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2107下半年美國(guó)房產(chǎn)趨勢(shì)的5大預(yù)測(cè),你同意嗎?

隨著國(guó)內(nèi)限購(gòu)政策繼續(xù)趨緊、投資渠道有限等原因，不少投資者把目光投到美國(guó)房產(chǎn)。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)消息，在截至2017年3月的過去12個(gè)月間，中國(guó)投資者購(gòu)買了創(chuàng)紀(jì)錄的317億美元美國(guó)住宅。而2017年，川普重磅宣布稅改之后，美國(guó)地產(chǎn)走勢(shì)更受關(guān)注。

今年初，專家預(yù)計(jì)房市價(jià)格增長(zhǎng)將放緩，庫(kù)存將會(huì)下降，抵押貸款利率將會(huì)上升。然而事情并沒有完全像預(yù)期發(fā)展。現(xiàn)在2017年已經(jīng)過半了，讓我們來(lái)看看美國(guó)房市現(xiàn)在的情況和接下來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

1、美國(guó)房屋庫(kù)存將持續(xù)緊張

根據(jù) CoreLogic 在8月1日最新發(fā)布的美國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在全美范圍內(nèi)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上升，在16年6月到17年6月期間，全美房屋的房?jī)r(jià)全年平均同比上漲6.7%;而17年6月份環(huán)比17年5月則增加了1.1%。

同時(shí)房屋價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)，在17年6月至2018年6月的一年時(shí)間內(nèi)，全美房屋價(jià)格還將持續(xù)上漲約5.2%。而17年7月相比17年6月房?jī)r(jià)則將環(huán)比上漲0.6%。

美國(guó)樓市火爆的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商卻在以“龜速”應(yīng)對(duì)——目前美國(guó)新屋開工年化戶數(shù)僅為84.9萬(wàn)，遠(yuǎn)低于2007年金融危機(jī)爆發(fā)前103.6萬(wàn)的水平。

房屋庫(kù)存緊張是影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要的潛在因素。它不僅讓房屋價(jià)格快速上漲，也使剛上市不久的房源以前所未有的速度被出售。據(jù)信息披露，美國(guó)上市房源庫(kù)存今年以來(lái)逐月下降，以亞特蘭大地區(qū)為例，其現(xiàn)有房源不足3個(gè)月的銷售。

庫(kù)存危機(jī)并沒有發(fā)生在高端市場(chǎng)。通常來(lái)說(shuō)，高端市場(chǎng)的買家會(huì)擁有更多的選擇，因?yàn)楹廊A住宅一般需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能出售，而且建筑商正專注于這一領(lǐng)域。當(dāng)然地區(qū)差異也是存在的，比如在沿海地區(qū)豪華住宅的供應(yīng)也是尤為稀缺。

2、需求旺盛將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)

根據(jù) CoreLogic 最新的房屋價(jià)格指數(shù)，由于庫(kù)存不足和需求旺盛，6月份全美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了6.7%。旺盛的需求估計(jì)不會(huì)很快消失，這是受兩個(gè)因素的影響：政策和千禧一代。

“川普政府的政策過分強(qiáng)調(diào)需求，卻不強(qiáng)調(diào)供給。”

經(jīng)濟(jì)師RalphMcLaughlin認(rèn)為說(shuō)道，“推高需求的政策只會(huì)讓美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)的趨勢(shì)變得更糟。” McLaughlin 表示，新政府提議的一系列政策都在過分地刺激需求，包括將標(biāo)準(zhǔn)稅收減免額增加一倍，廢除《多德弗蘭克法案》(Dodd Frank Act)，都會(huì)導(dǎo)致貸款標(biāo)準(zhǔn)變得更加寬松。

與此同時(shí)，千禧一代都開始成家立業(yè)了。他們大部分人都在20多歲左右，想要購(gòu)買一套屬于自己的房產(chǎn)。今年第二季度的住房擁有率為63.7%，比去年同期上升了0.6%。在過去的兩個(gè)季度里，新進(jìn)入的住房家庭數(shù)量都超過了新進(jìn)入的租房家庭數(shù)量。如果這一購(gòu)房需求依然保持下去，美國(guó)的房屋價(jià)格還會(huì)繼續(xù)走高。

3、可負(fù)擔(dān)的住房將更加難找

在美國(guó)有許多學(xué)者呼吁新政府實(shí)施更多新舉措，為下一代保留經(jīng)濟(jì)多元化的社區(qū)和可負(fù)擔(dān)的住房。可負(fù)擔(dān)住房指美國(guó)政府為低收入家庭提供住房補(bǔ)貼，使其房租開銷不超出家庭月收入水平30%的一項(xiàng)政策。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房屋價(jià)格中位數(shù)為29.8萬(wàn)美元。鑒于目前就業(yè)機(jī)會(huì)和收入水平的改善，大多數(shù)美國(guó)家庭都能負(fù)擔(dān)得起這個(gè)價(jià)格。不過數(shù)據(jù)也顯示，首次購(gòu)房者在購(gòu)房上的支付費(fèi)用占家庭收入的比例正在不斷提高。

美國(guó)與中國(guó)一樣，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)房?jī)r(jià)貴，一線城市比二三線城市房?jī)r(jià)高得多。研究發(fā)現(xiàn)，目前80%以上可負(fù)擔(dān)得起的待售房屋分布在中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)，而在東西海岸的紐約和洛杉磯(投資)這一比例為四分之一，舊金山更低，為七分之一。而舊金山、圣迭戈、洛杉磯所在的加州是可負(fù)擔(dān)住房最緊缺的州。

4、房屋貸款利率將可能走低

根據(jù) Bankrate 的數(shù)據(jù)，目前30年期固定抵押貸款的平均利率約為3.85%，低于2017年初的水平 (4%)，這也是年初經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)在年底會(huì)出現(xiàn)的最低水平。對(duì)于國(guó)內(nèi)高凈值人群來(lái)說(shuō)，抓住房貸利率走低的利好，借助海外資產(chǎn)配置來(lái)保證個(gè)人收益最大化。房貸利率的降低，緊接著美聯(lián)儲(chǔ)的加息，再加上銀行連同很多銀行頭等貸款最低利率的上升，這使消息綜合起來(lái)，使利率降低成為一個(gè)令人愉快的驚喜。

5、房屋租賃：租金仍將上漲

在租賃市場(chǎng)方面,寫字樓、工業(yè)和零售物業(yè)仍處于擴(kuò)張期，表現(xiàn)為市場(chǎng)空置率下降或保持平穩(wěn)，租金年增長(zhǎng)率上升或者保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，隨著某些熱門房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐漸區(qū)域平緩，到2017年8月，房租的未來(lái)漲幅可能不會(huì)像之前那么高，但租金整體仍將維持上漲趨勢(shì)。