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波特蘭買房投資的綜合問題解析

來源:作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2017/10/20

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  在波特蘭投資買房,一直是圈內(nèi)伙伴們?cè)诰蹠?huì)時(shí),或線上討論的熱門話題之一, 比如哪里的房子該買?能買到怎樣的房子等等?更有甚者說小編推廣俄勒岡之后,吸引了很多人來這里,所以房價(jià)高漲了(小編也希望這個(gè)號(hào)有這么大影響力)。
  
  下面小編就跟大家上節(jié)歷史小課,讓大家對(duì)波特蘭有更深的了解。也分享一些不同的尋找投資房技巧,希望對(duì)您的尋房之路有所幫助。
  
  01、波特蘭歷史文化變遷
  
  從1851年的小方盒,波特蘭城市面積迅速地在1980至1990年間擴(kuò)展到今天145平方英里的版圖,逐漸將臨近的城市及土地合并。
  
  根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,波特蘭每十年以平均26平方英里的速度擴(kuò)張。這樣說數(shù)字,很難有形象的概念。下面的增展變化圖片,可以讓你清楚地感受到波特蘭的擴(kuò)增。有趣的是,由2000年起,波特蘭城市面積并沒有繼續(xù)擴(kuò)張。換句話說,波特蘭目前是在一個(gè)飽和狀態(tài),所以在市區(qū)內(nèi)房價(jià)物價(jià)等都會(huì)有些小貴。
  
  現(xiàn)今的波特蘭版圖,東鄰哥爾遜(Gresham),西接比弗頓(Beaverton)和泰爾戈(Tigard),北濱哥倫比亞河 (Columbia River),南鄰穆瓦奇(Milwaukie)、萊克沃斯沃戈(Lake Oswego)及歡喜山谷 (Happy Valley)。
  
  著名的搶房區(qū) Beaverton,Lake Oswego 及 West Linn 就不用多說了。隨著 Trimet 輕軌的建設(shè)延伸到東邊的 Gresham 和南邊的 Clackamas 及 Milwaukie,考慮每個(gè)城市的擴(kuò)張,以及現(xiàn)金流投資房來說,以上地區(qū)以及 Tigard,Happy Valley 等就變得很吸引了。
  
  以25分鐘車程內(nèi)或公共交通可以到達(dá)的范圍來說,這幾個(gè)鄰近城市根本不算遠(yuǎn)。如果你對(duì)美國城市沒什么概念的話,小編就以南加州為例,由著名的 Oragne County 開車往洛杉磯,沒堵車,車程45分鐘,堵車的話,那是2小時(shí)以上。
  
  由上面的擴(kuò)展變化圖及建筑年代圖來看,河的東岸多為1950年時(shí)期蓋的房子,但這并不代表,東面的房子就是又老又舊,一副荒涼的景象。在過去的十五年里,建筑開發(fā)商除了在較外圍的地區(qū)興建獨(dú)棟洋房外,也集中火力在波特蘭市區(qū)及東面的地區(qū),做大廈及公寓的更新與開發(fā)。東面較早開發(fā)區(qū),有許多風(fēng)格獨(dú)特的舊式維多利亞式建筑,這些建材與風(fēng)格設(shè)計(jì)都是這一區(qū)的特色。
  
  當(dāng)然,也有不少老房子拆了重建的 contemporary 新式房屋,與鄰居的老派建筑風(fēng)格形成鮮明對(duì)比。
  
  人口分布方面,就如 房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子 所提及,大波特蘭區(qū)人口有240萬,市區(qū)人口約62萬,其中八成是白人,亞洲人(不是只有華人哦)只占區(qū)區(qū)6%。雖然在總?cè)丝谥姓急炔桓,但如下圖所示,波特蘭亞洲人人口比例相較于80年代之前,已經(jīng)有了明顯增加。原來早在小編發(fā)現(xiàn)這塊寶地前,亞洲人已偷偷的“入侵”這座城市了。
  
  由于近幾年的人口分布及發(fā)展,開發(fā)建筑商集中火力的開發(fā)市中心與東區(qū),設(shè)建近來特別受歡迎的大廈分享式的公寓建筑。而連帶的開發(fā)附近的生活圈,包括簡便的公共交通,餐廳,特色酒吧等來符合目前大家對(duì)高享受及生活便利度的要求。
  
  02、選擇誰成為我的鄰居
  
  住宅區(qū)的氣質(zhì)會(huì)篩選遷住的人口
  
  購置房地產(chǎn),身邊的鄰居住了什么人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方,但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。以下是2010年的人口分布。很明顯的看出,亞洲人多聚居于波特蘭西面及東面較好的小區(qū)。波特蘭市中心人口多為白種人。而波特蘭的北面,清楚地看出多為黑人。
  
  而下圖也顯示了類似的概念,平均收入較高家庭基本集中在波特蘭西面和東面一些較好的區(qū)。
  
  小編在這里就簡單說說幾個(gè)較好的房區(qū):
  
  Pearl:波特蘭市內(nèi)最紅的時(shí)尚商業(yè)+餐廳+公寓式住宅區(qū)。
  
  Irvington:波特蘭東北面,雖然黑人居多,但這里是藏在北面的富人區(qū),收入圖也顯示了這一點(diǎn)。
  
  Laurelhurst:波特蘭東面的土豪區(qū)。
  
  Forest Park:一大片的森林區(qū),想享受大自然及城市生活的可以看這里。
  
  Lents:這一區(qū)你應(yīng)該沒聽說過,不過留意波特蘭市政府的發(fā)展計(jì)劃,你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里是未來一個(gè)重新改造的點(diǎn)。而恰好這里就在輕軌綠線的末端,更在國道205邊上。有趣吧?
  
  03、尋找投資房
  
  看到這里,你是否已經(jīng)開始摩拳擦掌,準(zhǔn)備好“找”你理想的投資房了呢?以下小編再為您分享幾個(gè)找房小貼士,不但能讓你快速篩選適合投資房,還能讓你與你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作專業(yè)的討論。
  
  運(yùn)輸通勤度
  
  所謂的運(yùn)輸通勤度,就是房子的位置是否位于或是臨近便利的交通線上。這點(diǎn)對(duì)于投資的房產(chǎn)很重要。為什么呢?因?yàn)槿绻孔犹幱诜奖愕慕煌ň上,租客的概括范圍就大了。
  
  例如:有些家庭只有一輛車,但是因?yàn)榫驮诓ㄌ靥m輕鐵附近,所以小孩可以搭乘公車或是輕鐵上下課。在這樣一個(gè)非常注重環(huán)保節(jié)能減排的城市,人們往往喜歡住在交通線發(fā)達(dá)的地方,方便搭乘公共交通上下班。
  
  而一般公司及學(xué)校都非常支持與倡導(dǎo)多搭乘公共交通,所以會(huì)與交通局合作發(fā)減價(jià)的車票。除此之外,要去市中心逛街與朋友見面,都無需煩惱昂貴的停車費(fèi)。
  
  在美國,這運(yùn)輸通勤度可以根據(jù)運(yùn)輸通勤值的高低來判斷;旧,滿分是100分,所以值越高,就是越發(fā)便利。那要怎么查詢到這運(yùn)輸值呢?下面分享的網(wǎng)頁會(huì)告訴你答案。
  
  除了公共交通系統(tǒng)帶來的方便之外,你所選擇的房產(chǎn)越靠近國道或省道越好。這里的國道有南北走向的 I-5,可以直通西雅圖(投資),溫哥華及三藩市,圍繞波特蘭市的是 I-405,波特蘭東面南北走向的有 I-205,東西走向的 I-84則可以直達(dá)戶外天堂。還有就是省道26,99,8,10,217 及 30,是主要到各個(gè)鄰近城市的道路。
  
  便利度
  
  便利性是目前置產(chǎn)的重要因素之一。以往,很多人喜愛住在郊區(qū),人煙稀少,可以享受寧靜與大自然。現(xiàn)在的人們,更喜愛能在下班后,順便采買晚餐的食材;或是在住家附近的餐館來個(gè)餐點(diǎn)享受,飯后再散步去附近的甜品店,在月光下漫步回家。所以,便利性成為置產(chǎn)考量的重點(diǎn)之一。那你一定在想,我怎么知道我喜歡的房子的便利度如何呢?
  
  你可以用非常傳統(tǒng)的方式 - 谷歌的地圖,慢慢研究周邊的環(huán)境,然后再計(jì)算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費(fèi)時(shí)了嗎?等到你分析完了,這房子也被別人買走了。
  
  其實(shí),在美國,便利值的語面直譯就是“走路的分?jǐn)?shù)” (Walk Score),分?jǐn)?shù)越高,表示你能在越短時(shí)間及距離來到餐廳,店家,或是酒吧。在這里,小編就分享一個(gè)網(wǎng)站,可以讓你用指尖的速度,輕松的得知房子的位置便利是否:https://www.walkscore.com/
  
  同時(shí),這網(wǎng)站也提供了電話軟件 - 蘋果及安卓用戶都可以隨時(shí)查詢。
  
  使用這個(gè)工具也特別簡單,你只要將你中意的房子住址輸入于最上方的搜尋框里,就可以告訴你便利度及運(yùn)輸通勤度為多少。滿分是100分,所以分?jǐn)?shù)越高越便利。我用個(gè)簡單例子搜尋,讓你看看分?jǐn)?shù)為何:
  
  這個(gè)網(wǎng)頁不但可以告訴你房子周邊有什么,還提供了臨近的相片及許多相關(guān)資料,讓你人不用身處該區(qū),也能體會(huì)該區(qū)的生活概況。
  
  住宅社區(qū)的“氣質(zhì)度”
  
  何謂氣質(zhì)度?就是這社區(qū)都住了甚麼人呢?“同性相吸”- 相同氣度,生活等級(jí)喜好相同的,自然會(huì)居住在一個(gè)區(qū)。那這氣質(zhì)怎么知道呢?除了看看附近的鄰居都住了什么人,還可以由附近的商家觀察得知。
  
  一個(gè)店家不會(huì)將自己的店開在沒有客源的地方。所以,如果你來到一個(gè)住宅區(qū),發(fā)現(xiàn)附近都是體面的商家:紅酒品酒店,雪茄店,精品服飾店,還有有機(jī)養(yǎng)生超級(jí)市場(chǎng)等。
  
  那這區(qū)的居民大多是重視生活品質(zhì)的中高階級(jí)。購買食物的地方更加能告訴你一個(gè)區(qū)的好壞,在波特蘭有名的有機(jī)超級(jí)市場(chǎng)有:Whole Foods Market, New Seasons, Zupan's Market,Market of Choice,Local Choice。接下來就是 Safeway,F(xiàn)red Meyer。
  
  房產(chǎn)搜尋軟件
  
  小編特別中意下面這兩個(gè)網(wǎng)站是因?yàn)榉孔拥挠嵪⒆顬闇?zhǔn)確,而且地圖搜尋外加容易顯示圖片界面讓搜尋房子變得很簡單。你如果還沒有試過,千萬要試一試。順帶一提,紅鰭還提供學(xué)校評(píng)分,所以在你尋找房子是,可以提供全方位的資訊。
  
  地圖方式搜尋:方便專注某一特定地區(qū)式尋找房產(chǎn)。例如,你想要在學(xué)校附近投資買房,以后方便出租給學(xué)生,那么你專注搜尋的地方就是波特蘭市區(qū)了。在地圖上,還標(biāo)示了價(jià)位,所以讓你能更了解地區(qū)的最新房價(jià)。
  
  帶有房子縮圖照片,利于快速篩選:這兩個(gè)網(wǎng)站在地圖的旁邊,提供了所選區(qū)域所涵蓋的房產(chǎn)縮圖。選好了房產(chǎn)主要的要素、地點(diǎn)之后,之后就要看房產(chǎn)的“質(zhì)”。所以,這些縮圖照片,可以快速過濾,讓你篩選地點(diǎn)好,價(jià)錢好,房產(chǎn)質(zhì)感好的下手。
  
  學(xué)區(qū)與學(xué)分:這兩個(gè)工具,都可以提供學(xué)校的評(píng)分,以及校區(qū)。對(duì)于很在乎學(xué)校好壞的朋友們,這是個(gè)很方便的功能?梢栽谝粋(gè)地方就得到所需要的資料。
  
  就你所在地搜尋:這兩個(gè)手機(jī)軟件,都是可以依照你目前的所在位置,提供最快速的資料。有時(shí)候幸福就會(huì)來的太突然,如果你今天跟朋友吃飯散步,看到一個(gè)很好的房產(chǎn),只要開啟軟件,便可以把附近在市場(chǎng)上的房產(chǎn)都列出來。你不但可以得到你有興趣的房子資料,還可以順便參考附近房產(chǎn)出售的狀況 – 就在當(dāng)下,你不但能及時(shí)掌握房產(chǎn)訊息,還可以做比價(jià),甚至立馬下 offer 。
  
  該區(qū)犯罪率
  
  犯罪率! 相信大家應(yīng)該跟小編一樣,這是一個(gè)非常重要的資訊。直接關(guān)乎人身財(cái)產(chǎn)安全。在這個(gè)網(wǎng)站:https://www.crimereports.com/,你可以將你有興趣的房子輸入住址后,就可以得到詳細(xì)的犯罪率。
  
  輸入住址后,頁面會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)的位置,許多相關(guān)的資料,建筑證照,附近所屬公園,學(xué)區(qū)學(xué)校,公共安全及犯罪率等。在美國,警察調(diào)派所是以分區(qū)來進(jìn)行的,所以,如果你知道分區(qū)的警察熱線,可以加速他們處理案件的速度。
  
  04、50萬投資房長什么樣?
  
  看了小編說了這么多工具,是否已經(jīng)躍躍欲試?由小編上述的簡史中,你就可以看到,波特蘭在我們到來開始瘋狂買買買前,就已經(jīng)是以穩(wěn)定的速度在成長了。
  
  而有了這個(gè)背景,再使用以上提到的工具,您便能對(duì)尋找理想的投資房子更有把握了。那么,我們就來看些照片,看看目前五十萬可以買什么樣的投資房吧:
  
  97217 波特蘭北面
  
  在波特蘭市附近要符合上述所有條件又是新房的就要55萬了,特別這個(gè)是在目前的熱門 Humboldt 鄰區(qū)里。這里靠近輕軌,Walk Score 89,租金$2000+/每月。
  
  97003 波特蘭西面的比弗頓
  
  以50萬來說,你可以買兩套相似的房出租。這里靠近輕軌 Elmonica 車站,租金$1400-$1600/每月。
  
  97222 波特蘭南面的穆瓦奇(Milwaukie)
  
  現(xiàn)在賣31萬,可以裝修刷新增值。這里靠近輕軌 SE Park Ave 車站,租金可達(dá)$1400-$1600/每月。
  
  希望以上的資訊能讓您對(duì)波特蘭更有了解。也幫助在找投資房子的過程更發(fā)方便準(zhǔn)確。

 

 

 

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