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【北美購房網(wǎng)】

防止買房被騙，美國如何保障購房者的利益？

跟中國一樣，在美國，購房消費(fèi)對(duì)一個(gè)普通的老百姓而言，可能是他一生中的支出，如果因?yàn)橘彿勘或_，那該是多么悲慘的事！美國的法律制定者顯然很清楚，在房屋交易過程中，買方往往處于弱勢，必須制訂一套切實(shí)有效的規(guī)則用于規(guī)范交易行為，防止欺騙行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)購房者利益的保護(hù)。

1、美國房產(chǎn)中介必須有從業(yè)執(zhí)照

在美國，90%以上的房產(chǎn)交易都是通過房產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì)人)完成的，房產(chǎn)中介算是個(gè)寵大的職業(yè)群體。因此，美國保護(hù)購房者的一項(xiàng)關(guān)鍵措施，就是從中介入手，對(duì)中介實(shí)施規(guī)范管理。

美國的房產(chǎn)中介都是專業(yè)人士，必須參加專業(yè)課程學(xué)習(xí)并通過考試，才能申請(qǐng)執(zhí)照。有過犯罪紀(jì)錄或其他不良道德紀(jì)錄的人士，申請(qǐng)則可能被拒。沒有取得執(zhí)照的人，是不能收取傭金的。

房產(chǎn)中介的執(zhí)照分兩種，一種是Broker（交易商），另一種是Salesperson（交易員），交易員不能直接從事房產(chǎn)買賣，必須加入某一個(gè)交易商才可以。交易員從業(yè)達(dá)到的年限后，才能申請(qǐng)考Broker并成為交易商。

2、買方經(jīng)紀(jì)人需對(duì)購房者“忠誠”

在美國，購房者一般都不用支付傭金，雖然這不是強(qiáng)制規(guī)定，但是行業(yè)慣例。買方經(jīng)紀(jì)人的傭金，是由賣方經(jīng)紀(jì)人來支付的，這筆傭金的數(shù)量，在買方還沒有委托經(jīng)紀(jì)人之前，就已經(jīng)由賣方經(jīng)紀(jì)人在房產(chǎn)掛牌廣告中明確告知了。這就好比一個(gè)懸賞廣告，賣方經(jīng)紀(jì)人在廣告中稱，誰要能幫助我賣掉這個(gè)房子，我就跟他分?jǐn)傎u方付給我的傭金。

盡管購房者不用支付傭金，但買方經(jīng)紀(jì)人仍然只對(duì)購房者負(fù)責(zé)，而不是“誰給我錢，我就為誰服務(wù)”，買方經(jīng)紀(jì)人對(duì)買方具有勤勉、遵從、忠誠、披露的義務(wù)。當(dāng)然，買方事先要跟經(jīng)紀(jì)人簽訂一份委托合同確認(rèn)關(guān)系，購房者憑這份合同才可以享有買方經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，買方經(jīng)紀(jì)人憑這份合同才可以在交易完成后要求賣方經(jīng)紀(jì)人支付傭金。

有了這份合同，買方經(jīng)紀(jì)人必須遵從買方的購房要求尋找房源，必須如實(shí)披露他跟賣方之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。美國法律不允許買方經(jīng)紀(jì)人向買方隱瞞在傭金之外向賣方收取錢財(cái)?shù)氖聦?shí)。如果買方經(jīng)紀(jì)人同時(shí)又是賣方經(jīng)紀(jì)人，這個(gè)情況必須提前得到買賣雙方的一致同意才算合法。

同時(shí)，買方經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)將房屋掛牌廣告的全部內(nèi)容告訴買方（通常是提供一份掛牌廣告的打印件），有義務(wù)提醒買方在產(chǎn)權(quán)過戶之前，聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行房屋檢查(PropertyInspection)。注意，如果買方不愿花錢進(jìn)行房屋檢查，過戶后才發(fā)現(xiàn)房屋有重大缺陷，那么買方就只能自行承擔(dān)后果了。

3、只有專業(yè)律師才能起草交易合同

當(dāng)你看中房子準(zhǔn)備提交Offer（出價(jià)文件）時(shí)，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)交給你一份格式合同讓你填寫，這時(shí)，你可能會(huì)擔(dān)心這個(gè)格式合同的來源以及是否對(duì)你不利。實(shí)際上，這種擔(dān)心完全是多余的。

在美國，Offer就是一份買方單方面簽訂的尚未生效的房屋買賣合同，當(dāng)這份合同交給賣方，賣方同意并簽字后，這個(gè)Offer就成了一份生效的合同，對(duì)雙方具有了約束力。

由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是禁止起草合同的，那么誰有資格起草合同呢？執(zhí)業(yè)律師！所有與房地產(chǎn)交易有關(guān)的合同都是由各州的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聘請(qǐng)的專業(yè)律師依照聯(lián)邦法和各州的法律起草的，這些格式合同的條款從某種程度上都是法律條文的直接反映，對(duì)買賣雙方都是公平的，買方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。

比如價(jià)格、付款方式和某些選擇項(xiàng)。填寫這些空白處時(shí)，你的經(jīng)紀(jì)人會(huì)向你作出解釋，幫助你決定怎么填寫。如果格式合同之外你還有額外要求，比如你要求賣方把冰箱、洗衣機(jī)、家具一起留下，你可以填寫補(bǔ)充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。

值得注意的是，這些格式合同都有版權(quán)，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員之外的人士是不能使用的，如果賣方不通過經(jīng)紀(jì)人直接在門前插牌子賣房子，簽訂合同時(shí)是不能使用這些格式合同的。

4、客戶保證金賬戶“看牢”購房者定金

美國房產(chǎn)中介與中國房產(chǎn)中介的不同，可能就是對(duì)代收的客戶交易款項(xiàng)的處置和管理。

美國的房產(chǎn)中介在銀行開立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account)，客戶支付的購房定金和其他款項(xiàng)，屬于保證金性質(zhì)，必須存入保證金帳戶。這個(gè)帳戶是沒有利息的，房產(chǎn)中介公司不能夠利用該帳戶的余額獲利。

此外，美國的購房者一般在提供offer時(shí)會(huì)附上一份定金支票，如果賣方?jīng)]有在offer上面簽字，這張支票是不用去銀行兌現(xiàn)的。一旦賣方在Offer上面簽了字，房產(chǎn)中介就會(huì)把定金支票存入自己的客戶保證金帳戶，或者按買方的要求直接轉(zhuǎn)入過戶公司的帳戶。

房產(chǎn)中介的保證金帳戶受到政府管理部門的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)帳實(shí)不符或有挪用的情況，就會(huì)受到最嚴(yán)厲的處罰，嚴(yán)重者會(huì)被吊銷執(zhí)照或入獄。如果交易不成并非買方的責(zé)任，定金通常都會(huì)順利返還給買方。

5、要過戶了，擔(dān)心余款沒保障？

在美國，所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的第三者過戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check )的形式支付給過戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司，并不是賣主。

如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到過戶律師或產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。過戶律師就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如：傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并支付給賣主，所以很多賣主在過戶后數(shù)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)權(quán)公司在這一過程中是完全中立的，它的任務(wù)就是查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)、代辦產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、編制交易報(bào)表、依照買賣合同代收買方支付的交易款項(xiàng)、分派交易款項(xiàng)以及將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)報(bào)政府備案(Recording)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文件(Deed)備案之后，過戶公司會(huì)郵寄一份拷貝文件給購房者，這份Deed文件相當(dāng)于中國的產(chǎn)權(quán)證。

由于有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，購房者也不用擔(dān)心過戶之后產(chǎn)權(quán)的合法性和完整性，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在同意為你的產(chǎn)權(quán)提供保險(xiǎn)之前，都已對(duì)你房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了解個(gè)底朝天。使真的出現(xiàn)問題給你造成損失，你也會(huì)得到保險(xiǎn)賠償。