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舊金山灣區(qū)(房價)投資買房一直有許多問題，比如應(yīng)該在哪個城市買？能買到怎樣的房子？小樂今天就跟大家上節(jié)歷史小課，讓大家對舊金山有更深的了解。同時，小樂也分享一些不同的尋找投資房技巧，希望對您的尋房之路有所幫助。
1. 舊金山歷史文化變遷
舊金山 (San Francisco)， 位于美國加利福尼亞州北部的都市，為加州唯一市縣合一的行政區(qū)，中文又音譯為三藩市和圣弗朗西斯科，亦別名“金門城市”、“灣邊之城”和“霧城”等。 與灣邊各都市組成的舊金山灣區(qū)。
舊金山的原名叫做耶瓦布埃納，是1847年墨西哥人以西班牙文命名的，當(dāng)時這里的居民只有800多人。它本是西班牙的一個殖民據(jù)點，后由墨西哥接管，美墨戰(zhàn)爭之際為美軍所占。1848年一月的 Sacremento Valley，一名木匠在建造鋸木廠時，在推動水車的水流中發(fā)現(xiàn)了黃金。
這個消息不脛而走，引發(fā)了全世界的淘金熱。短短三個月內(nèi)舊金山人口便激增2.5萬人。其中許多華人作為苦力販賣至此挖金礦，修鐵路，備嘗艱辛。此后大批華工在這里安家落戶，他們就稱這座城市為舊金山（以區(qū)別澳大利亞的新金山）。舊金山的最強間是移民們迸發(fā)的熱情，這是一個令人陶醉的文化；特色鮮明的意大利人，巴西人、西班牙人，華人等，不同的聚居區(qū)點綴在加州這塊土地上。
舊金山的中國城一景
淘金的夢鄉(xiāng)恐怕并沒有實現(xiàn)，一夜暴富也不過只是黃粱一夢。不過這次淘金潮卻讓這座城市和中國結(jié)下了不解之緣。為了幫助淘金者進入西部，大量的華工前往美國，幫助美國修筑橫跨美國的大鐵路。
這些中國人大多都在灣區(qū)居住，使得此地成為美國最大的華人聚居區(qū)，擁有了全美最大的唐人街。因為淘金潮，又因為受到中國傳統(tǒng)的“海外仙山”的觀念影響，他們給這座城市取了一個中國名字——舊金山。因為這場淘金潮。舊金山得以從一個小城市發(fā)展成了加州的大都會。
整個舊金山灣區(qū)分成5個區(qū)域：北灣、舊金山市、東灣、半島和南灣。
北灣 (North Bay)
在金門大橋 (Golden Gate Bridge) 北方的舊金山灣區(qū)通常被稱做北灣 (North Bay)。除了一小部份地區(qū)外，北灣是一個極為富有的地方：馬林縣經(jīng)常被列為全國最富有的行政區(qū)，這里有著最好的眺望舊金山市的豪宅。
北灣是美國著名的酒鄉(xiāng)和美食之都，據(jù)全美稱90%的葡萄酒都產(chǎn)于此，陽光，溫暖，葡萄酒，吸引了很多富人選擇在北灣養(yǎng)老，灣區(qū)的米其林三星級餐館，大多都藏匿在這個酒鄉(xiāng)里，最大名鼎鼎的要算美國著名廚師 Thomas Keller 的法國餐館 French Laundry 了。
北灣也是灣區(qū)里唯一沒有通勤鐵路服務(wù)的地區(qū)；較小的人口密度與跟灣區(qū)其他地區(qū)無陸地直接相連是北灣缺乏公共交通工具的主要原因，金門大橋是此區(qū)往舊金山唯一的道路。
舊金山市 (The City of San Francisco)
舊金山或稱“圣弗朗西斯科”、“三藩市”。 重要海軍基地和著名的貿(mào)易港。工商業(yè)發(fā)達，也是美國西部最大的金融中心。位于美國西海岸圣弗朗西斯科半島，面積47平方英里，三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美，是一座山城。
氣候冬暖夏涼，陽光充足，年平均氣溫在20℃左右，被譽為“最受美國人歡迎的城市”。隨著越來越多的高科技公司駐進舊金山，如今城市里許多大型項目都在如火如荼的建設(shè)中，最讓人期待的要屬跨灣客運站工程 Transbay Terminal，有時間我會詳細介紹舊金山市區(qū)的發(fā)展動向及主要開發(fā)項目。
東灣 (East Bay)
東灣的華人社區(qū)傳統(tǒng)上以 Oakland 華埠為中心，但近年來在其他小城市也發(fā)展了華人購物中心，尤其以 Fremont 最為吸引華裔。這里有灣區(qū)最好的學(xué)區(qū)之一 Mission San Jose，也有灣區(qū)最受歡迎的爬山之地 Mission Peak，Pleasanton Hill 山上布滿了遠離城市喧囂的豪宅。
隨著消費群體的增長，去年感恩節(jié) Livermore 新開了一家高品質(zhì)的outlets購物中心。相較于灣區(qū)其他地方，東灣的房價比較便宜，但是氣候卻是最宜人的；沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。
半島 (The Peninsula)
介于舊金山和南灣的地區(qū)是舊金山半島，當(dāng)?shù)爻：喎Q為“半島”。這地區(qū)由圣馬刁縣的數(shù)個中小型城市和近郊社區(qū)和圣塔克拉拉縣西北部份所組成，也包含數(shù)個太平洋岸邊的城鎮(zhèn)。
2013年全美房價十大右郵編，僅半島就占3席，且高居榜首前兩位，分別是郵編為94027的 Atherton 和郵編為94022的 Los Altos Hills，兩地房價中位數(shù)高達670萬美元和540萬美元。
另外郵編為94028的 Portola Valley 排名第9，這是 Palo Alto 的后山。雖然有許多富有家庭居住在此，半島居民的組成是相當(dāng)多樣化的。這里許多城鎮(zhèn)在二次世界大戰(zhàn)后時期前僅是鄉(xiāng)村生活的中心。
戰(zhàn)后，許多中產(chǎn)和富有家庭遷移至此，也帶動當(dāng)?shù)匕l(fā)展。自1980年代起，中產(chǎn)和富有家庭的數(shù)量因硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的繁榮而急速成長。來自外國的許多當(dāng)?shù)丶彝�，也是居民組成多樣化的原因之一。
南灣 (South Bay)
舊金山灣南部也就是圣塔克拉拉谷地區(qū)，此地又被稱為硅谷，是許多高科技公司的所在地。一般來說，南灣的范圍相當(dāng)于整個圣塔克拉拉郡，然而圣塔克拉拉郡西北部一般被認為是半島的一部份。圣荷西在2010年人口普查有945,942人，是灣區(qū)最大城市、加州第三大城，同時也是全美第十大城。
2. 選擇誰成為我的鄰居
購置房地產(chǎn)，身邊的鄰居住了什么人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方，但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。舊金山的人口在2016年人口普查為870,887人，舊金山每平方英里超過一萬人，人口密度是全美國大城市第二高，僅次于紐約市。
白人 = 紅色；黑人 = 藍色；拉丁美裔 = 黃色；亞裔 = 綠色
以上是舊金山的人口分布。舊金山是個適合移民的城市，因為非拉丁裔白人約占48%的總?cè)丝�；亞裔占�?3%的總?cè)丝冢貏e是那些在硅谷的印度籍工程師或來自東亞的科技人才；各拉丁裔族群總共僅占15%的總?cè)丝�；非洲裔僅占6%的總?cè)丝�，少于全美國非裔人口比例。終身都居住在舊金山的市民并不多，而有34.4%的市民在外國出生。
根據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》發(fā)布的一項調(diào)查，列出全美21個大都會最有錢的5%以及10%人群的年薪排行，其中以舊金山居首，該城市最有錢的10%人群的年收入為238,855美元；而最有錢的5%人群的年薪是349，693美元。舊金山有11.7%的家庭在貧窮線下，比全國平均要少，也是在人口普查局統(tǒng)計里最少的大城市之一。
根據(jù)上圖我們可以看出，舊金山灣區(qū)收入較高的地區(qū)主要在舊金山市區(qū)、圣何塞市和帕拉阿圖這三個城市，小樂在這里就簡單說說圣何塞和帕拉阿圖這個兩個不錯的房區(qū)：
圣何塞 (San Jose)
圣何塞，或譯圣荷西、舊譯山河城或山河市，是美國加州舊金山灣區(qū)的一個城市。位于舊金山灣區(qū)南部、圣克拉拉縣和非正式地理名稱硅谷境內(nèi)，是在人口上加州的第三大城，僅次于洛杉磯和圣迭戈。
圣何塞是硅谷的核心地帶，也由于此，圣何塞的經(jīng)濟也隨著硅谷高科技產(chǎn)業(yè)周期性的成長和衰退而變動。在90年代末的網(wǎng)絡(luò)泡沫還未破滅時，圣何塞的各種經(jīng)濟指數(shù)都在此時達到最高峰，如超低的失業(yè)率、大漲的房價、和擁擠的交通。圣何塞在2000年時擁有在人口多于30萬的地方最高的中間收入。
圣何塞和周圍地區(qū)的生活費用是全加州和全美國最高的地區(qū)之一，這里的高房價是造成這個情形的最大原因。但是，圣何塞地區(qū)也是擁有最高的可支用收入的地區(qū)之一。圣何塞的居民擁有比任何其他城市都多得美國專利、和兩倍的工作效率。超過35%的全美國創(chuàng)業(yè)投資在圣何塞和硅谷的公司。
帕拉阿圖 (Palo Alto)
這里擁有灣區(qū)房價最貴的學(xué)區(qū)房。帕拉阿圖的學(xué)區(qū)除了分數(shù)高之外，生源皆來自本身城市，沒有招收其他城市的學(xué)生，有別于中半島的其他城市。其兩所高中，Henry M. Gunn High 和 Palo Alto 高中都是加州前列的學(xué)校， 私校也有好幾所每年輸送到頂級大學(xué)。
這里原為一富庶豐饒的農(nóng)業(yè)區(qū)，自上世紀50年代以來，由于高科技產(chǎn)業(yè)密集崛起成立造就了世界科技重鎮(zhèn) “硅谷” ，發(fā)源地之一的帕拉阿圖成為了硅谷核心，加上一流的斯坦福大學(xué)學(xué)區(qū)坐落于此與宜人氣候、交通便利等優(yōu)越生活條件，使得當(dāng)?shù)氐牡貎r房價高得驚人。
除了居高科技領(lǐng)導(dǎo)地位與熱絡(luò)的商業(yè)活動外，約有6萬居民的帕拉阿圖市，亦擁有100多年的歷史文化與許多古跡與遺跡，因此新舊融合也是這個城市的一大特色。
帕拉阿圖市擁有許多公園綠地及廣大的開放綠地空間，加上坐落于灣區(qū)，自然景觀與休憩資源也相當(dāng)豐富，因此雖然這城市地價高昂，但也提供了相對的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，適合工作及定居。
其他優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)推薦
皮蒙特 (Piedmont)
被加州奧克蘭包圍的皮蒙特，方圓1.678平方英里，人口才1萬多人。 雖然處在奧克蘭包圍之中，但其犯罪率卻遠低于奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。
圣拉蒙和丹威爾 (San Ramon & Danville)
家庭年收入和人均年收入中間值，Danville分別為12.58萬和5萬美元；San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。San Ramon Valley 聯(lián)合學(xué)區(qū)可說是灣區(qū)最好的學(xué)區(qū)。 Dougherty Valley 高中， San Ranmon Valley 都是很好的10分學(xué)校。如果想要到最高分的學(xué)區(qū)，但是房價又相對便宜的地方，圣拉蒙是7座城市性價比最高的一個。
庫伯蒂諾 (Cupertino)
庫伯蒂諾有3所高中深受華人追捧：Cupertino 高中、Homestead 高中和 Monta Vista 高中。
普萊森頓 (Pleasanton)
家庭年收入中位數(shù)為10.3萬美元。其公立學(xué)校有 Amador Valley 高中和 Foothill 高中，學(xué)生以白人學(xué)生為主。私立高中有 The Quarry Lane 高中。
洛斯蓋托斯和薩拉托加 (Los Gatos & Saratoga)
這兩個地區(qū)地大私密性好， 離上班稍遠些， 2013年家庭年收入中間值為15.5萬美元，人均年收入6.5萬美元。 Saratoga 高中，小學(xué)和中學(xué)非常出色。還擁有一些在加州排名前列的私立中學(xué)，如 Sacred Heart 學(xué)校。Los Gatos High 以白人學(xué)生為主。
3. 尋找投資房
看到這里，你是否已經(jīng)開始摩拳擦掌，準備好“找”你理想的投資房了呢？以下小樂再為您分享幾個找房小貼士，不但能讓你快速篩選適合投資房，還能讓你與你的房產(chǎn)經(jīng)紀人作專業(yè)的討論。
運輸通勤度
所謂的運輸通勤度，就是房子的位置是否位于或是臨近便利的交通線上。這點對于投資的房產(chǎn)很重要。為什么呢？因為如果房子處于方便的交通線上，租客的概括范圍就大了。
例如：有些家庭只有一輛車，但是因為就在舊金山交通線附近，所以小孩可以搭乘公車或是輕鐵上下課。在這樣一個非常注重環(huán)保節(jié)能減排的城市，人們往往喜歡住在交通線發(fā)達的地方，方便搭乘公共交通上下班。
路面纜車：為適應(yīng)舊金山特有的山丘地形，而發(fā)展了獨特地底纜繩牽引式的纜車，俗稱“叮當(dāng)車”。舊金山纜車最早出現(xiàn)于1873年克雷街，后來逐漸成為20世紀初市區(qū)主要交通工具。
1980年代因纜車行駛速度過慢，而且系統(tǒng)老舊又缺乏維修，市政府曾考慮要廢止纜車，后來保留了目前三條線路：東西向的加利福尼亞街線、南北向的跑華街-海德街線 (Powell-Hyde) 及跑華街-梅森街線 (Powell-Mason)。纜車穿過主要旅游地點，為舊金山最有名的特色之一。
有軌電車：線路以英文字母命名。目前有F、J、K、L、M、N、T線。F線為世界各地收集而來的古老電車，經(jīng)改裝后行使于卡斯特羅區(qū)、市場街、經(jīng)由碼頭港口后前往漁人碼頭，非常有特色。其他線路經(jīng)過市區(qū)后前往城市的各社區(qū)。
無軌電車及巴士：以數(shù)字排名。有些線路在早晚上下班時間加不同快班車“Express”或者短途車“Limited"。半夜（約1點到4點）有不同的晚班路線，成為貓頭鷹路線（Owl Service）。
灣區(qū)捷運：簡稱 BART，為連接舊金山和整個東灣地區(qū)主要交通工具，旅客可搭乘地鐵前往舊金山國際機場或是奧克蘭國際機場，灣區(qū)捷運和 CALTRAIN 連結(jié)整個灣區(qū)成為一個大眾運輸環(huán)繞系統(tǒng)。
加州鐵道：簡稱 Caltrain，從舊金山AT&T棒球場為起點，經(jīng)過舊金山國際機場、舊金山半島、南下至圣荷西，為南灣和半島的通勤人士前往舊金山主要交通工具。
舊金山國際機場 (SFO) 在城南21公里處，可以從市區(qū)搭灣區(qū)捷運和 SAM TRANS 直達巴士前往，通行時間約30分鐘。
市區(qū)灰狗巴士站有直達車前往加州其他城市。
生活便利度
便利性是目前置產(chǎn)的重要因素之一。以往，很多人喜愛住在郊區(qū)，人煙稀少，可以享受寧靜與大自然。
現(xiàn)在的人們，更喜愛能在下班后，順便采買晚餐的食材；或是在住家附近的餐館來個餐點享受，飯后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成為置產(chǎn)考量的重點之一。那你一定在想，我怎么知道我喜歡的房子的便利度如何呢？
你可以用非常傳統(tǒng)的方式 - 谷歌的地圖，慢慢研究周邊的環(huán)境，然后再計算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費時了嗎？等到你分析完了，這房子也被別人買走了。
其實，在美國，便利值的語面直譯就是“走路的分數(shù)” (Walk Score)，分數(shù)越高，表示你能在越短時間及距離來到餐廳，店家，或是酒吧。在這里，小樂就分享一個網(wǎng)站，可以讓你用指尖的速度。
滿分是100分，所以分數(shù)越高越便利。從分數(shù)上看，無論是步行、公共交通還是騎行，舊金山都是一個生活非常便利的城市。
社區(qū)犯罪率
犯罪率！ 相信大家應(yīng)該跟小樂一樣，這是一個非常重要的資訊。直接關(guān)乎人身財產(chǎn)安全。大家在外居樂的官網(wǎng)上，將你有興趣的房子輸入住址后，就可以得到詳細的社區(qū)安全指數(shù)。
輸入住址后，頁面會出現(xiàn)房產(chǎn)的位置，許多相關(guān)的資料，建筑證照，附近所屬公園，學(xué)區(qū)學(xué)校，公共安全及犯罪率等。在美國，警察調(diào)派所是以分區(qū)來進行的，所以，如果你知道分區(qū)的警察熱線，可以加速他們處理案件的速度。
4. 150萬的投資房長什么樣？
根據(jù) CoreLogic 的最新報告，舊金山灣區(qū)都市圈的房價中位數(shù)為 $1,285,000，根據(jù)預(yù)測，舊金山灣區(qū)都市圈未來一年的增速為10.0%。小樂就在這里為大家推薦幾套舊金山灣區(qū)不錯的滿分學(xué)區(qū)房源。
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