大溫哥華地區(qū)和大
多倫多(房市)地區(qū)的房產(chǎn)過熱，加拿大的三級政府都推出了自己的新政策來壓制：BC省府推出15%外國買家稅；溫哥華市要推行空置稅，最高每年收2%的物業(yè)價(jià)值；聯(lián)邦政府則下了狠手，不但禁止外國買家利用稅務(wù)漏洞逃避稅收，還更改了房貸要求，并計(jì)劃讓貸款機(jī)構(gòu)也承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。
但聯(lián)邦政府三管齊下的新政策有點(diǎn)狠，事情鬧得有點(diǎn)兒出乎意料……
以至于財(cái)長莫奈今天說“新稅務(wù)政策的影響現(xiàn)在沒法說清楚”
由于潛在的買家還在消化加國政府的新貸款政策，“加拿大政府也沒有進(jìn)一步冷卻住房市場的計(jì)劃”
財(cái)政部長莫奈（Bill Morneau）在多倫多表示，現(xiàn)在還無法估計(jì)房產(chǎn)新政對市場的影響，因?yàn)楸驹鲁跆岢龅母鼑?yán)格的新抵押貸款還需要讓潛在的買家們消化一段時(shí)間。因此，渥太華現(xiàn)在沒有新的打壓地產(chǎn)市場的計(jì)劃。
總而言之，暫時(shí)聯(lián)邦政府不打算再管地產(chǎn)市場了。
財(cái)政部長莫奈于2016年10月3日在多倫多宣布了一系列新的房地產(chǎn)市場規(guī)定，旨在穩(wěn)定加拿大的房屋市場的變化，其中包括了確保即使未來利率上升，借款人仍然能夠支付的壓力測試。
但是新政讓許多首次置業(yè)的買家非常擔(dān)心，一些正在競價(jià)購房的人表示，他們很害怕自己不再符合買房需要的抵押貸款——由于壓力測試，許多人即使能貸款，額度也可能不如之前那么高。
莫奈對媒體表示，“我們希望發(fā)生的事和大多數(shù)人正在做的事情一樣，讓人們在申請抵押貸款的時(shí)候，保證他們能得到適合他們情況的抵押貸款。如果他們能更仔細(xì)的看看抵押貸款的錢數(shù)是否適合他們的現(xiàn)狀……這對他們的家庭和經(jīng)濟(jì)來說，都將有積極的意義。”
此外，加拿大人的家庭債務(wù)近年來急劇上升，這是歷屆政府試圖壓制房價(jià)上漲的原因之一。
同時(shí)，政府也關(guān)閉了一個(gè)稅務(wù)漏洞，今后只有住在加拿大的居民可以在賣房時(shí)得到居住時(shí)間內(nèi)的主要住所免稅優(yōu)惠。政府認(rèn)為這個(gè)漏洞催生出的投機(jī)行為，是推動溫哥華和多倫多地產(chǎn)上漲的原因，在這兩個(gè)城市，獨(dú)立屋的平均售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了100萬元。
在多倫多，平均轉(zhuǎn)售價(jià)格飆升超過17%，而獨(dú)立屋的價(jià)格則以18％的年度增長，現(xiàn)在是約122萬元
這一次加國政府對外表態(tài)是莫奈在與經(jīng)濟(jì)學(xué)家會談后發(fā)表的，根據(jù)TD銀行周四發(fā)表的報(bào)告，由于經(jīng)濟(jì)困難，加拿大本年度的預(yù)算赤字可能要比3月的預(yù)測還要高，赤字會多出約50億元。根據(jù)這份報(bào)告，在5年內(nèi)。加拿大的累積赤字總額可能要達(dá)到165億加元。
為赤字發(fā)愁的加國政府可能暫時(shí)沒時(shí)間也沒精力管多溫的房地產(chǎn)市場了。據(jù)與會者稱，財(cái)長莫奈與經(jīng)濟(jì)學(xué)家的會面幾乎沒有討論房屋問題。
反正這一系列的政策還未確實(shí)在市場上顯示出它的威力。
財(cái)政部長莫奈在與經(jīng)濟(jì)學(xué)家會面后說：“我們沒有任何其他措施正在等待公布，但我們會保持警惕，觀察地產(chǎn)市場變化以確保其長期穩(wěn)定。”
他還特別強(qiáng)調(diào)“我們用規(guī)管購房者的方式來努力確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”
但現(xiàn)在，“不可能絕對清楚的說明新政的影響會有多大。”他說。
加拿大皇家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Royal LePage發(fā)布最新房價(jià)報(bào)告，首席執(zhí)行官Phil Soper說，今年第三季度大溫哥華地區(qū)的房價(jià)銅幣增長了30.6%，但是這可能是大溫房地產(chǎn)市場“最后一次大漲”。
Phil Soper說，他預(yù)計(jì)溫哥華的房價(jià)增長將在未來幾個(gè)月出現(xiàn)減緩甚至逆轉(zhuǎn)，主要原因就是最近聯(lián)邦和省府的新政策。
他說，價(jià)格可能需要經(jīng)過6個(gè)月才能趕上需求的變化，并指出，上個(gè)月大溫地區(qū)的房屋銷量下降了32%。
他認(rèn)為BC省的外國買家稅并不是全部的原因，新稅生效時(shí)，銷售情況已經(jīng)開始下跌，但是Phil Soper認(rèn)為，省府15%的新稅可能最終導(dǎo)致了銷量下跌幅度加大。
Soper指出，如果房價(jià)在未來開始下跌，新稅不是唯一的因素，但肯定是關(guān)鍵的催化劑，是壓垮市場的最后一根稻草。“新稅在一個(gè)有限的市場和房價(jià)區(qū)間，影響到了很小一部分人，然而時(shí)機(jī)上，正巧遇到市場已經(jīng)在轉(zhuǎn)冷，從而成為市場轉(zhuǎn)向的拐點(diǎn)。”
截止9月30日的第三季度數(shù)據(jù)顯示，大溫哥華地區(qū)的平均房價(jià)上漲至119萬元，高于去年同期的914,705元。大多倫多地區(qū)第三季度的平均房價(jià)漲至693,154元，比去年同期的610,308元上漲了13.6%。艾德蒙頓的房價(jià)則因?yàn)橛蛢r(jià)而下跌，從去年的386,829元跌到了374,712元。
溫哥華房價(jià)變化
今年第三季度，溫哥華市的平均房價(jià)已經(jīng)升至1,464,507元，年漲幅達(dá)34.1%。西溫的年漲幅為39.6%，均價(jià)高達(dá)3,411.578元。由于大溫地區(qū)房價(jià)高，更多人遷往維多利亞和基隆拿（Kelowna）市，導(dǎo)致兩市的房價(jià)漲幅分別達(dá)到了8.8%和10.9%，均價(jià)分別為537,228元和554,289元。
但專家擔(dān)心長遠(yuǎn)趨勢
至于聯(lián)邦政府本月初推出的按揭新規(guī)，加拿大皇家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Royal LePage的首席執(zhí)行官Phil Soper認(rèn)為，與之有關(guān)的擔(dān)憂被夸大了，他預(yù)測安省以及全國其他地區(qū)的房價(jià)還會繼續(xù)上漲。
雖然新措施要求貸款商對所有按揭申請者進(jìn)行壓力測試，Soper說，會有一些交易被取消，但是“我認(rèn)為這并不足以扭轉(zhuǎn)目前全國房價(jià)上漲的勢頭。”
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家也表示，政策變化的效果是短暫的。
“只要低利率仍然控制著市場，時(shí)間告訴我們，一切都會重演，”BMO的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Douglas Porter表示。
“自2008-09年全球金融危機(jī)以來，加拿大的利率一直很低。在此期間，聯(lián)邦政府已經(jīng)穩(wěn)步收緊抵押貸款要求，包括將最高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款的最高攤銷期從40年降至25年。”
貸款時(shí)間變短、貸款要求變高、貸款總額變少，沒有稅務(wù)漏洞……這些是否能阻止房價(jià)上漲，尚不可知。
但如果放貸機(jī)構(gòu)也要和政府一起分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，那么在基準(zhǔn)利率不變，繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)提高房貸利率也是很有可能的事，（此前央行降息時(shí)，銀行的貸款利率降幅并沒有那么大）。
畢竟按照BMO的最新報(bào)告，就算大溫房價(jià)跌掉三成，本地人憑那點(diǎn)工資也負(fù)擔(dān)不起。而另一個(gè)報(bào)告說，債務(wù)每月增加200塊，就能把一半多的加拿大人逼破產(chǎn)。
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