一直向西南延伸到CoolidgeCorner再繼續(xù)向西南延伸。CoolidgeCorner（BeaconStreet沿線）是黃金地段，附近餐廳商店眾多，交通便利，有地鐵綠線的C及D線經(jīng)過，距市中心坐地鐵僅需10-15分鐘，再加上臨近BostonUniversity和Longwood醫(yī)療機構所在地，吸引了許多醫(yī)生、研究人員、上班族和學生在此居住。該區(qū)的房價一直都很穩(wěn)定，學區(qū)跟治安情況都相當不錯�！　�

（5）Allston/Brighton：學生的集中地

　　這里臨近BostonUniversity、BostonCollege和Harvard，更像一座大學城，有許多時髦的學生和年輕的專業(yè)工作人士及其小家庭在此居��；地鐵交通方便；因為學生眾多，有些地方顯得比較喧鬧，尤其在開派對或是直播體育賽事的時候，酒吧常常聚集高分貝的觀眾和顧客。該區(qū)充斥著價格平易近人的餐館，但也有高檔餐廳和各式各樣精品店鋪。

（6）Weston、Concord、Lincoln、Lexington、Belmont：學區(qū)房的好選擇

　　離波士頓市區(qū)45分鐘車程的外圍城市圈，有許多優(yōu)質(zhì)獨棟別墅可供選擇。Weston房價也是麻省最貴的，為全美排名第9貴的城市，獨棟別墅平均價格為200萬美金左右。當?shù)貙W校也是麻省最好的，每年都進前三名。除了Weston,排在前幾名的Concord、Lincoln、Lexington、Waltham和Belmont都是不錯的好學區(qū)，當?shù)胤績r偏貴。

住宅類型

　　對比紐約、芝加哥和洛杉磯(置業(yè))等其它美國大城市，波士頓是一座古老的、歐洲氛圍濃厚的都市，這種經(jīng)典歐式建筑風格在當?shù)爻蔀橐环N主流。如果你崇尚現(xiàn)代、簡約而時尚的建筑設計，來到波士頓可能會失望，因為波士頓這樣的房子并不多。波士頓面積偏小，住宅人口早已飽和，并沒有太多的新興建筑。

波士頓較常見的住宅類型大致可分成以下幾類：

　　1)獨棟別墅SingleFamily：單戶家庭住的房子，也就是俗稱的house，通常會有前后院、地下室和車庫；有些房子的車庫跟房子是分開的（detached），有些則連在一起（attached）；在美國買house，土地連同土地上的建筑物一起被購買；這種獨棟別墅通常是很多到美國的人想擁有的；房東需要負責房屋保險和維修管理等事宜，比如草坪維護、屋頂維修和鏟雪等.

　　2)多家庭別墅Multi-family：兩戶或兩戶以上家庭住的房子，每戶家庭都有單獨的出入口。

　　3)公寓Condominium(condo)：住戶需按月繳納管理費（homeownerassociationfee或condofee）；屋主的房屋所有權只限于本公寓單元，不含土地，這點與獨棟別墅完全不一樣；美國的公寓通常是由住戶組成的大樓理事會（condoassociation）和第三方專業(yè)管理機構（propertymanagementcompany）共同管理，定期召集會議討論物業(yè)管理和財務運營等事項；公寓通常集中分布在市中心區(qū)域，交通便捷，周邊生活配套齊備。

　　4)聯(lián)排屋Townhouse：介于獨棟別墅和公寓之間，也被稱為排屋（rowhouse）；具備類似獨棟別墅的獨立性，又是與別的家庭近距離比鄰而居，有點像公寓的感覺；有些聯(lián)排屋以公寓的管理維護方式經(jīng)營，每月收取社區(qū)管理費；通常2-3層建筑結構，車庫通常在一層。

　　5)合作公寓Cooperative(Co-op)：與公寓非常相像，住客需按月繳納物業(yè)管理費，但是合作公寓的住客只有購買相應單元的樓層股份（stockshare），真正的樓層所有權是由管理該大樓的公司持有；樓層股權不同于不動產(chǎn)所有權；合作公寓價格相對低廉，其住客需經(jīng)特別審核，出售交易的時候受到各種限制也較多；我們通常不建議客戶考慮購買這種合作公寓。

房產(chǎn)稅

　　波士頓的房產(chǎn)稅稅率一般為當?shù)乜たh政府評估基準房價的1-1.5%。另外，波士頓的房產(chǎn)稅有一個優(yōu)惠政策，即如果是自住，購房后到下一年元旦之前向政府部門提交申請，每年可免除1500美元的房產(chǎn)稅；而且無需每年申請，申請一次后即可一直享受此優(yōu)惠。

購房流程

　　與其他州相比，波士頓的購房流程存在一些細微差別，確定購房后出價時需要交納1000美元的定金；具體購房程序如下：

　　1)買家下Offer，確定購買。買家選定房子后，需填寫一張出價offer表，表格的內(nèi)容包含購房價格、房屋檢查時間、過戶日期以及現(xiàn)金或貸款購買等信息。同時，買家還需開具一張1000美元的支票，連同offer表一起發(fā)給賣家經(jīng)紀人。如賣家不接受買家的offer，1000美元支票退還。如賣家接受，即可進行第下一個步驟。

　　2)房屋檢查。一般offer表上約定的房屋檢查時間為一周；等房屋檢查報告出來后，如房屋維修金額高于1000美元，買家可以選擇放棄購房，購房交易自動終止；賣家需退還1000美元支票；如房屋維修金額低于1000美元，而買家想選擇放棄購房，理論上賣家將不會退還1000美元支票。

　　3)簽訂買賣合同。房屋檢查后即可請一個房產(chǎn)律師（可買家自找或由經(jīng)紀人推薦），雙方簽訂正式購房買賣合同；合同簽署后，買家需支付的定金金額為購房總價的5%減去下offer時支付的1000美元，以支票或銀行匯款的形式支付。

　　4)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。如全款買房，簽訂買賣協(xié)議后一周左右即可完成過戶手續(xù)。中國買家如果本人不在美國，可授權給律師代辦過戶手續(xù)，過戶當天買家付清95%尾款；如貸款購房，銀行批貸時間約為2個月，貸款審核完成后方可辦理過戶手續(xù)。

注意：如國內(nèi)買家在境外沒有個人賬戶，可通過銀行電匯（WireTransfer）匯款至買第三方監(jiān)管賬戶；由于國內(nèi)外匯管制，需要多個人匯款時，需在匯款單上注明確定的房產(chǎn)地址。出租管理

　　由于在波士頓投資房產(chǎn)的人眾多，波士頓的租賃市場也很火爆，所以房產(chǎn)出租管理服務非常規(guī)范和成熟。一般來說，除了在一些不好的很難出租的區(qū)域，波士頓大部分地區(qū)房屋出租的中介費均由租客承擔。出租后房主如不方便自行管理，也可委托給房產(chǎn)出租管理公司，他們會幫您申報房產(chǎn)稅（每季度一次），支付物業(yè)管理費，收取租金并存到房主指定賬戶，并處理一些緊急情況（比如房屋水管漏水，門鎖故障或租客鑰匙丟失等問題）。無論房屋租金多少，每月的出租管理服務費為150美元左右。