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【北美購(gòu)房網(wǎng)】

美國(guó)買(mǎi)房如何確保交易安全，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司作用大

近年國(guó)內(nèi)買(mǎi)家到美國(guó)買(mǎi)房投資的話題非常熱門(mén)，但大多數(shù)的買(mǎi)家對(duì)于投資國(guó)外房地產(chǎn)總有許多顧慮。在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)都會(huì)遇上這樣那樣的問(wèn)題，若是要投資美國(guó)房產(chǎn)，不僅人生地不熟，就連交易流程也不清楚，有各種顧慮不無(wú)道理。這里我們不妨跟著外國(guó)房網(wǎng)來(lái)探討一下美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的安全性，以及在美購(gòu)房的可行性。

一、在房產(chǎn)交易中買(mǎi)家最關(guān)注的兩大問(wèn)題 

任何房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可能生來(lái)便擁有完善的體制規(guī)范。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)最初也是跌跌撞撞，時(shí)有糾紛，問(wèn)題不斷，總的來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)交易中兩大關(guān)鍵問(wèn)題是，產(chǎn)權(quán)是否清晰可售和交易資金是否安全。

二、解決辦法——產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司

為了應(yīng)對(duì)以上一系列問(wèn)題，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸興起，由辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師發(fā)展而成的新興行業(yè)——產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司。他們?yōu)橘?gòu)房者提供調(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、資金監(jiān)管、過(guò)戶登記等服務(wù)以確保產(chǎn)權(quán)的安全可靠并且能夠合法交易，如同貼身警衛(wèi)般保障購(gòu)房者的權(quán)益，即使真的遇到麻煩，最差的結(jié)果也能把錢(qián)拿回來(lái)，最大程度上保護(hù)了用戶的權(quán)益。

三、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司如何確保房產(chǎn)交易安全 

這里所說(shuō)的保險(xiǎn)并不是普通的房屋保險(xiǎn)，而是專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。也正是因?yàn)槊绹?guó)有了這樣的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，才會(huì)完全由市場(chǎng)而不是政府職能機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管完成全部過(guò)戶程序。其中提供第三方賬戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程是相對(duì)重要的。

在整個(gè)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程中，只要投資者購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，費(fèi)用在200-300美元，此費(fèi)用在購(gòu)房時(shí)一次性繳納，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將以第三方的身份全程參與，其具體負(fù)責(zé)事項(xiàng)及流程如下：

產(chǎn)權(quán)核查:

調(diào)查賣(mài)主房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒(méi)有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問(wèn)題，必須要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，如果賣(mài)主不愿意解決所查出的問(wèn)題，那么買(mǎi)主就可以中斷合同，定金退回給買(mǎi)主。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn):

產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過(guò)戶手續(xù)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買(mǎi)賣(mài)雙方外的保險(xiǎn)公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。

提供第三方賬戶:

在美國(guó)絕大多數(shù)州政府為了保持房地產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買(mǎi)方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣(mài)方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦違約，買(mǎi)主要求退還定金時(shí)，賣(mài)主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。

如果定金是在買(mǎi)主經(jīng)紀(jì)人手里的話，一旦買(mǎi)主違約，賣(mài)主要扣下定金時(shí)，買(mǎi)主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買(mǎi)主或被賣(mài)主扣下。

在美國(guó)買(mǎi)房交易時(shí)，第三方支付平臺(tái)就類(lèi)似支付寶一樣的，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易協(xié)議，買(mǎi)家付錢(qián)給支付寶，賣(mài)家發(fā)貨，買(mǎi)家確認(rèn)收貨，支付寶付款給賣(mài)家。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程:

所有的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買(mǎi)主與賣(mài)主分別簽好了過(guò)戶所需文件，買(mǎi)主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司(不是賣(mài)主) 或第三方監(jiān)管公司，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。

產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如: 傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過(guò)戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣(mài)主，所以很多賣(mài)主在過(guò)戶后數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機(jī)會(huì)。

四、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)為房屋總價(jià)值的0.3-0.5%，而保額一般為房產(chǎn)的總價(jià)。美國(guó)各州均有的經(jīng)紀(jì)人賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的設(shè)立提供了解決方案，該系統(tǒng)是由各州政府制定的，因此在相似的同時(shí)也有所差異。一般來(lái)說(shuō)，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達(dá)5萬(wàn)美元。

五、為何產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司能夠監(jiān)管資金？ 

在購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司從交易前的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，資金監(jiān)管，過(guò)戶登記，同貼身警衛(wèi)般如影隨形地保障了購(gòu)房者的權(quán)益，即使真的遇到麻煩，最差的結(jié)果，便是把錢(qián)拿回來(lái)。

由此可見(jiàn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)體系非常成熟完善，投資者都是非常安全的。眼光銳利的投資者大可放下種種顧慮，將重心放在投資目標(biāo)的選擇上，莫要錯(cuò)過(guò)了目前這段投資的黃金時(shí)機(jī)。

Q:也許看到這里你會(huì)有疑問(wèn)，將所有的資金匯入產(chǎn)權(quán)公司會(huì)是安全嗎？它占有了那么多資金，卷走錢(qián)財(cái)逃跑怎么辦？

A：在美國(guó)，第三方資金監(jiān)管者（Escrow Holder)通常是資金監(jiān)管公司(Escrow Company)、產(chǎn)權(quán)公司或者銀行等，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或代理則可以幫助客戶選擇合適資金監(jiān)管者。

首先，產(chǎn)權(quán)公司隸屬國(guó)家或州政府部門(mén)管轄，并且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照，其資金流動(dòng)受政府嚴(yán)格監(jiān)管；另外，產(chǎn)權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金（類(lèi)似銀行準(zhǔn)備金），以備特殊情況下
向客戶賠償。所以，資金交由產(chǎn)權(quán)公司監(jiān)管是絕對(duì)安全的。

Q:如果產(chǎn)權(quán)公司破產(chǎn)？

A:產(chǎn)權(quán)公司都隸屬于州政府保險(xiǎn)部門(mén)的管轄范圍，如果產(chǎn)權(quán)公司面臨破產(chǎn)解散，則必須遵守州法進(jìn)行關(guān)閉清算。通常在結(jié)束經(jīng)營(yíng)之前，面臨破產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)公司會(huì)被出售或者兼并。所有的保單也將被新東家接手，監(jiān)管賬戶和信托賬戶也將被重新清算。

 
該預(yù)測(cè)顯示，美國(guó) 2016 年 8 月份租金為 1,429 美元，與去年同期相比增長(zhǎng)了1.66%。預(yù)計(jì)到 2017 年 8 月，美國(guó)整體租金會(huì)增長(zhǎng) 1.70%，達(dá)到 1,453 美元。接下來(lái)，讓我們看看8 月美國(guó)租金最高的十座城市是哪些？

第一名圣何塞 作為高科技公司的聚集地、硅谷的核心地帶，圣何塞房屋租金節(jié)節(jié)攀升。2016 年 8 月，其租金高達(dá) 3,677 美元/月，再次成為 8 月美國(guó)房租最高的城市。該數(shù)據(jù)與去年相比增長(zhǎng)了 3.81%，預(yù)計(jì)明年同期會(huì)增長(zhǎng) 4.55%，達(dá)到3,844 美元/月。

第二名舊金山（San Francisco, CA）在同樣以高科技公司聚集著稱(chēng)的舊金山，房?jī)r(jià)當(dāng)然也居高不下。溫和的氣候和開(kāi)放的文化也使得舊金山成為美國(guó)最宜居城市之一。2016 年 8 月，舊金山租金為 3,573 美元/月，與去年同期相比增長(zhǎng)率達(dá) 4.77%，是同期美國(guó)租金增長(zhǎng)率最高的城市。到 2017 年 8 月，預(yù)計(jì)舊金山租金會(huì)漲到 3,748 美元/月，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率為 4.89%。

第三名洛杉磯（Los Angeles, CA）洛杉磯－長(zhǎng)灘－阿納海姆區(qū)域是加州南部最繁華的大都市區(qū)域之一，也是美國(guó)8 月租金排名第三的大都市。租金為 2,718 美元/月。與去年同期相較增長(zhǎng)了 4.73%。預(yù)計(jì)到 2017 年 8 月，其租金會(huì)上漲 4.83%，達(dá) 2,849 美元/月。

第四名圣地亞哥（San Diego, CA）圣地亞哥是美國(guó)加州僅次于洛杉磯和舊金山的第三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。其溫和的海岸氣候和陽(yáng)光沙灘也吸引了世界各地的游客前往旅游和居住。在本月，圣地亞哥超過(guò)紐約成為美國(guó)租金第四高的城市。2016 年 8 月，其租金為 2,540 美元/月，比去年同期增長(zhǎng) 4.88%，預(yù)計(jì) 2017 年 8 月租金會(huì)再上漲 4.64%，達(dá)到 2,658 美元/月。

第五名紐約（New York，NY）作為美國(guó)東海岸的經(jīng)濟(jì)中心和世界知名的國(guó)際化大都市之一，紐約的房屋租金必然也很高。2016 年 8 月，紐約平均租金為 2,476 美元/月，比去年同期增長(zhǎng) 2.48%，預(yù)計(jì)到 2017 年 8 月租金會(huì)再上漲 3.23%，達(dá)到 2,556 美元/月。

第六名波士頓（Boston，MA）由大學(xué)城著稱(chēng)的的波士頓擁有近 40 所大學(xué)，上百萬(wàn)學(xué)子，租金價(jià)格也不容小覷。2016 年 8 月波士頓租金價(jià)格為 2,400 美元/月，與去年相比增長(zhǎng)了 3.91%。預(yù)計(jì)明年同期會(huì)增長(zhǎng) 3.88%，達(dá) 2,493 美元/月。波士頓為全美國(guó)租金排名第六的城市。

第七名西雅圖(別墅)作為美國(guó)西北區(qū)最大的城市，西雅圖同樣也聚集了大量的高科技公司，相對(duì)硅谷等熱門(mén)房市，西雅圖的房屋租金目前也是上升到第七位。2016 年 8 月，西雅圖租金為 2,216 美元/月，比去年同期增長(zhǎng)了 9.66%，預(yù)計(jì) 2017 年 8 月租金將同比增長(zhǎng) 7.21%，達(dá) 2,376 美元/月。

第八名華盛頓特區(qū)美國(guó)政治中心華盛頓特區(qū) 2016 年 8 月租金為 2,154 美元/月，比去年同期增長(zhǎng)了 0.52%，預(yù)計(jì) 2017 年 8 月租金會(huì)增長(zhǎng) 1.11%，達(dá) 2,169 美元/月。

第九名丹佛（Denver，CO）作為唯一入選本次租金排名前十的中部城市，丹佛無(wú)疑代表了中部城市房市的興起�？焖僭鲩L(zhǎng)的房租水平表明這座以石油開(kāi)采業(yè)聞名的中西部重鎮(zhèn)已經(jīng)成為美國(guó)房市投資的新焦點(diǎn)。2016 年 8 月，其租金為 2,131 美元/月，比去年同期增長(zhǎng)了 4.14%。預(yù)計(jì) 2017 年 8 月其租金會(huì)增長(zhǎng) 5.85%，達(dá)到 2,256 美元/月。

第十名邁阿密陽(yáng)光、沙灘和美食是邁阿密的代名詞。這座熱情奔放的海濱旅游城市每年吸引著無(wú)數(shù)游客前往觀光度假，房屋租金自然不低。Zillow 數(shù)據(jù)顯示，2016 年 8 月，其租金為 1,946 美元/月，比去年同期增長(zhǎng)了 4.20%。預(yù)計(jì) 2017 年 8 月租金會(huì)上漲 3.23%，達(dá)到 2,009 美元/月。