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美國爾灣周邊購房指南：三大衛(wèi)星城市

一、爾灣市是橙縣華人生活的中心

爾灣市是一個擁有出色規(guī)劃，無論是在城市環(huán)境、經濟發(fā)展、居住品質、學區(qū)教育等多方面都名列前茅的一個現(xiàn)代化新型城市。爾灣市擁有十分健全的華人生活設施，華人比例高（約24%），各類華人組織及社群等都很多，華人在這里的生活、社交等都非常便利。同時，爾灣市蓬勃的經濟為本市及周邊的居民提供了更多的就業(yè)以及創(chuàng)業(yè)的機會。

然而，這樣優(yōu)越環(huán)境的代價之一就是高房價，從最近的數(shù)據來看，爾灣市目前獨立屋均價超過120萬美元，單價約501美元/平方英尺（約合人民幣35,969元/平方米），Condo的均價也超過65萬美元。因此有不少人將目光投向了爾灣周邊的一些房價相對較低的城市。

二、爾灣周邊有很多宜居的好城市

其實，在爾灣周邊有很多適合居住的好城市，這些城市對于不了解洛杉磯(房價)的華人來說并不熟知，但它們都是景色優(yōu)美、治安良好、學區(qū)優(yōu)良、而且居民素質都很高的白人城市，這些城市房價相對更低，都是非常宜居的好城市。

然而，對于尚不熟悉這里的環(huán)境、又沒有足夠的美國生活經歷的華人新移民來說，在選擇城市時，有一些迫切的關鍵因素是不能忽視的。

我們建議華人新移民朋友在購房時，盡量不要選擇遠離爾灣。有的城市雖然很好，但已經離開爾灣市超過20分鐘車程甚至更遠，當你住進這樣的城市，在日常生活所需，例如：吃中餐、去華人市場、甚至是華人社交方面都會不方便。離爾灣近一些不光能在生活上獲得很多的便利，同時也將有更大可能獲得更多工作或創(chuàng)業(yè)的機會。

當你已經在這里居住了幾年，在生活、語言等都得到一些磨煉，已經融入這里的生活、不在那么依賴華人生活中心了，那時候，你就可以完全根據自己的喜好想要搬去哪里都可以了。

三、爾灣最重要的三大衛(wèi)星城市

基于上面的考量，我們推薦Lake Forest（森林湖市）、Mission Viejo（米遜維耶荷市）和Aliso Viejo（亞里索維耶荷市）這三個城市供大家參考。這三個城市是爾灣市最重要的三大衛(wèi)星城市，它們分散了爾灣的不少工作人員，城市等級都很高，學區(qū)也很出色，房價低于爾灣。而且，它們距離爾灣都在15分鐘車程以內。

下面從一些主要的方面來對比和說明

1）基本情況：

Lake Forest：1991年建市；人口約8萬人；人口比例：白人約67%、西班牙裔約27%、亞裔約14%、華人約3%；家庭中位收入月9萬美元；

Mission Viejo：1988年建市；人口約9萬6千人；人口比例：白人約90%以上、亞裔約9%、華人約4%；家庭中位收入9萬5000美元以上；

Aliso Viejo：2001年建市；人口約5萬人；人口比例：白人約85%、亞裔約15%、華人約5%。家庭中位收入接近10萬美元；

2）地理位置

Lake Forest離爾灣最近，大部分區(qū)域與爾灣接壤，過去爾灣非常方便，例如新開發(fā)的Baker Ranch社區(qū)就與爾灣只有一街之隔，生活很便利。

Mission Viejo和Aliso Viejo與爾灣稍有一些距離，但也都在15分鐘車程以內就能到達爾灣。

爾灣市有兩個大華市場，兩家店離得并不遠，開車幾分鐘就能到。新大華和光譜中心都在5號公路旁，從Mission Viejo或Aliso Viejo過去也非常方便，一般只需要十余分鐘車程就能到達，即便住的遠一點一般也在20分鐘車程以內。

3）城市環(huán)境

這三個城市中Mission Viejo和Aliso Viejo的城市環(huán)境和自然風光相對更漂亮一些，也受到更多人的喜愛。

Lake Forest城市內南北區(qū)域環(huán)境不同，南邊開發(fā)的早，比較老舊，部分社區(qū)略顯凌亂；中北部是較新的地方，環(huán)境較好，城市最北邊也有一些地勢較高的坡地，很多房屋可以看到城市燈火美景，一般華人會喜歡的也是這些比較新的區(qū)域。

Mission Viejo以城市中部美麗的人工湖而聞名，是那種典型的郊區(qū)城鎮(zhèn)的感覺。由于它是由單一地產發(fā)展項目建成的大型總體規(guī)劃社區(qū)，而且絕大部分都是住宅區(qū)，房屋、街道、以及公園都根據城市內起伏的地勢順勢而建，整個城市的建筑都保持了很好的整體性，街道綠樹成蔭，來到這里就會覺得非常漂亮。特別是在湖邊的區(qū)域，不少地方都能看到大氣的湖光山色。

Aliso Viejo是這個三個城市里面最小、也是整體最新的一個城市，相對也更加靠近海邊。城市內也基本都是坡地，擁有連綿的山丘和山谷。商業(yè)主要集中在城市的中部，四周分布著規(guī)劃整齊的住宅區(qū)，街道高低起伏，住宅沿著山坡錯落分布，給人的感覺很新很漂亮。

4）安全度

這三個城市都是很安全的城市，但Aliso Viejo在各大美國城市安全排名中一直保持名列前茅，其次是Mission Viejo,之后是Lake Forest。

根據neighborhoodscout.com的數(shù)據，Aliso Viejo的安全系數(shù)高達80，也就是說它比全美國80%的城市更安全， Mission Viejo的安全系數(shù)為65，Lake Forest的安全系數(shù)為59。要知道，即便以安全著稱的爾灣市安全系數(shù)也只有50。

5）房屋及房價

Lake Forest:

Lake Forest的房屋以獨立屋為主，有少量的Condo ，房屋整體新舊參半。南邊開發(fā)的早，不少房子都是在1970年前后建造，普遍比較老舊。到了北邊如Foothill Ranch、Portola Hills這些區(qū)域房子就比較新了，而且這里的房子有很多可以看到不錯的城市燈火美景，很多是在1990年前后建造，也有少量最新開發(fā)的小區(qū)；還有Baker Ranch以及Parkside等最新開發(fā)的社區(qū)，都是新房。

Lake Forest目前的獨立屋單價為391美元/平方英尺（約合人民幣28,071元/平方米），約比爾灣市低21%。以最近一個月的成交數(shù)據來看，獨立屋平均價為75萬3087美元。當然，在比較新的區(qū)域房價相對較高，一般都在100萬美元左右，或者更高。特別是一些有景的又比較新的房子，一般都在100萬美元以上。

Mission Viejo:

Mission Viejo的住宅也以獨立屋為主，Condo很少，而且這里的獨立屋很多都有很大的土地面積，市面上出售的房子中土地面積五六千平方英尺的比比皆是，八九千平方英尺的也不在少數(shù)。但這里的大部分房子都比較老舊，許多都是在70年前后建造，雖然近些年也有新建一些住宅但都是非常少量的。市面上有一部分1990年后建造的，就算是很新的了。

目前Mission Viejo的獨立屋單價為389美元/平方英尺（約合人民幣27,928元/平方米），約比爾灣市低22%。以最近一個月的成交數(shù)據來看，獨立屋平均價為78萬2339美元。

一般來說，擁有湖景、山谷美景、或是年代較新的房屋售價都比較高，特別是在湖邊，有很多擁有私家碼頭的湖畔人家，許多房屋售價都超過一百萬美元，甚至兩百多萬的也有。

Aliso Viejo:

Aliso Viejo的房子整體都很新，而且相對有更多的Condo，房子大部分都是在1990年后開發(fā)建造的，由于城市很小，所以也已經沒有可以開發(fā)新社區(qū)的空間，但整體都是比較新的。

目前Aliso Viejo的獨立屋單價為404美元/平方英尺（約合人民幣29,005元/平方米），約比爾灣市低19%。以最近一個月的成交數(shù)據來看，獨立屋平均價為88萬4739美元。

由于城市規(guī)模小，Aliso Viejo市面上出售的房屋也相對較少，但由于這些房屋普遍都比較新，而且都形態(tài)完整，再加上漂亮的環(huán)境，反而更受到華人買家的喜歡。這里也有不少一百多萬的豪華獨立屋，但Condo的價錢就相對很便宜，目前市面上便宜的Condo大約三十幾萬美元起。 

6）學區(qū)

學區(qū)對于很多人而言是購房時的一個重要參考指標，學區(qū)的好壞往往反在了房價、以及房子的保值和升值的潛力。這三個城市中學區(qū)成績最好的是Aliso Viejo，其次是Mission Viejo和Lake Forest。為了更直觀的理解和對比，我們下面采用GreatSchools網站提供的1-10分的評分標準作為各學校排名的參考。

Lake Forest有11所學校，各學校的成績也有高有低，并不是很均衡。但總的來看，成績較好的學校大多在中北部較新的區(qū)域，這也是一般華人在Lake Forest買房都買在比較新的區(qū)域的原因之一。

Mission Viejo共有17所學校，其中Los Alisos初中和Trabuco Hills高中與Lake Forest有重疊，南部的Newhart初中與Aliso Viejo重疊，這些學校的成績也都高低參半。

Aliso Viejo有8所學校，整體表現(xiàn)都很優(yōu)異，其中4所都是滿分10分的學校，9分的有三所，8分的一所。

*以上學校評分為GreatSchools網站對全美國公立學校所做的評分排名，10分為滿分，分數(shù)并不代表學校成績。

如果你想了解各個學校的成績，你可以參考我們獨家整理統(tǒng)計的《最新南加州學區(qū)成績一覽表》，該成績是由加州教育局所制定的新制學校CAASPP成績，通過該成績表，你可以更加詳細的比對出各個學校之間的成績高低及差距。 

總的來說這個三個城市都是不錯的城市，房價都低于爾灣。相比于爾灣，如果是花同樣的價錢，在這些地方可以買到更高性價比的房子。但這三個城市又都有自己優(yōu)勢的特點，可能沒有哪一個城市是最完美的。建議大家在選擇的時候，要考慮清楚自己最在意的是什么，結合自己的情況和訴求去選擇最適合自己的城市和房子。