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【北美購(gòu)房網(wǎng)】購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)貸款具體流程，你了解多少？

近年來(lái)大批海外購(gòu)房者涌入投資美國(guó)房產(chǎn)的熱潮，大部分置業(yè)者選擇了貸款，希望在人民幣動(dòng)蕩的時(shí)期配置海外房產(chǎn)最大化的為資產(chǎn)保值。

1、確定預(yù)算

外國(guó)人貸款需要提供35%-40%的首付。根據(jù)您的財(cái)務(wù)能力，確定購(gòu)房預(yù)算。

2、申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)

美國(guó)購(gòu)房，您在報(bào)價(jià)時(shí)需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū) (Pre-Approval Letter)。申請(qǐng)銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)，需要提供國(guó)內(nèi)的收入證明，雇主證明信，以及國(guó)內(nèi)的信用征信證明。

3、貸款正式申請(qǐng)與批準(zhǔn)

美國(guó)購(gòu)房，您在報(bào)價(jià)時(shí)需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū) (Pre-Approval Letter)。申請(qǐng)銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)，需要提供國(guó)內(nèi)的收入證明，雇主證明信，以及國(guó)內(nèi)的信用征信證明。

貸款所需文件

1、國(guó)內(nèi)收入證明文件

a.    國(guó)內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入（外居樂(lè)提供模板）

b.    雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務(wù)、月/年收入、及在公司的服務(wù)起始時(shí)間。此證明信（外居樂(lè)提供模板）需由雇主人事部門(mén)蓋章

2、國(guó)內(nèi)信用/征信記錄

a.    如果借款人有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào) (SSN)，則調(diào)取借款人在美國(guó)的信用記錄；

b.    如果借款人沒(méi)有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào)，則需借款人提供四條下列信息，由國(guó)際征信公司向國(guó)內(nèi)銀行及電話公司查詢(xún)是否按時(shí)付費(fèi)：

§  電話號(hào)碼

§  銀行借記卡（即 Debit Card）

§  銀行信用卡（即 Credit Card）

§  銀行賬號(hào)

3、海外銀行存款證明

兩個(gè)月的銀行存款證明（銀行賬戶(hù)可在美國(guó)、香港、臺(tái)灣、澳門(mén)、日本、新加坡等，但不能是在國(guó)內(nèi)的銀行賬戶(hù)），而且存款證明上的每一筆存款都要說(shuō)明來(lái)源。兩個(gè)月以上的存款證明，不需要解釋存款來(lái)源。

貸款操作細(xì)節(jié)

Q1: 什么是資金證明？

在美國(guó)，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)新房或者二手房，買(mǎi)家都需出示資金證明 (Proof of Funds)。這樣，看到心儀的房子，才可以馬上出價(jià)。如果資金上沒(méi)有準(zhǔn)備好，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不會(huì)花精力在買(mǎi)家身上，因?yàn)榭捶恐荒苁且蝗沼巍?/p>

資金證明，包括兩種形式：

1. 現(xiàn)金購(gòu)房現(xiàn)金購(gòu)房

資金證明可以包括是銀行的月對(duì)賬單，證券余額或者理財(cái)產(chǎn)品余額等。文件可以是復(fù)印件或掃描件。現(xiàn)金折成美金之后必須大于或者等于您所需要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的總額。這些資金需要在中國(guó)大陸以外的銀行賬戶(hù)或者金融賬戶(hù)，比如，在美國(guó)、香港、新加坡的賬戶(hù)。

2. 貸款購(gòu)房貸款購(gòu)房

資金證明包括首付款的銀行對(duì)賬單和銀行貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū) (Pre-Approval Letter)。按照美國(guó)反洗錢(qián)法規(guī)定，銀行需要買(mǎi)家的首付款在中國(guó)大陸以外的銀行有兩個(gè)以上完整的賬單月。審核了買(mǎi)家的收入證明和工作證明，就可以出具銀行貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)。所以買(mǎi)家至少需要提前兩個(gè)月將首付款轉(zhuǎn)到境外帳號(hào)，如香港賬號(hào)或者美國(guó)賬號(hào)。

Q2: 需要將首付資金轉(zhuǎn)移到貸款銀行么？

大部分銀行不需要。如果資金存在美國(guó)以外，交易的時(shí)候可以直接打到房產(chǎn)交易公證公司的賬號(hào) (Escrow Account)。

Q3: 貸款購(gòu)房，需要人在美國(guó)么？

不同的銀行有不同的政策。有些銀行需要貸款申請(qǐng)人做面試，這種情況，需要申請(qǐng)人在美國(guó)。

全現(xiàn)金購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)家可以在互聯(lián)網(wǎng)上通過(guò)電子簽名完成交易，人不需要在美國(guó)。貸款購(gòu)房，在簽署房產(chǎn)過(guò)戶(hù)文件時(shí)，需要買(mǎi)家親自簽署文件。如果貸款申請(qǐng)人不在美國(guó)，可以委托授權(quán)簽字 (POA)。

什么是委托授權(quán)簽字？

不同的銀行有不同的政策。有些銀行需要貸款申請(qǐng)人做面試，這種情況，需要申請(qǐng)人在美國(guó)。

全現(xiàn)金購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)家可以在互聯(lián)網(wǎng)上通過(guò)電子簽名完成交易，人不需要在美國(guó)。貸款購(gòu)房，在簽署房產(chǎn)過(guò)戶(hù)文件時(shí)，需要買(mǎi)家親自簽署文件。如果貸款申請(qǐng)人不在美國(guó)，可以委托授權(quán)簽字 (Power of Attorney)，簡(jiǎn)稱(chēng)為 POA。

Q5: 如何做委托授權(quán)簽字？

如果貸款購(gòu)房，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，人不能去美國(guó)現(xiàn)場(chǎng)，就需要提前準(zhǔn)備好做委托授權(quán)簽字 (POA)。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是授權(quán)委托一個(gè)人來(lái)代替你簽字。通常，這個(gè)委托授權(quán)的文件，是由房產(chǎn)交易公證公司來(lái)準(zhǔn)備 (Escrow Company)。文件上會(huì)注明，這個(gè)簽字是為特定地址的房產(chǎn)使用。

POA 需要有公證人簽字蓋章。人在美國(guó)的話，可以在法院，銀行，或者其他具有公證執(zhí)照的機(jī)構(gòu)辦理。如果人在中國(guó)，則需要去美國(guó)大使館辦理。需要事先去美國(guó)領(lǐng)事館的網(wǎng)站預(yù)約。欲知詳情，可以和外居樂(lè)的投資顧問(wèn)聯(lián)系。

Q6: 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以是委托授權(quán)簽字人么？

通常，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，律師等是不可以作為 POA 授權(quán)人簽字的。親戚，朋友，配偶則可以作為  POA  授權(quán)人簽字。