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詳解加拿大買房流程

來源:作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2017/10/17

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  加拿大買房重中之重的環(huán)節(jié)——產(chǎn)權(quán)查詢
  
  在加拿大買房前,買方要首先了解房屋的所有權(quán),通常會(huì)通過地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或律師從地政局查清楚產(chǎn)權(quán)是否有問題,這就是我們所說的“產(chǎn)權(quán)查詢”(Title Search)
  
  產(chǎn)權(quán)查詢主要包括以下內(nèi)容:
  
  1、擁有人資料:有多少人共有這份產(chǎn)業(yè)? 需注意offer上賣家姓名必須與此相符合,若為多人共有,所有共有人都必須在offer上簽名,缺一不可。
  
  一般二人以上的多人共同擁有物業(yè)有兩種:Tenancy in Common為有些是因資金不夠充裕而合買,或因分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)而合買,或合資成立購屋基金而合買。
  
  另一種為夫妻聯(lián)名或子女父母聯(lián)名的Joint Tenancy,是不可分割的,直到一方死亡時(shí),物業(yè)自然由另一方繼承。
  
  2、法定標(biāo)示:包括地號(hào)(P.I.D.)、法定描述及地址,這三項(xiàng)是產(chǎn)權(quán)查詢的關(guān)鍵。
  
  3、抵押設(shè)定:若屋主有房屋貸款,在產(chǎn)權(quán)查詢時(shí)會(huì)出現(xiàn)貸款銀行及貸款號(hào)碼,律師于交易時(shí),優(yōu)先還清貸款,方將余額付給賣家。
  
  4、通行權(quán)(Statutory Right-of-Way):最常見的有如煤氣或電力公司擁有通行權(quán)進(jìn)入您的土地內(nèi)工作或做維修。買房子時(shí)可查清楚通行權(quán)可通行的正確位置。
  
  5、地役權(quán)(Easement):與通行權(quán)類似,但范圍較廣,就是認(rèn)可讓人使用或經(jīng)過您的部份土地,例如共享車道等,或新公路將經(jīng)過、或有人必須經(jīng)過房屋的土地內(nèi)再進(jìn)入他自己的土地等。地役權(quán)往往會(huì)降低建屋容積率,甚至影響房價(jià)。
  
  6、契約/合同(Covenant):范圍更廣,包含各種契約文件,大多是已過時(shí)效的文件,但一直未申請(qǐng)注銷,這些文件仍會(huì)一直伴隨著所有權(quán),需查清之前屋主曾與相關(guān)單位簽立的所有合同。
  
  7、假扣押/訴訟:例如建筑商未能取回其建筑貸款,建筑商會(huì)透過法院申請(qǐng)假扣押;又如離婚訴訟中,有一方可能會(huì)申請(qǐng)假扣押,當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)遇到假扣押的情況,賣家必須先行解除方可過戶。
  
  8、證照:有些屋主為防屋子被盜賣, 會(huì)到土地局領(lǐng)取權(quán)狀,一旦房子要再過戶,必須先交回權(quán)狀方可。
  
  所有權(quán)狀況的查詢是安全購屋的保證,可以保護(hù)買家的權(quán)益。在加拿大買房屋過戶前,一定要透過律師審慎查詢、處理,買家才可放心。
  
  非加拿大居民能否在加拿大買房? 答案“YES!”
  
  如果不是加拿大居民,能不能在加拿大境內(nèi)買房?這是不少中國人的疑問。答案是可以的!而且買房賣房的程序和加拿大居民差不多,除了如下兩點(diǎn):
  
  1. 貸款
  
  非加拿大居民在加拿大境內(nèi)買房同樣也可以貸款(目前房貸利率在2.5-4%之間),但是,銀行對(duì)非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。
  
  2. 賣房
  
  加拿大居民賣掉自住屋,所得利潤無需繳納增值稅,但是非自住屋也要繳納增值稅。非加拿大居民出售在加拿大境內(nèi)的房產(chǎn)均需繳納增值稅。
  
  一般銀行要求在房貸合同的簽署過程中,本人必須到場。而律師行對(duì)于簽署購房合同時(shí),認(rèn)可通過傳真方式簽署文件或者授權(quán)委托代理人(POA)代為 簽署買房合同。
  
  也就是說,如果你需要貸款,那么在簽署房貸合同時(shí)要在場,如果你無需貸款,那么人都不用露面,這里的專業(yè)人士(地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師)加上你的委 托人,可以完成所有的程序。
  
  加拿大買房一般流程
  
  想要換房,在此過程中的貸款怎么安排?
  
  在按揭貸款到期之前,決定購買新房,賣掉舊房,就會(huì)涉及到申請(qǐng)新的按揭貸款,還掉原有按揭貸款并解除抵押的問題。就換房過程中一些常見的財(cái)務(wù)安排給介紹一下。
  
  買和賣房產(chǎn)的交割時(shí)間是換房交易財(cái)務(wù)安排中的核心問題。換房交易中,最理想的狀態(tài)是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個(gè)房子的交易,加拿大大多數(shù)商業(yè)銀行的按揭貸款都是“portable”。
  
  即,“可攜帶式”,借款人可以將原有房產(chǎn)的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款,從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。
  
  如果先完成賣房交易,則需要房主暫時(shí)移居臨時(shí)住所,雖然比較折騰人,但財(cái)務(wù)上的安排是最簡便的——將賣房款入賬后,作為首付款用于買房交易。辦事比較穩(wěn)妥的消費(fèi)者通常選擇這種做法,麻煩自己,不麻煩銀行。
  
  在實(shí)際生活中,很少有人先賣掉房子再開始找房子,通常情況下是邊賣邊找,不過在簽署買賣合同時(shí)將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。
  
  如果需要先買房,搬進(jìn)新家后再裝修將要掛牌出售的房產(chǎn),則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時(shí),要找專業(yè)人士處理同時(shí)支撐兩個(gè)按揭貸款的問題。大多數(shù)消費(fèi)者的還款能力并不足以同時(shí)支持兩個(gè)房子的按揭貸款,所以要找對(duì)銀行和服務(wù)人員。
  
  有些銀行可以將即將出售的房產(chǎn)“視作”出租用房,并派評(píng)估師評(píng)估租金的市場價(jià),再將市場價(jià)乘以一定的折扣,以收入抵減的方法計(jì)入個(gè)人收入,只有這樣才可以使大多數(shù)人有能力同時(shí)支持兩個(gè)按揭貸款。
  
  如果在買房之前或之后將現(xiàn)有住房賣出,但買房交割日在前,賣房交割日在后,如果借款人首付不足,則可以申請(qǐng)過橋貸款(bridge loan),銀行批準(zhǔn)過橋貸款有個(gè)條件——原有住房已經(jīng)無條件出售,也就是說銀行要驗(yàn)證售房合同已經(jīng)取消了全部條件。
  
  過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率,所以換房的消費(fèi)者會(huì)在賣房后當(dāng)天還清。如果出售房產(chǎn)之后結(jié)余較多,借款人可以在申請(qǐng)按揭貸款的同時(shí)申請(qǐng)房屋凈值貸款額度,買房交易交割時(shí),使用額度項(xiàng)下提款來完成交易,待原有住房售出后,立刻將信用額度還清,從而降低貸款本金。
  
  換房過程中經(jīng)常有意想不到的事情發(fā)生。最常見的是買房交易已經(jīng)無法更改,但現(xiàn)有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易,情況比較容易處理,即,前面所講的,臨時(shí)將待售住房按照出租房看待,銀行需要評(píng)估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了,需要?jiǎng)佑闷渌庞霉ぞ呓鉀Q問題。

 

 

 

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