此消彼長的加拿大房地產(chǎn)市場，投資人賺得盆滿缽滿，當(dāng)然會引起加拿大稅務(wù)局的高度重視。據(jù)悉，加拿大稅務(wù)局一直在調(diào)查一些人在加拿大房地產(chǎn)市場投機獲利，但沒有繳納應(yīng)交稅額的情況。
2017年
多倫多(別墅)和溫哥華兩市的房地產(chǎn)市場形勢將對調(diào)，多倫多將一馬當(dāng)先，成為加拿大最熱的地產(chǎn)市場，但是好景不長，4月20號新政對海外買家開征15%的交易稅之后，市場有冷卻之態(tài)。
目前行情漸漲的是蒙特利爾地區(qū)房產(chǎn)市場，海外買家激增37%。蒙特利爾海外買家增長中，來自中國的買家表現(xiàn)最為突出，占海外買家的17%，而2016年第一季度占不到10%。自從溫哥華和多倫多實施海外買家稅之后，蒙特利爾華人買家已經(jīng)翻了三倍，而來自法國和美國的買家也增長近33%。
加拿大稅務(wù)局局長Diane Lebouthillier在一份聲明中表示， “如所有加拿大人一樣，我對有關(guān)一些富裕的加拿大人不支付其應(yīng)付稅款的指控非常關(guān)注，這是不可接受的，我已經(jīng)要求加拿大稅務(wù)局的官員調(diào)查此案的具體情況”。
Diane Lebouthillier還表示，從2015年4月到2016年6月，CRA已經(jīng)對BC省和安省的 2500 個涉及房地產(chǎn)交易的報稅進行了審計，對那些沒有正確報稅者開出罰款總計1160 萬加元。
知名稅務(wù)專家Jamie Golombek稱，炒房收入不應(yīng)該視為“資本升值”（Capital Gain）， 而應(yīng)該視為“營業(yè)收入”（Business Income）而征稅。 兩者的差別是資本升值收入的50%為應(yīng)稅收入，而營業(yè)收入100%為應(yīng)稅收入。
雖然加拿大稅法并沒有詳細的收益區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，可稅務(wù)法官可以以物業(yè)性質(zhì)，持有時間長短，交易頻率和交易數(shù)量，是否對物業(yè)有裝修，和購買該物業(yè)時的用途和目的等判定。
若法庭認定納稅人主要目的為短期投資收益等，納稅人則應(yīng)該按“營業(yè)收入”100%申報應(yīng)稅收入并納稅。
資本增值稅(Capital Gain Tax)
資本增值稅叫 Capital Gain Tax，是個人所得稅的一部分。凡變賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)之所得，都必須要申報，若虧損，可等來年與新的所得相抵消。自住房出售是免資本升值稅之說，指的是房屋在你居住那些年里增值的是免稅的，而不是說只要住在那里就免稅。
什么是主要住宅？
主要住宅指在一年當(dāng)中任何時段，某人持有并居住（own and occupy）的居所。
1.可以是本人、配偶或前配偶，同居配偶（ex也算）或未成年子女；
2.持有(own)：房主（須是加國居民）可單獨持有，或同他人一起共同持有；
3.居�。╫ccupy）- 要柴米油鹽居家過日子正常住在里面 –這個叫ordinarily inhabit，這一點非常關(guān)鍵；
4.居所：可以是獨立屋、半獨立屋、聯(lián)排屋、公寓、度假屋、房車、船等等。這個居所還可以是境外的；
5.居住時間：稅法對居住時間沒有明確規(guī)定，可以是一年中的任何時段（some time in a particular year）。
加拿大自住房免收增值稅，自住房的四個要求：
第一、必須是房子（含獨立屋、半獨立屋、鎮(zhèn)屋、公寓等）；
第二、房子必須用于自�。�
第三、必須是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）擁有；
第四、面積有限制，一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。1.25英畝有多大呢，按正方型地塊來算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面積超標(biāo)，必須要有足夠的理由顯示你的主要住所需要更大的面積是必須的，否則這個住宅將不能作為自住房來處理。
如果達到這四項指標(biāo)，加拿大政府對于自住房買房買賣增值的部分是免稅的，也就是說，無論您在賣房時賺了多少錢，都是自己的，安心放進自己的錢包，不用交稅。在加拿大的自住房，賣房時所產(chǎn)生的增值部分不用交稅，但從第二套房子開始，賣房時所產(chǎn)生的增值部分必須得交稅。
滿足以上條件，房屋銷售的增值部分免交增值稅。如一個獨立屋為自住房， 兩年前80萬加幣買入，100萬加幣售出，則增值的20萬加幣部分免交增值稅。注意，一個家庭(夫妻+18歲以下的未成年孩子)只能擁有一個主要居所享受免增值稅。
如果有部分條件不滿，則可能需要繳納增值稅。如果物業(yè)為唯一住房，但將房子的一部分用于出租（如地下室用于出租），是否需要繳納增值稅取決于出租比例和物業(yè)持有時間。如果您的物業(yè)為唯一物業(yè)，持有期間，一部分時間自住，一部分時間出租，則也需要繳納增值稅。
出售的房屋必須向CRA申報
2016年10月3日， CRA出臺了一個新規(guī)定：從2016年1月1日起出售的房子， 必須向CRA申報。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申報的。如今必須申報，包括“視同售出”的主要住宅。要求體現(xiàn)買房日期、賣房日期、賣房收益、房產(chǎn)描述等，要說明是否為主要住宅，主要住宅的增值依然是免稅的。
CRA的重點審計對象
1、持有房產(chǎn)時間短、售房獲利的炒房人士；
2、有炒房史，幾年內(nèi)有多次房產(chǎn)買賣行為的人；
3、一些想用“翻建+自住”的策略來申報自住房免稅的翻建人士。
有些翻建自建人士認為自己正在翻建的房子滿足作為“主要住宅”的條件 ，但是CRA認為，房主居住在該房內(nèi)乃翻建過程的一部分，翻建在沒有完成的這段期間不能夠算作房主的“自住期”。
即使翻建完成后，房主在該房居住了一段時日，也要考量居住時間長短，翻建業(yè)主若想使用“翻建+自住”的策略來申報主要住宅的，必須能夠提供充足的理由和證據(jù)說服CRA這個住所中長期的居住過。
CRA的規(guī)定并不是為了打擊炒房行為，而是敦促炒房者要合理的收入形式報稅，應(yīng)按照business income 來申報，而不是只住上幾天，就定義為主要住宅而逃稅。
樓花投資的稅務(wù)問題
投資人在安省購買樓花時，除了土地轉(zhuǎn)讓稅以外，還需交納HST（GST 和PST 的合并稅，稅率為13％）。買了樓花到了交接時有四種處理方法：
1、購買的樓花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，價格就會是最后的價格，不用再額外繳納HST。
2、用于出租，建筑商將代稅務(wù)局收HST。這筆錢稅務(wù)局將從另一個渠道退還給投資人，即新房出租退稅。
3、交接后直接賣掉。這種情況是一定要交HST，并且稅務(wù)局不退還，只能把這筆錢加到賣房的價格上。
4、產(chǎn)權(quán)交接之前轉(zhuǎn)手，俗稱樓花轉(zhuǎn)手，賣家Assignor同樣有HST發(fā)生，但只是限于增值部分。需要提醒關(guān)注的是，如果交接時聲明是自用，但交割后并沒有真正自用，而是將其賣出或出租，則有可能會被稅局追討HST退稅、利息及罰款。
樓花總價在$45萬以下的，可以申請HST聯(lián)邦退稅，$45萬以上的就沒有了。$45萬以下的聯(lián)邦退稅計算公式是這樣的，以總價$35萬的樓花為例，$35萬×5%×36%=$6300。
關(guān)于安省樓花退稅問題，對于樓花總價小于$40萬，退稅標(biāo)準(zhǔn)為房價×8%×75%，樓花總價大于$40萬，直接返還$24000。
賣房要交哪些稅？
土地轉(zhuǎn)讓稅
如果想在多倫多市內(nèi)買房，那么就必須同時繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅及多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅。
省和市的土地轉(zhuǎn)讓稅均采用的是累進稅率，安省土地轉(zhuǎn)讓稅的具體計算方法如下：
售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;
售價在5.5萬-25萬的部分，按1%征稅，即1,950元;
售價在25萬以上的部分，按1.5%征稅。
假如物業(yè)是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，稅費的計算略有差別：
售價在25萬-40萬的部分，按1.5%征稅，即2,250元;
售價超過40萬的部分，按2%征稅。
也就是說，購買一幢售價50萬的獨立屋，要交繳的安省土地轉(zhuǎn)讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅計算方法如下：
售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;
售價在5.5萬-40萬的部分，按1%征稅，即3,450元;
售價在40萬-4,000萬的部分，按1.5%征稅，超過4,000萬的部分仍按1%征稅。
如果物業(yè)是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，超過40萬以上的部分按2%征稅。
價值50萬的獨立屋，需要繳納的多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。
這樣算下來，要在多倫多市買一套50萬的獨立屋，單土轉(zhuǎn)稅就達到12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區(qū)置業(yè)，則僅需繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅即可，無需繳納市土地轉(zhuǎn)讓稅。另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠。
銷售稅
在加拿大進行任何消費，幾乎都要繳納HST，僅有個別省份例外。值得留意的是，購買和銷售二手房無須交納HST。不過，買賣雙方必須為與房地產(chǎn)交易相關(guān)的各項服務(wù)費用繳納HST。也就是說，賣方需要為律師費、經(jīng)紀(jì)人傭金、搬家費等支付HST，買方則要為驗房費、律師費、評估費、按揭違約保險等支付HST。
新房的買家則必須繳納13%的HST，不過為了安撫消費者，政府為售價在40萬以下的部分提供了高達2.4萬的退稅。
持有期間的房產(chǎn)稅
加拿大的House都屬于永久產(chǎn)權(quán)，但在持有物業(yè)期間每年都需要繳納房產(chǎn)稅。當(dāng)?shù)卣磕陼䦟ξ飿I(yè)進行估價，并按估價的金額收取物業(yè)稅，稅金視乎地點及物業(yè)而定。
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