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【北美購(gòu)房網(wǎng)】美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度超乎我們想象！今明兩年預(yù)計(jì)累計(jì)上漲10%

最近去美帝走了一圈，出于職業(yè)病，每到一處，必打探房地產(chǎn)行情。原本以為，我們大南京這兩年的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)逆天了，殊不知，米國(guó)的有些城市，房?jī)r(jià)漲的絲毫不比我們慢。

這是我大學(xué)同學(xué)在西雅圖(置業(yè))的房子，室內(nèi)有泳池，室外有游艇碼頭，兩層，全部地上（沒有地下室）。地段位于比爾蓋茨所住的區(qū)。這棟房子2013年買的時(shí)候是300萬(wàn)美金，現(xiàn)在超過(guò)500萬(wàn)了，4年漲幅是66.7%。

據(jù)她說(shuō)，當(dāng)時(shí)她的300萬(wàn)房款，也可以買到華盛頓湖邊上的別墅（比爾蓋茨的豪宅就在湖邊），如今湖區(qū)別墅已經(jīng)普遍漲到700萬(wàn)以上了。這也就是說(shuō)，湖邊別墅四年漲了一倍多。再折合到人民幣的話，是不是比南京的投資回報(bào)率高太多？

據(jù)了解，西雅圖目前是全美房?jī)r(jià)漲幅最快的城市。老邪考察的另一個(gè)地方是明州，美國(guó)最北的一個(gè)州，地理位置上和中國(guó)的黑龍江類似。一位上海移民來(lái)的顧先生帶老邪參觀了他在雙城之一的圣保羅downtown買的一套公寓，建筑面積相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的120平方米，兩室兩廳精裝修交付（帶一個(gè)車位），2015年買的時(shí)候只要15萬(wàn)美金，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了25萬(wàn)美金以上，2年漲幅也是66.7%。據(jù)他說(shuō)，他這套公寓如果出租的話，租金水平大概在1500美金/月。

據(jù)英國(guó)路透社8月31日?qǐng)?bào)道，一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查顯示，受新屋稀缺、利率低和需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的推動(dòng)，美國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將在2017、2018兩年累計(jì)上漲10%。

報(bào)道稱，路透社在8月17日至30日對(duì)房地產(chǎn)分析專家展開調(diào)查，接受調(diào)查的專家中，超過(guò)四分之三的人表示，未來(lái)兩年內(nèi)，美國(guó)的住房擁有率不斷攀升，而在2016年，美國(guó)的住房擁有率還處在40年來(lái)的低水平。

調(diào)查結(jié)果顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從樓市危機(jī)中的穩(wěn)定復(fù)蘇預(yù)計(jì)將持續(xù)下去。樓市危機(jī)最初是在10年前開始的，當(dāng)時(shí)房屋價(jià)值縮水近三分之一，失業(yè)率飆升。報(bào)道稱，最新的調(diào)查與一系列疲軟的住房數(shù)據(jù)相吻合。7月份，美國(guó)房屋轉(zhuǎn)售率降至近一年來(lái)的最低水平，盡管房屋借貸成本大幅下降，但房屋仍出現(xiàn)長(zhǎng)期短缺。

住房成交量的降溫并不是因?yàn)槿藗冃枨笙陆�，恰恰相反，而住房供�?yīng)出現(xiàn)了瓶頸。

英國(guó)凱投國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)咨詢公司（Capital Economics）的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修•波因頓（Matthew Pointon）說(shuō)：“最近抵押貸款利率下降并沒有提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，這正是由于嚴(yán)重的庫(kù)存不足導(dǎo)致的。2017年，房屋庫(kù)存水平很難改善、房屋的銷售量可能不會(huì)有什么增長(zhǎng)。而且，價(jià)格將被抬高。”

報(bào)道稱，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)已從金融危機(jī)中恢復(fù)，失業(yè)率也已降至16年來(lái)的低點(diǎn)，但美國(guó)住房庫(kù)存僅為2007年危機(jī)初始時(shí)峰值水平的一半。房屋庫(kù)存已連續(xù)下降26個(gè)月，房?jī)r(jià)不斷上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，與2016年同期相比，7月美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了6.2%。

調(diào)查顯示，到2018年下半年之前，房屋銷售預(yù)計(jì)將達(dá)到經(jīng)季度性調(diào)整后的年增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)越有560萬(wàn)套房屋售出。但較2005年的峰值相比，仍下降了超過(guò)20%，這意味著房屋短缺將持續(xù)存在。

截至 6 月份，全美國(guó)的房屋價(jià)格已持續(xù)上漲 12 個(gè)月，Case-Shiller 房?jī)r(jià)指數(shù)的年增率漲幅為 5.8％。這比《路透》的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期之成長(zhǎng) 5.7％更好，他們認(rèn)為該指數(shù)將維持 5 月份的成長(zhǎng)速度。

另一個(gè)涵蓋了美國(guó) 20 個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，於 6 月份上漲了 5.7％，與 5 月份相同。其中西雅圖丶波特蘭和達(dá)拉斯的房?jī)r(jià)在 20 個(gè)城市中，年增率漲幅最大。

與此同時(shí)，6月份進(jìn)入市場(chǎng)的新增房源卻與前些年同期持平。據(jù)居外網(wǎng)分析：這說(shuō)明市場(chǎng)活躍度高主要是由于需求十分強(qiáng)勁。另一方面，租金指數(shù)同比僅上漲1.1%，租金漲幅似乎已經(jīng)接近飽和。12個(gè)大都會(huì)區(qū)出現(xiàn)租金同比下跌，其中匹茲堡、休士頓等地區(qū)租金跌幅明顯，邁阿密，圣何塞與舊金山也出現(xiàn)租金同比下跌。

為什么相比與租房，現(xiàn)在的美國(guó)人更喜歡買房呢？根本原因是美國(guó)信貸危機(jī)與全球經(jīng)融危機(jī)期間，公司破產(chǎn)，很多人買不起房子，租房需求大增，房租也隨之瘋漲，導(dǎo)致目前城市的房租已經(jīng)超過(guò)了可負(fù)擔(dān)水平。

相反，由于房市崩盤，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一次大跌，到現(xiàn)在也沒有完全復(fù)蘇到危機(jī)前水平。另外，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)實(shí)行了將近十年的零利率（或超低利率）刺激政策，目前美國(guó)的房貸利率也處于歷史低點(diǎn)，房貸的可負(fù)擔(dān)性是較為良好的。 美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一項(xiàng)研究表明，全美目前的月租金收入比接近30%，而房貸月供收入比僅為15%左右。

居外網(wǎng)特別幫大家挑出了中國(guó)投資者熟知的幾個(gè)美國(guó)城市，我們可以發(fā)現(xiàn)這些城市當(dāng)前的房貸可負(fù)擔(dān)性也都要好于租金可負(fù)擔(dān)性。所以當(dāng)前美國(guó)買房與租房市場(chǎng)呈現(xiàn)截然不同的兩種態(tài)勢(shì)，也就不足為奇了。