據(jù)美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 (NAR) 統(tǒng)計(jì)，2017年外國買家在美國置產(chǎn)總價(jià)值為1530億美元，相比于去年同期1026億美元增長了49%。中國人赴美置業(yè)的總金額高達(dá)317億美元，比去年增加18.6%。
失業(yè)率達(dá)九年來新低4.3%，就業(yè)市場回暖等利好，加之美元近來貶值，不少投資人認(rèn)為趁匯率低點(diǎn)買入美國資產(chǎn)是很好的時機(jī)。
作為最吸引海外投資者的地產(chǎn)市場，美國樓市會持續(xù)向好嗎？哪些地方最值得投資？
美國房地產(chǎn)市場目前概況
（1）市場持續(xù)復(fù)蘇，房價(jià)繼續(xù)上漲
按照中國人的習(xí)慣，買房時的第一個問題就是房價(jià)會否上漲，答案是“會”。
下圖是今年第三季度對100多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)專家做的調(diào)查，對2017-2021年的美國房價(jià)做預(yù)測。
其中紅虛線為悲觀預(yù)測，認(rèn)為美國未來5年房價(jià)將上漲6.7%；綠虛線是樂觀預(yù)測，認(rèn)為未來5年房價(jià)將上漲28.8%；兩者之間的黑虛線，指預(yù)測的平均值，認(rèn)為未來5年，美國房價(jià)將上漲18.4%。
美國房價(jià)預(yù)測2017-2021
美國商業(yè)機(jī)構(gòu) Keeping Current Matters 也進(jìn)行了一次針對上百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查，均認(rèn)為未來五年美國房地產(chǎn)依然會呈現(xiàn)上漲趨勢，累計(jì)漲幅將超過15%。
美國房價(jià)已達(dá)到2007金融危機(jī)前的最高點(diǎn)，有些媒體報(bào)道泡沫正在醞釀。美國房價(jià)還有上漲空間嗎？
下圖是美國房價(jià)指數(shù)走勢，藍(lán)線為歷年名義價(jià)格，紅線為經(jīng)過通脹水平調(diào)整后的房價(jià)，剔除物價(jià)上漲因素�？芍�2007年的房價(jià)顯著高于2017年的水平，因此美國房價(jià)實(shí)際上離危機(jī)前的高位仍有距離，未來上漲空間依然存在。
美國現(xiàn)房銷售中位價(jià)
所以不要被表面數(shù)字蒙騙。舉個例子，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。
�。�2）買房較容易獲得貸款
許多投資人買房時，希望了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的貸款情況。
美國抵押銀行家協(xié)會 (MBA) 的可獲信貸指數(shù)，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權(quán)威指標(biāo)。指數(shù)越高，獲得貸款越容易，反之越難。
2017年8月，該指數(shù)已高達(dá)8年來最高值179，處在最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機(jī)構(gòu)也更愿意為借款者提供房屋抵押貸款。
美國月度可獲貸款指數(shù)
當(dāng)然，對于外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利于投資者融資。
（3）抵押貸款利率情況
房價(jià)會上漲、容易獲得貸款之外，另一重要問題就是月供。目前美國房貸利率如下表所示。即便是最長期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前國內(nèi)是4.9%，這還是近十多年來的最低利率。可見美國目前房貸利率是很低的。
由于通脹和非農(nóng)業(yè)人口就業(yè)人口不及預(yù)期，美聯(lián)儲今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美國通過貸款買房，仍然較劃算。
�。�4）房屋交易活躍，流動性增強(qiáng)
房產(chǎn)是否好賣，流動性如何，也是投資者關(guān)注的問題之一。
目前，美國房屋待售時間僅有37天，是近五年來最好水平。而
西雅圖(置業(yè))、波士頓、丹佛等熱門城市，甚至在10天以內(nèi)就能售出房屋。
房屋市場待售時間
對于房地產(chǎn)這一流動性較差的資產(chǎn)，這種流動性水平相當(dāng)難得了。如果你的房產(chǎn)增值了，流動性越好，就越能保證房屋在最短時間內(nèi)能轉(zhuǎn)手賣出去。
�。�5）房屋庫存緊張
美國房價(jià)飛速攀升、庫存觸及30年新低，今年二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為1.9%。樓市需求火爆的同時，目前美國新屋年化開工數(shù)僅為84.9萬，遠(yuǎn)低于07年金融危機(jī)爆發(fā)前103.6萬的水平。
新開工房屋減少，也與建筑工人短缺、建筑從業(yè)人員減少有關(guān)。目前僅有76.7萬人受雇于美國住宅建筑行業(yè)，比十年前的數(shù)字低了整整20%。
NAR 公布的數(shù)據(jù)顯示，6月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)為552萬戶，比5月環(huán)比下降1.8%。NAR 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Lawrence Yun 稱，住房供應(yīng)面的短缺為住宅價(jià)格的攀升“火上澆油”。
美國庫存緊張仍會是常態(tài)，將繼續(xù)推高房價(jià)。CoreLogic 副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Sam Khater 認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。
�。�6）建筑成本繼續(xù)上漲，進(jìn)一步推升房價(jià)
2016年，美國深受建筑工人短缺之痛，根據(jù)美國房屋建筑協(xié)會 (NAHB) 的數(shù)據(jù)，建筑行業(yè)現(xiàn)今約有20萬個職位缺口，建筑工短缺的趨勢仍將持續(xù)下去。
在此情況下，建筑商不得不支付給建筑工支付更高的工資，而增加的人工成本�？梢韵胍姡纱水a(chǎn)生的成本上漲，會被轉(zhuǎn)嫁給買家或投資者。
大家或許會聯(lián)想到特朗普表態(tài)過的嚴(yán)苛移民政策。他雖然政績乏善可陳，但反移民的態(tài)度堪稱堅(jiān)決，前兩天又要廢除 DAMA 法案。這只是一個側(cè)面，未來將進(jìn)一步導(dǎo)致建筑工人短期內(nèi)大量缺口，提高房屋建造成本，間接抬高房價(jià)。
�。�7）千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升
美國的年輕人——“千禧一代”（1982-2000出生）將成為2017年房地產(chǎn)市場上不可忽視的力量。更多的初次購房人群，也將促進(jìn)地產(chǎn)市場景氣，推動房價(jià)上漲。
一方面，這一代人與父母同住的比例達(dá)到75年來最高的40%；另一方面，他們中年紀(jì)較大的人，也逐步達(dá)到32歲——全美首次購房的平均年齡。
他們中與父母居住比例雖高，短期內(nèi)抑制了購房需求，但同樣能在短期內(nèi)迸發(fā)出大量的首次買房需求。因?yàn)?ldquo;千禧一代”崇尚獨(dú)立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，并獨(dú)立居住。
根據(jù) NAR 統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧一代”這批潛在的購房人群，將在2017年后逐步爆發(fā)。
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