干貨收藏！中國人在美國貸款購房流程及具體操作細節(jié)
來源：作者：北美購房網(wǎng)時間：2017/9/27
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近年來大批海外購房者涌入投資美國房產(chǎn)的熱潮，大部分置業(yè)者選擇了貸款，希望在人民幣動蕩的時期配置海外房產(chǎn)最大化的為資產(chǎn)保值。
貸款買房流程
第一步：確定預算
外國人貸款需要提供35%-40%的首付。根據(jù)您的財務能力，確定購房預算。
第二步：申請貸款預批準書
美國購房，您在報價時需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預批準書 (Pre-Approval Letter)。申請銀行的貸款預批準書，需要提供國內(nèi)的收入證明，雇主證明信，以及國內(nèi)的信用征信證明。
第三步：貸款正式申請與批準
您與賣家簽署房屋買賣協(xié)議后，進入貸款正式申請階段。銀行對房屋進行價格評估，并正式審核貸款申請。這個階段，銀行有可能要求提交補充文件。貸款批準后，銀行委托第三方過戶托管公司完成購房交易。整個貸款流程，通常需要45-60天。
貸款所需文件
1. 國內(nèi)收入證明文件
國內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入
雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信（外居樂提供模板）需由雇主人事部門蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。
2. 國內(nèi)信用/征信記錄
如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調(diào)取借款人在美國的信用記錄；
如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際征信公司向國內(nèi)銀行及電話公司查詢是否按時付費：
電話號碼
銀行借記卡（即 Debit Card）
銀行信用卡（即 Credit Card）
銀行賬號
3. 海外銀行存款證明
兩個月的銀行存款證明（銀行賬戶可在美國、香港、臺灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內(nèi)的銀行賬戶），而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。
貸款操作細節(jié)
Q1: 什么是資金證明？
在美國，無論是購買新房或者二手房，買家都需出示資金證明 (Proof of Funds)。這樣，看到心儀的房子，才可以馬上出價。如果資金上沒有準備好，房產(chǎn)經(jīng)紀人也不會花精力在買家身上，因為看房只能是一日游。
資金證明，包括兩種形式：
1. 現(xiàn)金購房
資金證明可以包括是銀行的月對賬單，證券余額或者理財產(chǎn)品余額等。文件可以是復印件或掃描件�，F(xiàn)金折成美金之后必須大于或者等于您所需要購買房產(chǎn)的總額。這些資金需要在中國大陸以外的銀行賬戶或者金融賬戶，比如，在美國、香港、新加坡的賬戶。
2. 貸款購房
資金證明包括首付款的銀行對賬單和銀行貸款預批準書 (Pre-Approval Letter)。按照美國反洗錢法規(guī)定，銀行需要買家的首付款在中國大陸以外的銀行有兩個以上完整的賬單月。審核了買家的收入證明和工作證明，就可以出具銀行貸款預批準書。所以買家至少需要提前兩個月將首付款轉(zhuǎn)到境外帳號，如香港賬號或者美國賬號。
Q2: 需要將首付資金轉(zhuǎn)移到貸款銀行么？
大部分銀行不需要。如果資金存在美國以外，交易的時候可以直接打到房產(chǎn)交易公證公司的賬號 (Escrow Account)。
Q3: 貸款購房，需要人在美國么？
不同的銀行有不同的政策。有些銀行需要貸款申請人做面試，這種情況，需要申請人在美國。
全現(xiàn)金購房時，買家可以在互聯(lián)網(wǎng)上通過電子簽名完成交易，人不需要在美國。貸款購房，在簽署房產(chǎn)過戶文件時，需要買家親自簽署文件。如果貸款申請人不在美國，可以委托授權簽字 (POA)。
Q4: 什么是委托授權簽字？
不同的銀行有不同的政策。有些銀行需要貸款申請人做面試，這種情況，需要申請人在美國。
全現(xiàn)金購房時，買家可以在互聯(lián)網(wǎng)上通過電子簽名完成交易，人不需要在美國。貸款購房，在簽署房產(chǎn)過戶文件時，需要買家親自簽署文件。如果貸款申請人不在美國，可以委托授權簽字 (Power of Attorney)，簡稱為 POA。
Q5: 如何做委托授權簽字？
如果貸款購房，房產(chǎn)過戶時，人不能去美國現(xiàn)場，就需要提前準備好做委托授權簽字 (POA)。簡單說，就是授權委托一個人來代替你簽字。通常，這個委托授權的文件，是由房產(chǎn)交易公證公司來準備 (Escrow Company)。文件上會注明，這個簽字是為特定地址的房產(chǎn)使用。
POA 需要有公證人簽字蓋章。人在美國的話，可以在法院，銀行，或者其他具有公證執(zhí)照的機構(gòu)辦理。如果人在中國，則需要去美國大使館辦理。需要事先去美國領事館的網(wǎng)站預約。欲知詳情，可以和外居樂的投資顧問聯(lián)系。
Q6: 地產(chǎn)經(jīng)紀人，可以是委托授權簽字人么？
通常，地產(chǎn)經(jīng)紀人，律師等是不可以作為 POA 授權人簽字的。親戚，朋友，配偶則可以作為 POA 授權人簽字。
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