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【北美購房網(wǎng)】美國房地產(chǎn)牛市還能持續(xù)多久？

2016年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，出于配置需求和對于匯率的擔(dān)憂，投資者們紛紛走向海外。美國、澳洲、加拿大、新西蘭、英國等地成為固定資產(chǎn)投資的炙手可熱的區(qū)域，中國人已經(jīng)連續(xù)兩年超越加拿大，成為美國房產(chǎn)的最大海外買家，金額超過排名第2-5位國際買家總和！

這種打包買買買的節(jié)奏還會(huì)持續(xù)，瑞士信貸的陶冬指出，中國資金進(jìn)入海外市場是大勢所趨，預(yù)計(jì)在今后的15年內(nèi)，大約有2-3萬億美元的中國資金會(huì)進(jìn)入海外市場。換句話說，如果G2格局（中美兩強(qiáng)）持續(xù)，按照中國人的習(xí)慣，美國房地產(chǎn)的牛市恐怕會(huì)持續(xù)很長的時(shí)間。

1940-2007年，美國房產(chǎn)的價(jià)格一路上漲，其間沒有出現(xiàn)過全國性房價(jià)坍塌的事件，無論是否處于加息周期。長達(dá)67年的牛市似乎足以說明美國房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的合理性，很少有人會(huì)覺得美國房產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌。

1960年晚期，科技革命在美國興起，大批科技創(chuàng)新企業(yè)出現(xiàn)，財(cái)富神話一個(gè)接著一個(gè)。90年代末，美國納斯達(dá)克市場掀起了一股以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的投資熱潮，只要與互聯(lián)網(wǎng)沾邊的企業(yè)，估值都飛上天。2000年，美國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)泡沫破滅，加上2001年的911事件，美國經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)。

經(jīng)濟(jì)不振，政府出手刺激樓市. 之后發(fā)生的事情大家應(yīng)該都還記憶猶新。正如電影《大空頭》中向我們展示的，全民買房+全民炒房， 越來越多的美國人被牽扯進(jìn)房地產(chǎn)金融這個(gè)圈子中來：買房者需要從金融機(jī)構(gòu)貸款；本已因買房背債的房屋持有者則將價(jià)格看漲的房屋抵押出去借錢上學(xué)、治病、旅游、創(chuàng)業(yè)，杠桿越加越大，風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，就連脫衣舞娘都一人三五套房。

與此同時(shí)，作為抵押品的住宅價(jià)格也在一路攀升。2000～2007年的房價(jià)漲幅打破了原來平穩(wěn)增長的態(tài)勢，開始進(jìn)入飆升狀態(tài)。

最終美國的房產(chǎn)泡沫終于被刺破，2006年－2011年，美國房地產(chǎn)大幅貶值，房產(chǎn)價(jià)值短時(shí)間內(nèi)暴跌20%－50%。

次貸危機(jī)發(fā)生，全球金融業(yè)受牽連，最終引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

縱觀歷史，『10次危機(jī)9次房』絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是由房產(chǎn)危機(jī)引起，通過銀行放大，最終傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，進(jìn)而引發(fā)整個(gè)國家甚至全球的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退。

次貸危機(jī)之后，中國人組成的購房團(tuán)『抄底』美國房產(chǎn)，想通過海外炒房的方式再賺一輪。那么美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是什么狀況？我們從投資的角度，幫大家分析以下幾個(gè)問題：

1. 美國房價(jià)現(xiàn)在是個(gè)什么水平？

下圖是美國最大的房產(chǎn)評估網(wǎng)站，我們看作是美國的鏈家——Zillow（Nasdaq：Z）提供的今年9月的50個(gè)都會(huì)區(qū)的房產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告，其中ZHVI是Zillow用自己的模型評估出的某個(gè)特定區(qū)域的房屋價(jià)值的中值（包括在售和非在售住宅，不包括商業(yè)地產(chǎn)），這個(gè)跟美國最有影響力的房價(jià)指數(shù)——凱斯-席勒指數(shù)Case Shiller Index的反應(yīng)的價(jià)格趨勢基本相同，反映的是所有住宅價(jià)值的基本情況。

目前美國的房產(chǎn)價(jià)值中值在18.94萬美元左右，相較于2007年的歷史峰值19.6萬已經(jīng)不相上下，相對處于歷史高位，約相當(dāng)于2005年美國房地產(chǎn)的水平。根據(jù)Zillow的預(yù)測，2017年這個(gè)數(shù)字還將上漲2.9%�？紤]到1.5-2%的通脹率，這個(gè)升值的幅度實(shí)在算不上『誘人』。

值得一提的是，美國是一個(gè)『萬稅』的國家，大家可千萬不要被這不到20萬美元的房產(chǎn)中值給迷惑了，實(shí)際上除了『購房款』，置業(yè)后每年還需要繳納一系列的『養(yǎng)房費(fèi)』：每年需要繳納的基本稅費(fèi)有：房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)等等，這些費(fèi)用會(huì)因房屋所在的地區(qū)、房屋物業(yè)類型等因素而有不同。

房地產(chǎn)稅/土地稅：稅率各個(gè)州不同，通常為1%－3%，中國人最愛購買的房產(chǎn)所在地加州大約為1.2-2.0％之間。注意，這個(gè)稅費(fèi)是每年繳納一次。

物業(yè)管理費(fèi)：連排屋（城市屋）的物業(yè)管理費(fèi)一般在150-350美元／月，費(fèi)用的高低取決于社區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的多寡。社區(qū)費(fèi)中通常包含火險(xiǎn)部份，因?yàn)榉孔邮沁B著的，所以火險(xiǎn)由住戶共同承擔(dān)；自己建造的別墅一般都是沒有物業(yè)管理費(fèi)；開發(fā)商興建的別墅物業(yè)費(fèi)較貴；公寓的物業(yè)費(fèi)大約3000-5000美元／年，年代越久的維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)越高。

房屋保險(xiǎn)費(fèi)：以定價(jià)50萬美元的房屋為例，每年的保險(xiǎn)費(fèi)大約在700-900美元左右，地震險(xiǎn)單獨(dú)加保。

我們以一套加州的50萬美元的獨(dú)立房產(chǎn)計(jì)算，稅率、物業(yè)費(fèi)取中間值，每年的『養(yǎng)房費(fèi)』大約為9200美元，不包括庭院維護(hù)的費(fèi)用（剪草的費(fèi)用每月大概50-60美元，如果可以自己做，就省去了這部分費(fèi)用），大約為總房款的1.8%。

如果你是貸款買二手房，還需要付出的有過戶費(fèi)、律師費(fèi)、登記費(fèi)、交易稅、房檢費(fèi)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、公證費(fèi)、勘察費(fèi)等等……交易費(fèi)用也是一筆不小的開支，如果是買來投資，購買后將房屋托管，還會(huì)有托管的服務(wù)費(fèi)，租金也要繳稅，購房者在決策前一定要把這些費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)。

2. 如果想在美國置業(yè)，選哪里的房產(chǎn)比較好？

拋開因上學(xué)、就業(yè)等原因，僅僅從升值潛力上來講，我們把Zillow的統(tǒng)計(jì)報(bào)告按照未來一年的預(yù)期升值率從高到低排名如下�？梢钥吹�，升值潛力排名靠前的城市，不是加州、紐約、華盛頓特區(qū)這樣國人比較熟悉的大城市或者洲，反而在拉斯維加斯、西雅圖(置業(yè))、波特蘭、達(dá)拉斯等這樣相對『冷門』一點(diǎn)的城市。硅谷所在地San Jose以及車程一小時(shí)的舊金山市區(qū)的房屋價(jià)格已經(jīng)很高，升值潛力也較小。

當(dāng)然，價(jià)格也阻擋不了中國土豪門的熱情，他們還是喜歡在比較熟悉的『熱門城市』購買房產(chǎn)：

3. 如果申請貸款買房，美國的信貸政策如何？

美國不限制外國人購買美國房產(chǎn)的權(quán)利，但是在信用審核方面要比當(dāng)?shù)厝藝?yán)格的多，在貸款的發(fā)放方面，條件也比當(dāng)?shù)厝丝量�。例如，有的貸款公司會(huì)要求外國購房者頭期款（定金）要支付總房款的30-50%，而對于當(dāng)?shù)厝耍�這個(gè)比例大約是20%。并且對于海外抵押貸款購房者，利率也會(huì)比當(dāng)?shù)厝烁摺?/p>

對于擁有美國綠卡、或者擁有工作簽證（E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1或 G1-G4）的非永久居民來說，申請美國當(dāng)?shù)氐牡盅嘿J款是比較容易的。但是對于只擁有旅游簽證的海外購房者來說，因?yàn)闊o法提供當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明、居住證明、資產(chǎn)證明等等，所以找到合適的機(jī)構(gòu)愿意發(fā)放抵押貸款并不是很容易的事。

根據(jù)報(bào)告，在美國購房的海外購房者，有一半的人都采用現(xiàn)金交易，剩下41%的人是通過在美國申請抵押貸款的方式購房的。大體原因，無非是對于非美國公司的海外購房者，付現(xiàn)金是流程最簡單、最方便、最快捷的交易方式了。

說了這么多，無非是告訴投資者們，對于在美帝置業(yè)，我們需要有以下幾個(gè)清楚的認(rèn)知：現(xiàn)階段，美國房產(chǎn)的對沖人民幣貶值的意義大于投資的意義。

不要只被房屋售價(jià)吸引，要把各種稅費(fèi)、管理費(fèi)、交易費(fèi)等『隱形支出』都計(jì)算在內(nèi)。

美國為了抑制炒房，制定了很多相關(guān)的稅收政策，比如購買不超過一年就出售的房產(chǎn)需要支付『短期資本利得稅』，這部分稅率甚至高達(dá)40%，等等諸如此類。加上美國房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像國內(nèi)那般瘋狂，所以想通過短期『炒房』獲利基本是不可能的。

考慮到美元的強(qiáng)走勢和人民幣的走勢的不確定性，布局G2兩國，平衡分散風(fēng)險(xiǎn)，通過好城市、升值空間高的房產(chǎn)，是跑贏通脹、跑贏貶值的好方法。

目前美國房貸固定利率仍在4%以下（不是所有人都能拿到同樣的利率，這與個(gè)人的信用程度和房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)）�？紤]到未來美聯(lián)儲(chǔ)有可能進(jìn)一步加息的預(yù)期，采用浮動(dòng)利率貸款的購房者，也要把這個(gè)因素帶來的還貸成本增加考慮在內(nèi)。

當(dāng)然，最重要的是2-3萬億美元的人民幣資產(chǎn)要出海，這個(gè)推動(dòng)力實(shí)在太強(qiáng)勁了。