詳細(xì)講解如何在美國(guó)買(mǎi)房
來(lái)源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/10/27
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買(mǎi)房對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是一生中最大的投資之一，何況跨國(guó)買(mǎi)房。但是對(duì)于購(gòu)房者有利的是，美國(guó)市場(chǎng)成熟、法律公開(kāi)透明，購(gòu)房程序要比其它國(guó)家相對(duì)簡(jiǎn)單明了。
美國(guó)其實(shí)并不限制外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房，也無(wú)套數(shù)限制。任何人都可以購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，只要你擁有中國(guó)護(hù)照，你就可以完成購(gòu)房交易，即使你沒(méi)有美國(guó)簽證，也可以通過(guò)傳真完成交易。
從2013年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇勁頭十足，可以由新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)和美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的走勢(shì)來(lái)佐證。美國(guó)新屋開(kāi)工數(shù)量在2008年8月從高峰跌落后，一度達(dá)到不足50萬(wàn)的低點(diǎn)。
目前房屋開(kāi)工數(shù)量已經(jīng)逐步回升，穩(wěn)定在80萬(wàn)以上。更多的新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)說(shuō)明購(gòu)房需求回暖，買(mǎi)房者在不斷增加，能夠支撐房?jī)r(jià)。美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)也反映美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步回暖。
2008年后，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的低迷情況持續(xù)了近4年，整體房?jī)r(jià)下跌近10%，不少地方的房?jī)r(jià)現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克頓。
但進(jìn)入2011年美國(guó)房?jī)r(jià)觸底后開(kāi)始反彈，2013年后進(jìn)入穩(wěn)步上升。回顧美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的歷史會(huì)發(fā)現(xiàn)，從1963年至今，美國(guó)共爆發(fā)四次大的房地產(chǎn)危機(jī)，每次地產(chǎn)危機(jī)后均會(huì)迎來(lái)一輪新的房產(chǎn)繁榮。
長(zhǎng)期看來(lái)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)具有穩(wěn)定的回報(bào)，只要不在地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的市場(chǎng)底部出售，虧錢(qián)并非易事。在投資美國(guó)房產(chǎn)前，外居樂(lè)建議您先要了解以下這些事情。投資別墅優(yōu)于公寓美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)最主要的房屋種類(lèi)有獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、公寓。
對(duì)于投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓則不建議考慮。從過(guò)去30年美國(guó)公寓價(jià)格變化規(guī)律看，公寓建成之后價(jià)值會(huì)逐年遞減，因?yàn)槊绹?guó)的人工成本高，老舊的公寓需要花費(fèi)大量的錢(qián)去維護(hù)，還要支付高額的物業(yè)管理費(fèi)，所以超過(guò)20年房齡的公寓基本投資價(jià)值較低。而獨(dú)棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問(wèn)題，但下面的土地是永久產(chǎn)權(quán)的，并會(huì)一直升值。
持有成本和風(fēng)險(xiǎn)美國(guó)房產(chǎn)的持有成本主要有房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)和維護(hù)費(fèi)等。房產(chǎn)稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與房產(chǎn)地點(diǎn)有關(guān)，約為1%-3%，一般而言，房產(chǎn)稅越高相應(yīng)的社區(qū)治安、公立學(xué)校、公共交通和醫(yī)院等公共服務(wù)也就越好，房產(chǎn)未來(lái)增值空間也越大。
地稅：相當(dāng)于中國(guó)的土地出讓金，地稅與城市有關(guān)，每年繳納額一般為成交價(jià)的0.01%-0.022%。社區(qū)管理費(fèi)：通常包含社區(qū)管理費(fèi)及房產(chǎn)保潔、綠化、公共設(shè)施(游泳池，健身房)、房屋結(jié)構(gòu)的保險(xiǎn)等。維護(hù)修理費(fèi)：對(duì)別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內(nèi)裝修甚至車(chē)道都需定期維護(hù)，成本因情況而異。
一般成熟的小區(qū)會(huì)有物業(yè)管理公司按當(dāng)?shù)胤孔獾?%-10%收取維護(hù)費(fèi)。保險(xiǎn)：美國(guó)大部分的別墅是木制的，因此政府要求這類(lèi)別墅繳納強(qiáng)制保險(xiǎn)。以在洛杉磯購(gòu)買(mǎi)一棟價(jià)值25萬(wàn)美元的獨(dú)棟別墅為例，一年的房屋保險(xiǎn)費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)、社區(qū)管理費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和郵箱費(fèi)合計(jì)大約為$3,100，房產(chǎn)稅約為$5,000每年，地稅為$250每年。
算下該套獨(dú)棟別墅的持有成本超過(guò)$8,000，顯然，在美國(guó)空置房屋不是一個(gè)好選擇。靜態(tài)投資回收期與售租比靜態(tài)投資回收期是指從項(xiàng)目的投建之日起，用項(xiàng)目所得凈收益償還原始投資所需要的年限，美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行租賃的靜態(tài)投資回收期一般在七年至二十年之間。
例如，以在售的休斯頓某套總價(jià)$13萬(wàn)的300平米別墅為例，若該別墅由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代租，租金月收入可達(dá)到$1,350，同時(shí)需要繳納每年$4500的房產(chǎn)稅、每年$750的保險(xiǎn)費(fèi)、每年$800的中介管理費(fèi)、每年$400的物業(yè)管理費(fèi)和每年$500的維護(hù)修理費(fèi)。
計(jì)算可以得出年凈收入為$9,300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態(tài)回收期約為14年，要高于國(guó)內(nèi)多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品和金融保險(xiǎn)的收益率。美國(guó)繁榮的房租市場(chǎng)支撐了較高的售租比，2016年舊金山的售租售比是20.5、洛杉磯17.3、圣迭戈17.1、
西雅圖(置業(yè))15.6、紐約是14.4，均高于國(guó)內(nèi)一線城市。
他對(duì)好地段的界定值得中國(guó)投資者學(xué)習(xí)，好地段可以從以下四個(gè)條件來(lái)判斷：擁有優(yōu)美的景色和良好的自然環(huán)境。所處的商圈要具備增長(zhǎng)潛力，并且也要考察一下當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否比較穩(wěn)定，對(duì)于社區(qū)建設(shè)發(fā)展和安全性是較大的保障；同時(shí)擁有好的學(xué)區(qū)也是衡量的重要指標(biāo)之一。
具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質(zhì)量的公共服務(wù)的房子增值潛力巨大。最后也是很關(guān)鍵的，要能滿足人們對(duì)聲望的要求。聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過(guò)普通的商品。
有錢(qián)人積累財(cái)富的速度遠(yuǎn)超過(guò)普通人，滿足有錢(qián)人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產(chǎn)，即使買(mǎi)得貴，其增值速度也會(huì)很快使投資物有所值。聲望可以來(lái)自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來(lái)自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區(qū)文化層次較高等。
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