10年前，2006-2007年，
多倫多(投資)曾掀起一陣炒公寓樓花的熱潮， 當時只有平均300-400/英尺（約15000-20000人民幣一平方米）。2010年后公寓市場最近退熱， 炒樓花不再如之前那樣火熱， 人們轉去買HOUSE和HOUSE樓花。 并且目前，目前是公寓的平均價格達到了 600-800/英尺(約30000-40000人民幣一平方米），那么公寓市場還值得投資嗎？回報如何？今年來石油價格在一定程度上影響了加拿大經(jīng)濟發(fā)展，這會造成房產市場的變化嗎？……
從過去幾十年的市場價格來看看多倫多的整體價格：
多倫多1969年-2014年的房屋年平均銷售價格，除了在1989-1996年期間出現(xiàn)拐點，整體呈現(xiàn)一個長期上升趨勢；即使在2008年全球金融危機影響下，也保持了平穩(wěn)增長。
建筑業(yè)及土地發(fā)展協(xié)會(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布，由於供應短缺，新建低層物業(yè)新屋過去一年中漲價達到22%。新的高層公寓的漲幅則為10%。
2016年第四季度，多倫多房屋均價上漲至773,397加幣，而平均12個月的價格為729,574加幣，較之前的12個月相比漲了11%。其中多倫多獨立屋的漲幅超過20%，平均銷售價格為1,104,341萬加幣；而多倫多地區(qū)的公寓均價也比去年同期增漲了8%，平均價格達到447,489加幣，而出租屋的空置率僅2%。這意味著在市場上充滿了大量的買房者和租房者。由此可見，盡管大多倫多地區(qū)房產價格一直在漲，可仍然是一房難求的狀況。
支持這一房價和增長的，我們來看看背后的原因。
首先從供需角度來看
一方面多倫多是加拿大最大的城市之一。人口一直在持續(xù)增長。無論是從加拿大其他城市搬入多倫多的本地人，以及國外的移民都為這個城市房產市場的穩(wěn)定增長都貢獻了。
目前大多倫多地區(qū)總人口約600萬。據(jù)政府預測，平均每年增加15萬人，到2036年，人口將超過900萬，這兩天加拿大又定了一個小目標：在2100年前，大幅提高加國人口至1億！以維持加國的競爭力。
7500萬千禧年一代（在1980-2000年間出生的人士）所積聚的大量置業(yè)需求將釋放出來，因為他們目前主要是與父母一起居住或租房。據(jù)最新房屋銷售統(tǒng)計，首次置業(yè)人士占29％，有明顯回升。
按多倫多目前房價70萬加幣計算，每月月供約為2200元，而多倫多70萬的房子租金至少2000元，這意味著買家攢夠支付首期的錢，相同的每月住房低成本即可擁有房產，這將吸引部分租房者轉入買房。這種剛性的需求，是持續(xù)存在并在增長中的。
同時從投資方面來說
加拿大低貸款利率，并且租金高使房地產市場的投資回報率提高，吸引部分投資資金。加幣對外匯率大幅下跌，使得外幣在加拿大購買力提高，從而吸引外資進入市場。
與高需求相對應的是市場的供出明顯是緊張的。
而從加拿大的房源來看，一直以來以獨立屋/半獨立屋為主，占到了45%。加拿大家庭的習慣是傾向于住別墅，即使是townhouse（連棟別墅）。因此把別墅類的加起來，達到了55%，占了房源的一半以上。這意味著這種類型的住房，占地面積大。同時多倫多政府規(guī)定了個人所有土地可以建房的比例為60-70%左右，因此有限的土地上也是能有有限的房產。
其次從生活習慣上看
地產資訊公司Altus Group的調查顯示，之前人們喜歡住在離市區(qū)遠的位置，而有較大的住房空間的習慣開始慢慢改變。首先年齡在35歲以下的人，高至40%較為傾向于在市中心的地區(qū)居住，意味著寧愿舍棄近郊地區(qū)面積較大的住所。
在年齡介于35至49歲的人之中，傾向相同的人的比率相同。這次的調查只以人口超過100萬的城市居民為對象，結果顯示，幾乎在所有年齡組別之中，都有頗多的人較為樂意入住市中心較小的住宅。
當然在80后之中，也有35%的人還是喜歡近郊的大屋。另方面，根據(jù)調查所得，在城市中心居住的人仍然需要泊車位，因為傳統(tǒng)上的加拿大人真是人手一車，這種習慣是大家耳濡目染，從小認同的生活方式。因此即使是公寓房，有停車位的普遍也比沒有停車位的價格略微高些。
當然Uber等的存在，讓更多的年輕人選擇了不買車的生活方式。
其次傳統(tǒng)加拿大人所希望的讓孩子在郊外成長的觀念，也在逐漸改變。傳統(tǒng)的家庭觀念是讓孩子們無憂無慮的在郊區(qū)長大，增加和大自然接觸，有更大的生活空間；而現(xiàn)在更多80年代的父母們，傾向于在離市區(qū)較近的區(qū)域，有更多的餐廳在附近，有更便捷的生活方式。
再加上多倫多市區(qū)有很多小型的公寓，兒童游樂園，再加上各種興趣班非常便捷，讓大家覺在市區(qū)撫養(yǎng)孩子也是非常好的，這使得更多的家庭轉移到城市中心。
最后來看看購買因素
隨這近幾年HOUSE大漲， 本地較低收入的白領藍領難以承擔， 只好轉入公寓市場。因為公寓房使用面積在60-80平方米（可以有1間臥室和一個小間/或者兩間臥室）的價格為360000-480000加幣，如果做10%首付，也就是36000-48000加幣（約20萬人民幣）。這是對收入較低的人群來說是在能力范圍之內的。
其次，多倫多的租金相對較高，對于投資者來說，也是非常有吸力的。這也是整個公寓樓市的一大助力。整個多倫多公寓的出租率高達97.5%，其背后的原因也是酒店的高價格，讓更多的人選擇了租房模式。
整體來說，多倫多的公寓市場會處于穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。
以一個多倫多市中心的350,000加幣的市區(qū)公寓房為例子（約599平方英尺左右，物業(yè)費在300-500加幣）。市中心，這個大小的房子，一般為1室一廳，租金在1600-1900左右。
外國投資者（以首付35%來計算， 2.49% 5年固定利率， 450加幣月管理費，月租1700加幣）：
首付本金122500；
每月費用： 1700-896.2（每月房貸）-450（物業(yè)費）-166（年地稅/12個月）=187.8（每個月有正現(xiàn)金流187.8加幣，完全以租還貸）
5年后銀行貸款已經(jīng)只剩下$246502加幣。如果這時候把房子賣出，就以最保守的3%年增長率來算（市區(qū)公寓增長在5%-8%左右），可以賣出了40.6萬，除去中介費和律師費，償還欠銀行的貸款20萬以后，到手的資金是18.37萬加幣。以當時1725加幣的土地轉移稅計算：
183700-1725=181975加幣
也就是說，除了收回最初投入的本金7122500加幣以外，還掙了5.95萬以及5年租金純收益為187.8*12*5=11268加幣�？偼顿Y回報率超過了56%。
本地投資者（以首付20%來計算， 2.49% 5年固定利率， 450加幣月管理費，月租1600加幣）： 首付本金70000加幣；
每月費用： 1700-1103.2（每月房貸）-450（物業(yè)費）-166（年地稅/12個月）=-19.2（每個月要支付19.2加幣）
讓然1700加幣是比較保守的一個例子，通常好的位置可以租到1900甚至2000加幣一個月。此外每年租房金額也會略有增長。
5年后銀行貸款已經(jīng)只剩下$246502加幣。如果這時候把房子賣出，就以最保守的3%年增長率來算（市區(qū)公寓增長在5%-8%左右），可以賣出了40.6萬，除去中介費和律師費，償還欠銀行的貸款24.7萬以后，到手的資金是13.9萬加幣。以當時1725加幣的土地轉移稅計算：
139000-1725-(19.2*12*5）=136123加幣
也就是說，除了收回最初投入的本金7萬以外，還掙了6.6萬，這就是收益，毛投資回報率超過了89%。
總體上說公寓的投資，是一個比較低成本，最少管理投資的項目。與此同時，需求量的持續(xù)增長，也會成為公寓市場穩(wěn)定增長的重要支柱。
并且多倫多的公寓都是精裝修的，并包含必備的廚房電器：冰箱/微波爐/烤箱/洗碗機/洗衣機/烘干機。這些都減輕了投資者的前期投入的費用。
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