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【北美購房網(wǎng)】一篇文讀懂在美投資房產(chǎn):外國人與移民者購房報(bào)稅區(qū)別點(diǎn)

在美國和在中國有所不同，在美國，報(bào)稅的行為是檢驗(yàn)一個(gè)社會(huì)成員的責(zé)任操守，外國人和美國本地人在購房報(bào)稅時(shí)有沒有不同呢？事實(shí)上，報(bào)稅時(shí)稅率是相同的，但抵扣略有不同。

主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，本地人不需要預(yù)扣租金收入的10%，在第二年4月15號之前，按實(shí)際情況報(bào)稅就可以。而外國人收到租金收入時(shí)，要預(yù)扣10%的預(yù)扣稅。

第二，外國人報(bào)稅只能報(bào)單身，沒有其他的報(bào)稅地位。而本國人一共有五種報(bào)稅地位，最常見的就是夫妻聯(lián)合申報(bào)，只用報(bào)一份稅表即可。外國人如果夫妻聯(lián)合持有一棟房產(chǎn)，需要報(bào)兩份稅表。

第三，外國人只能逐項(xiàng)扣減，沒有標(biāo)準(zhǔn)扣減。

房子持有期間，每年的租金收入要報(bào)所得稅。房子出售時(shí)，外國人除了和本地人一樣，要在第二年的4月15號之前報(bào)出售房屋的增值稅以外，同時(shí)為了避免外國人賣掉房子拿錢就跑，美國稅局要求外國人的房產(chǎn)出售時(shí)，預(yù)交房子賣價(jià)的15%作為預(yù)扣稅。每個(gè)州有自己的要求，例如加州的預(yù)扣稅是3.33%。第二年報(bào)稅時(shí)，正常報(bào)稅，多退少補(bǔ)。

這里要注意，作為外國人預(yù)扣稅時(shí)，預(yù)扣的是賣價(jià)的15%，而不是增值稅的15%。所以很可能被預(yù)扣了很多稅，一定要在第二年報(bào)稅時(shí)，把多扣的部分拿回來，只需要交增值的部分就可以了。

那么，增值稅究竟是多少？增值稅的計(jì)算是賣價(jià)減去調(diào)整價(jià)格。調(diào)整價(jià)格就是買價(jià)，加上各種裝修的價(jià)格，再減去折舊。如果持有房產(chǎn)超過12個(gè)月，就是長期投資，長期投資的稅率分為三檔，0、15%、20%。具體使用哪一檔有更詳細(xì)的要求。但是最高是20%，然后還有一個(gè)3.8%的投資稅。

投資時(shí)間如果在12個(gè)月及12個(gè)月以下，屬于短期投資。短期投資適用的是短期稅率，短期稅率是累計(jì)稅制跟個(gè)人報(bào)稅是一樣的。稅率從10%-39.6%，這是聯(lián)邦稅率，每個(gè)州還有自己的州稅，稅率也各不相同。

外國人稅務(wù)好處

假如在稅務(wù)上符合外國人(Non Resident Alien)身份，在美國賺取的聯(lián)邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經(jīng)紀(jì)行亦無需扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。

外國人由于沒有社會(huì)安全卡號碼，在美國銀行或股票經(jīng)紀(jì)行開設(shè)帳戶時(shí)，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預(yù)繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯(lián)名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財(cái)務(wù)，也方便子女繼承其遺產(chǎn)。稅例規(guī)定，聯(lián)名戶口的每一個(gè)持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結(jié)果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預(yù)繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產(chǎn)收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時(shí)得到的資金增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報(bào)收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項(xiàng)扣稅的優(yōu)惠：

個(gè)人免稅額(Personal Exemption)

美國納稅人每人有3千9百五十元個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得7千9百元個(gè)人免稅額，家中有受撫養(yǎng)人(dependent)者可以得到更多個(gè)人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

標(biāo)準(zhǔn)扣稅額(Standard Deduction)

美國納稅人可而使用起碼6千2百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有1萬2千4百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額�？墒牵�外國人不能使用任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實(shí)際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時(shí)的收入

有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產(chǎn)稅例，或簡稱FIRPTA)規(guī)定，外國人在賣屋時(shí)的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain)，而是當(dāng)為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計(jì)算稅金。

此外，外國人也面對預(yù)繳稅(withholding tax)的問題，稅例上規(guī)定，假如賣屋者是外國人，而該物業(yè)不是自住和售價(jià)超過三十萬元，買家或其公證代理便有責(zé)任，要在賣屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，然后交入國稅局�？鄢�的金額是賣屋價(jià)的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預(yù)繳稅。

除了聯(lián)邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預(yù)繳稅。在加州稅局規(guī)定，要扣起售價(jià)的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責(zé)任。

這兩者都是預(yù)繳稅，假如真正的稅款比預(yù)繳金額低，當(dāng)然可以在報(bào)稅時(shí)要求將多付了的稅金取回。