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史上最全加拿大買賣房屋稅務(wù)相關(guān)問題匯總帖

加拿大多次被各種機(jī)構(gòu)評(píng)為最佳宜居國家、最佳移民國家、最快樂國家、最具包容性國家等，很多朋友都有在加拿大置業(yè)的打算。不過，加拿大被稱為“萬稅之國”，稅收制度相當(dāng)健全，如果你打算在加拿大多倫多(公寓)買房了，沒有專業(yè)人士幫助的話會(huì)比較麻煩。小編整理了相關(guān)內(nèi)容，嚴(yán)重建議大家先收藏了再說，只要你打算在加拿大買房或賣房，這個(gè)帖子就很可能用的到。

一、外國人在加拿大買房需要注意哪些稅務(wù)事宜？

非居民投機(jī)稅

2017 年 4 月 20 日，加拿大安大略省省長韋恩(Kathleen Wynne)與安省財(cái)政廳廳長蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺(tái)樓市調(diào)控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵(lì)開發(fā)商建出租屋，嚴(yán)格審查地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范等。新政將于當(dāng)?shù)貢r(shí)間 4 月 21 日起正式生效。

新政最重要的一項(xiàng)內(nèi)容是，安省對(duì)非加拿大國籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房購買者額外征收房款的 15%轉(zhuǎn)讓稅，正式說法稱為“非居民投機(jī)稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個(gè)政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺(tái)的海外買家稅，主要針對(duì)買了房子不住、純粹投機(jī)的非居民購房者。

不過，在購房后 4 年內(nèi)成為永久居民的，已經(jīng)成為全日制學(xué)生兩年或以上的留學(xué)生;已經(jīng)合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會(huì)退還所售稅費(fèi)。

二、留學(xué)生在加拿大買房需要注意哪些稅務(wù)細(xì)節(jié)？

留學(xué)生在加拿大買房置業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)不是一件新鮮事了，一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家長，在加國為孩子添置一套房產(chǎn)，不但省下了租房的費(fèi)用，還可以為孩子提供良好的生活環(huán)境，盡早開始累積良好的信用記錄，為今后長期的定居和工作打下基礎(chǔ)。在購房細(xì)節(jié)方面，留學(xué)生具有很多優(yōu)勢(shì)，由于本人已經(jīng)在加拿大境內(nèi)，交接程序上相比海外的父母更加便捷。

買房子的多了，自然轉(zhuǎn)手投資交易也增加了，留學(xué)生在進(jìn)行賣房交易時(shí)，有很

多稅務(wù)法律實(shí)務(wù)細(xì)節(jié)需要注意，提前做好功課，能夠讓你在房產(chǎn)交易時(shí)避免許

多麻煩。

留學(xué)生出售加拿大住宅物業(yè)有 25% withholding tax 滯留稅

外國人在加拿大出售住宅物業(yè)，由于不屬于加拿大的稅務(wù)居民，加拿大稅法規(guī)

定：非居民在出售加拿大物業(yè)時(shí)，需要由賣家律師滯留售房款總價(jià)的 25%（如

果出售合約是在 2017 年 4 月 21 日之后，還要附加 2017 年 4 月 21 日安省推

出的 15%海外投資加拿大住宅物業(yè)稅）等待外國賣家在加拿大稅局取得完稅證

明“certificate of compliance”。

如果不了解該項(xiàng)相關(guān)稅務(wù)法律規(guī)定，突如其來的資金滯留項(xiàng)目可能會(huì)帶來小意外，從而影響到其后的相應(yīng)投資規(guī)劃。因此，在有意出售加拿大物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前與您的會(huì)計(jì)師做出相應(yīng)的稅務(wù)規(guī)劃，非居民在簽署加拿大住宅物業(yè)出售合約時(shí)，預(yù)留足夠時(shí)間用于加拿大稅局的相關(guān)完稅證明的申請(qǐng)審批。該項(xiàng)目需要 8-

12 周的申請(qǐng)周期，及時(shí)取得稅局的完稅證明才可以保證您依照出售合約約定的日期取得全部出售該物業(yè)的房款，否則 25%的售房款將被滯留。

很多人認(rèn)為，留學(xué)生在加拿大居住往往超過 183 天以上，且聽從學(xué)校和會(huì)計(jì)師建議，逐年都有繳稅報(bào)稅，已經(jīng)被視為加拿大的稅務(wù)居民了，如果持有中國護(hù)照的留學(xué)生出售加拿大的住宅物業(yè)，是不是就不需要滯留 25%的非居民滯留稅呢？這個(gè)問題其實(shí)不簡單，稅局做出的相關(guān)認(rèn)定決定標(biāo)準(zhǔn)極其復(fù)雜，咨詢相關(guān)專業(yè)會(huì)計(jì)人士尤為重要。

留學(xué)生究竟是加拿大稅務(wù)居民還是非居民？

判斷是否可以成為加拿大稅務(wù)居民的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾項(xiàng)：

- 是否在一年中連續(xù)在加拿大居住超過 183 天

- 是否在加拿大有工作收入

- 是否持有 SIN 卡

- 是否逐年報(bào)稅

- 是否持有加拿大住宅物業(yè)

-是否在夏季假期期間仍居住在加拿大

所有這些問題是加拿大稅務(wù)局做出你是否為加拿大稅務(wù)居民的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)局根據(jù)答案最終決定你是否為加拿大稅務(wù)居民享有和加拿大本地居民等同的稅務(wù)待遇。

稅務(wù)局在做出評(píng)定改為留學(xué)生是否為加拿大稅務(wù)居民的決定需要?dú)v時(shí) 7 個(gè)月。如果您已經(jīng)決定出售加拿大物業(yè)，等候適用加拿大稅務(wù)居民稅務(wù)政策的稅局申請(qǐng)往往長過留學(xué)生申請(qǐng)外國人出售加拿大物業(yè)的完稅證明周期（8-12 周）。

因此，建議出售加拿大物業(yè)的留學(xué)生，在簽署出售加拿大住宅物業(yè)合約的時(shí)候，與買家洽談議價(jià)合意完成之時(shí)，預(yù)留 8-12 周的交房日期，用于取得稅務(wù)局的相關(guān)完稅證明。

三、買賣房屋要交哪些稅？

土地轉(zhuǎn)讓稅

多倫多近幾年鬧的最兇的一項(xiàng)稅就是這個(gè)土地轉(zhuǎn)讓稅。如果你想在多倫多市內(nèi)買房，那么就必須同時(shí)繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅及多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅。

省和市的土地轉(zhuǎn)讓稅均采用的是累進(jìn)稅率，安省土地轉(zhuǎn)讓稅的具體計(jì)算方法如下

售價(jià)在 5.5 萬以下的部分，按 0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即 275 元;

售價(jià)在 5.5 萬-25 萬的部分，按 1%征稅，即 1,950 元;

售價(jià)在 25 萬以上的部分，按 1.5%征稅。

假如物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，稅費(fèi)的計(jì)算略有差別：

售價(jià)在 25 萬-40 萬的部分，按 1.5%征稅，即 2,250 元;

售價(jià)超過 40 萬的部分，按 2%征稅。

也就是說，購買一幢售價(jià) 50 萬的獨(dú)立屋，要交繳的安省土地轉(zhuǎn)讓稅為 6,475 元(275+1,950+2,250+2,000)。

多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅計(jì)算方法如下：

售價(jià)在 5.5 萬以下的部分，按 0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即 275 元;

售價(jià)在 5.5 萬-40 萬的部分，按 1%征稅，即 3,450 元;

售價(jià)在 40 萬-4,000 萬的部分，按 1.5%征稅，超過 4,000 萬的部分仍按 1%征稅。

如果物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，超過 40 萬以上的部分按 2%征稅。價(jià)值 50 萬的獨(dú)立屋，需要繳納的多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅為 5,725 元(275+3,450+2,000)。

這樣算下來，要在多倫多市買一套 50 萬的獨(dú)立屋，單土轉(zhuǎn)稅就達(dá)到了 12,200 元。而如果購房者選擇在 GTA 的 905 地區(qū)置業(yè)，則僅需繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅即可，無需繳納市土地轉(zhuǎn)讓稅。因此這兩年來，呼吁多倫多市廢除土地轉(zhuǎn)讓稅的呼聲越來越高。

另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠，減免幅度最高可達(dá) 2,000 加幣。

商品及服務(wù)稅(Goods and Services Tax)

如果是購買新屋，需要繳納商品及服務(wù)稅，稅率為房屋售價(jià)的 5%。

如果是購買二手房，無需繳納商品及服務(wù)稅。

如果購買重新裝修翻新的面積超過 85% 的二手房，也需繳納商品及服務(wù)稅。

加拿大退稅截止時(shí)間為每年 4 月 30 日之前，凡是稅務(wù)居民均可向加拿大稅務(wù)總署(CRA)申請(qǐng) GST 退稅。

銷售稅

這個(gè)大家應(yīng)該很熟悉，在加拿大進(jìn)行任何消費(fèi)，幾乎都要繳納 HST，僅有個(gè)別省份例外。值得留意的是，購買和銷售二手房無須交納 HST。不過，買賣雙方必須為與房地產(chǎn)交易相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用繳納 HST。也就是說，賣方需要為律師費(fèi)、經(jīng)紀(jì)人傭金、搬家費(fèi)等支付 HST，買方則要為驗(yàn)房費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、按揭違約保險(xiǎn)等支付 HST。

新房的買家則必須繳納 13%的 HST，不過為了安撫消費(fèi)者，政府為售價(jià)在 40 萬以下的部分提供了高達(dá) 2.4 萬的退稅。

資產(chǎn)增值稅

對(duì)于加拿大居民來說，自住屋(main residence)在出稅時(shí)是可以免交資產(chǎn)增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產(chǎn)的增值部分納稅。

巨額房產(chǎn)增值稅的問題則多發(fā)生在子女繼承父母生前的房產(chǎn)時(shí)。辟如父母年輕時(shí)以 3 萬元的價(jià)格買入了一套鄉(xiāng)村別墅，而如今它已經(jīng)升值到了 100 萬元，那么繼承人就將面臨 97 萬元的資產(chǎn)增值，他需要為增值部分繳納 23%的稅款，這確實(shí)是一筆不小的支出。不少繼承人都是因?yàn)闊o力支付稅費(fèi)才不得不將這些物業(yè)掛牌出售的。

針對(duì)這種因繼承而發(fā)生的巨額資產(chǎn)增值稅問題，我們可以為你提供兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財(cái)產(chǎn)增值稅的人壽保險(xiǎn);二是在房價(jià)還沒漲得那么可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

持有期間的房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產(chǎn)的業(yè)主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

自住房每年所交的地稅不能用來抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費(fèi)可以抵扣部分自住房的地稅。

地稅每年繳納的金額會(huì)因地理位置、房價(jià)漲幅而調(diào)整，具體請(qǐng)參照加拿大稅

四、哪些項(xiàng)目可以抵稅？

出租物業(yè)抵稅多

你可以把房屋出租當(dāng)成是一項(xiàng)生意來經(jīng)營，而經(jīng)營過程中發(fā)生的不少相關(guān)成本、費(fèi)用都可以被拿來抵稅，也就是說將租金收入減掉可抵稅支出后的剩余金額，才是你的應(yīng)納稅收入。

在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項(xiàng)：

1、利息

利息支出，通常是出租業(yè)主各項(xiàng)支出中最重要的一項(xiàng)抵稅開支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業(yè)的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務(wù)所產(chǎn)生的信用卡消費(fèi)貸款利息。

值得留意的是，用于自住的物業(yè)并無此項(xiàng)稅收優(yōu)惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時(shí)買入兩套房子，一套自住一套出租的業(yè)主，就可以在這一條上來做點(diǎn)文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下，如果你意外中了一筆 30 萬的獎(jiǎng)金，你想用這筆錢投資于一處出租屋，同時(shí)，你的自住屋還有 30 萬的貸款沒有還清。這時(shí)最好的方法是，先用這筆 30 萬的意外之財(cái)還清自住房的貸款，然后再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優(yōu)惠。

2、房產(chǎn)稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那么可以根據(jù)分租面積占整個(gè)住宅

的比例，申請(qǐng)部分的房產(chǎn)稅抵扣。如果是將一套獨(dú)立的二套房用于出租，那么

房產(chǎn)稅就可以全額抵扣了。

3、保養(yǎng)及維修費(fèi)用

出租屋的維修過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出(正常且必要的支出，維修總價(jià)處于合理

范圍內(nèi))可以在費(fèi)用發(fā)生的當(dāng)年，全額進(jìn)行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排

水溝及地板、修復(fù)屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產(chǎn)生的費(fèi)用。

4、差旅費(fèi)

因?yàn)樽赓U活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)合理交通費(fèi)用，都可以從房租收入中進(jìn)行稅收扣除。

5、水電氣暖費(fèi)

6、辦公室費(fèi)用

如果你在家進(jìn)行辦公，處理房產(chǎn)租賃事務(wù)，這部分費(fèi)用也可從應(yīng)納稅款中抵扣減免。

7、工資支出

如果你雇傭了某些人以協(xié)助你完成租賃事務(wù)，那么你向其所支付的工資、福利支出亦可從應(yīng)納稅額中進(jìn)行抵扣。

8、事故或失竊損失

需注意的是，抵扣額度并不能涵蓋全部的損失金額�？傻挚劢痤~的多少將視損失程度及保險(xiǎn)理賠范圍而定。

9、房屋保險(xiǎn)

為出租物業(yè)所購買的各項(xiàng)保險(xiǎn)，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災(zāi)保險(xiǎn)、失竊

保險(xiǎn)、洪災(zāi)保險(xiǎn)、業(yè)主險(xiǎn)等。如果你還請(qǐng)他人協(xié)助打理租賃事務(wù)，雇工的醫(yī)療

保險(xiǎn)及補(bǔ)償保險(xiǎn)費(fèi)用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用

因出租而發(fā)生的，支付給律師、會(huì)計(jì)及房地產(chǎn)管理公司、房產(chǎn)投資顧問及其他專業(yè)人士的費(fèi)用，也可視做運(yùn)營支出，一并在稅收抵扣中進(jìn)行減免。

此外，共管式公寓及連排別墅的管理費(fèi)用、為出租房屋做廣告所產(chǎn)生的廣告費(fèi)用及其它開支，亦在可抵扣范圍之列。