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美國地產(chǎn)投資篇：影響公寓房租金的要素

中國北上廣以及其他一線二線房價(jià)火箭般地飆升創(chuàng)造了世界地產(chǎn)界的奇跡，大城市的房產(chǎn)一向是投資的熱門地區(qū)。中國沿海省份包括北京周邊地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，同樣的在美國沿海兩岸的州縣房價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中部、中西部地區(qū)。

美國人有句俗語“BosWash，west coast, flying- over country ”,波士頓華盛頓代表的是東海岸，此句俗語意謂，從東海岸飛越到西海岸，中部、中西部忽略不計(jì)。美國的東西海岸各州大部屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍的地區(qū)。房地產(chǎn)的價(jià)格也反應(yīng)了這一點(diǎn)。在租賃房屋市場(chǎng)中，都會(huì)城市因就業(yè)機(jī)會(huì)多，收入水平高，公寓（英語中稱作apartment 或 condo）通常較受房客歡迎，房東也容易收到房租，對(duì)房東來說公寓出租是相當(dāng)不錯(cuò)的一個(gè)投資渠道。本文基于renthop的都市公寓出租的基本數(shù)據(jù)詳解美國出租公寓租金提升的主要因素。

首先在美國租房，租金并不只是基于房屋面積的大小和所在的位置。筆者在執(zhí)業(yè)過程中，國內(nèi)意欲來美投資的買家通常第一個(gè)問題問的就是，在美國某一州若購進(jìn)一公寓單元房，每平方米或每平方英尺均價(jià)多少。目前在美國選擇合適的公寓居住是生活中一項(xiàng)重要決定。大多數(shù)情況下，對(duì)房客而言這意味著要找到位置、空間和負(fù)擔(dān)能力之間的平衡。住房一項(xiàng)開支持續(xù)占有美國人收入的比重越來越大，對(duì)于房東或投資人了解每月租金的價(jià)值就越來越重要。

關(guān)于公寓的很多細(xì)節(jié)會(huì)影響租金的價(jià)格，而不單純是空間面積的大小。比如，如果一個(gè)公寓有陽臺(tái)，那么這個(gè)公寓可能會(huì)比同等面積的沒有陽臺(tái)的有較大的價(jià)格懸殊；再比如如果一個(gè)公寓它的物業(yè)中心提供更多的物業(yè)服務(wù)、健身中心等，租金價(jià)格也會(huì)比同等面積，或更大面積的公寓但沒有這些設(shè)施和功能的價(jià)格也可能更貴一些。

那么公寓具有什么樣的功能可以增加租金？增加多少？ renthop在美國各大城市使用數(shù)千個(gè)出租公寓列表數(shù)據(jù)，其中包括每月租金、臥室和浴室數(shù)量以及其他不同的設(shè)施，找出租金的規(guī)律。重要的是這個(gè)數(shù)據(jù)模型沒有采集某些相關(guān)信息，例如面積的大小，多少平方英尺，但是這個(gè)模型使用其他參數(shù)來考慮房屋大小的差異，基于全美各大城市的數(shù)千公寓，包括每月租金、臥室和浴室數(shù)以及提供的不同設(shè)施，對(duì)10個(gè)大都市公寓的租金以及它們是否提供以下的主要功能進(jìn)行了分析，它包括：

公寓是否裝修

是否允許養(yǎng)寵物

是否提供洗衣機(jī)和烘干機(jī)

是否有普通的洗衣房

是否有私人戶外空間（即陽臺(tái)）

是否有共同的室外空間（即共享屋頂）

是否有門衛(wèi)

是否有電梯

指定的停車位是否包含在租金內(nèi)

是否有健身中心

01

驅(qū)動(dòng)租金價(jià)格的主要因素

下表為十大都市的中位數(shù)租金價(jià)格：

從上圖可以看出最貴為紐約(購房)市，次為波士頓（包括劍橋），最低者是休斯頓。

在這些城市里，居室或臥室數(shù)量對(duì)租金又有什么影響呢？見下表：

注釋：studio類似國內(nèi)賓館的單人標(biāo)準(zhǔn)間，臥室和客廳是一個(gè)空間。

最終發(fā)現(xiàn)，正如預(yù)期，臥室和浴室的數(shù)量（與面積高度相關(guān)）是決定租金價(jià)格的最大因素。與更高租金最相關(guān)的設(shè)施有電梯、門衛(wèi)、停車場(chǎng)和洗衣房，不過不同城市之間有一定差異。

02

物業(yè)服務(wù)的功能與租金之間的關(guān)系

在這十大都市中公寓物業(yè)的十大服務(wù)功能與租金之間的關(guān)系怎樣呢？從下列圖表中看出，顏色越深，對(duì)租金的影響則越大。

這些功能在不同的城市對(duì)租金的影響有所不同，但毫無例外地，門衛(wèi)、電梯、健身中心、洗衣房和停車場(chǎng)在各城市中都與租金關(guān)系最為密切。

03

社區(qū)因素對(duì)租金價(jià)格的影響——以紐約為例

紐約市提供了最大和最多樣化的數(shù)據(jù)。Renthop比較了鄰近地區(qū)較高價(jià)格和各種功能之間的相關(guān)性，在這樣的數(shù)據(jù)采集中，renthop更關(guān)注兩個(gè)或更少臥室的房源。

紐約市的各個(gè)區(qū)的公寓房出租，物業(yè)服務(wù)的主要功能都彰顯了不同的重要性，下面是紐約市十個(gè)租金最昂貴的社區(qū)十大因素對(duì)租金價(jià)格的影響的圖表：

在整體上，洗衣房與門衛(wèi)對(duì)租金影響存在很強(qiáng)的相關(guān)性。其他重要功能似乎是允許寵物和有健身中心。

同樣地，來看看10個(gè)租金最便宜的社區(qū)：

相較于昂貴社區(qū)，各種功能對(duì)租金影響的相關(guān)程度略有不同。門衛(wèi)依然是主要因素，但洗衣房稍顯不那么重要。 相對(duì)于租金昂貴的地方，健身中心顯得更重要，而寵物在列表中的大多數(shù)社區(qū)中則根本不相關(guān)。并且從紐約市的最貴社區(qū)和租金較低社區(qū)列表中可以看出，社區(qū)價(jià)值也較大影響租金的價(jià)格。這也是美國地產(chǎn)投資始終強(qiáng)調(diào)地點(diǎn)，地點(diǎn)，地點(diǎn)locationlocationlocation的原因。

從上表可以看出這些因素對(duì)公寓租金價(jià)格的影響較大：1）臥室數(shù)量2）浴室數(shù)量3）允許寵物4）洗衣房5）有門衛(wèi)6）有電梯7）有健身中心，8）有一個(gè)停車庫，和9）最后一個(gè)因素，社區(qū)的價(jià)值。

在這些變量中如果臥室和浴室的數(shù)量一定，門衛(wèi)對(duì)價(jià)格影響最大，約為260美元。有電梯和健身中心也是如此，分別貢獻(xiàn)了大約120美元和90美元的租金價(jià)格。在公寓里有洗衣機(jī)和烘干機(jī)也是主要的租金影響要素。

最后，租金的價(jià)格會(huì)受到城市大小和位置的影響。但深切了解這些影響租金的主要因素，了解列表之間的差異，以及各種功能的價(jià)值，將有助于您對(duì)美國公寓房的投資做出更明智的決定，從而獲得利益的最大化。讀者有各種關(guān)于美國地產(chǎn)投資的問題，可以隨時(shí)向筆者提問。