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【北美購(gòu)房網(wǎng)】美國(guó)購(gòu)房：一線城市公寓 VS 二線城市別墅？買(mǎi)哪個(gè)更好？

2008年金融危機(jī)爆發(fā)後，很多機(jī)構(gòu)都在投資，吃進(jìn)了大量的房產(chǎn)，他們手里都有房子。您可以算一下：這個(gè)房子買(mǎi)到現(xiàn)在，如果你賣(mài)了是肯定能賺很多錢(qián)，如果持有，每年都有30%的回報(bào)，所以很多這些機(jī)構(gòu)手里都有房子。有的人說(shuō)銀行處理了大量的資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)消失了，其實(shí)沒(méi)有消失，都被人買(mǎi)走了。

　　買(mǎi)走之後，如果說(shuō)他們大量拋出來(lái)，我覺(jué)得并不是一個(gè)很明智的做法，所以這些房子在很多機(jī)構(gòu)的手里，對(duì)於現(xiàn)在的這個(gè)市場(chǎng)供給也沒(méi)有什麼幫助。 2009年的時(shí)候應(yīng)該買(mǎi)什麼，買(mǎi)這種持有型物業(yè)我覺(jué)得是一個(gè)非常好的選擇。

　　另外對(duì)於flipping，就是翻蓋，也是很好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)，但是從那個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)講，翻蓋還不如持有。 09年到現(xiàn)在，就按剛才那個(gè)案例來(lái)講的話，他應(yīng)該是48倍的回報(bào)，你翻蓋其實(shí)也是挺辛苦的，折騰現(xiàn)在也差不多的回報(bào)，所以在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)的話，持有我相信是應(yīng)該是比較好的一個(gè)選擇。

　　對(duì)於土地開(kāi)發(fā)，如果有更大的資金，可以做一些土地儲(chǔ)備。因?yàn)橥恋厥且粋�(gè)很值錢(qián)的資源，其他的還有商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，都是可以提前做一些措施，進(jìn)行儲(chǔ)備。大型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在那個(gè)時(shí)候就是非常好的時(shí)機(jī)，然後進(jìn)進(jìn)行橫向開(kāi)發(fā)，就是規(guī)劃報(bào)批，因?yàn)橐?guī)劃報(bào)批差不多需要兩年到三年的時(shí)間，然後等規(guī)劃批好了之後，蓋房也需要兩三年。

　　所以我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到一個(gè)說(shuō)法，叫“摩天大廈詛咒”，一個(gè)地區(qū)摩天大廈，地標(biāo)性的建筑蓋起來(lái)的時(shí)候，就是市場(chǎng)崩潰的時(shí)候。其實(shí)這也不是什麼詛咒，它就是市場(chǎng)周期和開(kāi)發(fā)周期。

　　開(kāi)發(fā)五年時(shí)間，如果你是在最低點(diǎn)的時(shí)候進(jìn)一定沒(méi)問(wèn)題，但是越到後期開(kāi)發(fā)商的壓力就很大，尤其是融資開(kāi)發(fā)的。你想用這個(gè)投資人的錢(qián)，但要是不干活的話，投資人錢(qián)就走了嘛。所以不管怎麼樣這個(gè)項(xiàng)目都要進(jìn)行下去，頂著壓力都得乾，然後樓蓋起來(lái)了，市場(chǎng)垮了，這就變成爛尾樓了。

　　剛剛說(shuō)的是2009年投什麼，2009年什麼都可以投，每個(gè)人投資都可以成為李嘉誠(chéng)，因?yàn)槟阃妒颤N都漲，這個(gè)不是個(gè)人的能力有多強(qiáng)，這是大市場(chǎng)。但是越到後期其實(shí)越考驗(yàn)人的判斷力，還有對(duì)於項(xiàng)目的掌控能力。到了2012年2013年，做翻建的人就越來(lái)越少了，主要是因?yàn)檫@個(gè)房源不好拿。以前房子到處都是，滿地都可以撿，但到後來(lái)房子就越來(lái)越少了。

　　當(dāng)然2012年以後呢很多做翻建的人慢慢走了，因?yàn)殡y度太大，競(jìng)爭(zhēng)也大，房源不好找，那個(gè)時(shí)候可以開(kāi)始做重建，新建房。因?yàn)橹亟ㄖ芷谶�不是太長(zhǎng)，一年到一年半，但門(mén)檻高，資金量需要大，不是每個(gè)人都能做。而且重建也需要一些相應(yīng)的資源，技術(shù)含量較高，包括設(shè)計(jì)，施工等等，所以到後期就只有做這個(gè)比較合適了。

　　持有型物業(yè)，其實(shí)很多投資人都謹(jǐn)慎，因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)的周期較長(zhǎng)，你不可能說(shuō)今天買(mǎi)明天賣(mài)。商業(yè)地產(chǎn)是有可能的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不太一樣，有些商業(yè)地產(chǎn)就持有兩年，他這樣就能夠翻一倍，當(dāng)然中間肯定少不了用杠桿。

　　但是住宅地產(chǎn)是不一樣的，另外還有不一樣的就是海外投資，美國(guó)本地投資其實(shí)考慮的就是周期，中國(guó)投資呢還要考慮匯率，安全性等等問(wèn)題。

　　接著說(shuō)房產(chǎn)投資，從這個(gè)范圍來(lái)講，其實(shí)會(huì)慢慢的向核心地區(qū)收縮，房地產(chǎn)的一個(gè)規(guī)律性的東西，就是說(shuō)如果房?jī)r(jià)漲，先從核心的地區(qū)開(kāi)始漲，到一定階段，實(shí)在太貴了，然後資金就開(kāi)始外溢。

　　比如說(shuō)舊金山紐約(置業(yè))地區(qū)到一定程度了，很貴了，然後周邊的地區(qū)首先是灣區(qū)開(kāi)始漲，然後其他地區(qū)像鳳凰城，拉斯維加斯，佛羅里達(dá)，休斯頓，達(dá)拉斯等等這些地區(qū)也跟著開(kāi)始漲起來(lái)了。

　　但是核心地區(qū)是保值的，如果市場(chǎng)發(fā)生變化，也是核心地區(qū)開(kāi)始慢慢的停滯，或者說(shuō)如果有下跌，也會(huì)有很強(qiáng)勁的支撐，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)畢竟強(qiáng)勁，然後周邊地區(qū)就開(kāi)始往下走了，因?yàn)橘Y金開(kāi)始收縮，回歸到核心城市或核心的都會(huì)地區(qū)，緊接著就有一個(gè)大跌幅，這個(gè)跌幅就很深。

　　尤其是像09年的時(shí)候，你看佛羅里達(dá)，亞利桑那鳳凰城，拉斯維加斯，那邊跌幅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於這幾個(gè)大都會(huì)地區(qū)。這個(gè)規(guī)律也不一定美國(guó)獨(dú)有的，像中國(guó)也是一樣，北上廣深先漲，之後二三四線城市跟著漲，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，大家都是回到北上廣深核心城市的核心地區(qū)，然後守著。

　　投資在一線城市的回報(bào)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好於其他地區(qū)的。 70年代德州跟加州的房?jī)r(jià)是一樣的，但是到現(xiàn)在2017年，有天差地別了，在德州達(dá)拉斯地區(qū)，20多萬(wàn)是能買(mǎi)一個(gè)3000多尺的房子，小別墅或者大莊園也不貴，加點(diǎn)錢(qián)，100萬(wàn)之內(nèi)能買(mǎi)個(gè)大莊園，但是在加州可能要四五百萬(wàn)了。

天差地別的主要原因就是土地是稀缺資源，這個(gè)價(jià)沒(méi)法算。所以我們經(jīng)常說(shuō)土地投資一定要看地段，地段，然後第三個(gè)還是地段，就是這個(gè)道理。