隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，很多人開(kāi)始關(guān)注海外買(mǎi)房。因?yàn)楝F(xiàn)階段的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，已經(jīng)超過(guò)很多國(guó)家的一線城市，據(jù)說(shuō)，北京的一套兩居室，在美國(guó)可以換大別墅！事情的真相如何呢？我們精心總結(jié)了大家最關(guān)心的10個(gè)問(wèn)題，希望能讓你的海外房產(chǎn)投資更加明朗。
1.我能通過(guò)海外買(mǎi)房，辦理移民嗎？對(duì)我移民或留學(xué)，有什么好處嗎？
請(qǐng)注意，目前有一個(gè)概念非常容易混淆，“購(gòu)房=移民”是錯(cuò)誤的。
在大多數(shù)西方國(guó)家，海外購(gòu)置房產(chǎn)，與移民、留學(xué)沒(méi)有直接關(guān)系，也不能對(duì)移民和留學(xué)申請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)便利和幫助。
但是也有例外情況，比如，歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希臘，亞洲的韓國(guó)、馬來(lái)西亞，海外置業(yè)能夠?qū)σ泼癞a(chǎn)生一定幫助幫助。但是一定注意，這些國(guó)家的法律規(guī)定，在當(dāng)?shù)赝顿Y額達(dá)到一定額度后，可以申請(qǐng)相應(yīng)的長(zhǎng)期居留證，長(zhǎng)期居留證以后轉(zhuǎn)換成這些國(guó)家的綠卡，還需要一個(gè)過(guò)程。
所以即便是以上國(guó)家，購(gòu)房也絕不等于就是移民。
2.海外買(mǎi)房有門(mén)檻嗎？需要什么資質(zhì)？買(mǎi)了之后可以自己住嗎？能幫我在當(dāng)?shù)孬@得更長(zhǎng)的居住時(shí)間或者權(quán)利嗎？
買(mǎi)房門(mén)檻。目前的海外置業(yè)目的地國(guó)家，對(duì)于來(lái)自本國(guó)以外的投資人，并沒(méi)有任何資質(zhì)的限制。準(zhǔn)備好護(hù)照，以及相應(yīng)的資金就可以購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。部分國(guó)家對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的類型有限制和規(guī)定，例如澳大利亞，沒(méi)有身份的海外投資人只能購(gòu)買(mǎi)新房/新樓盤(pán)項(xiàng)目；
可以住嗎？對(duì)居住沒(méi)有額外要求，只需要入境時(shí)持有合法的簽證，并在這些國(guó)家的停留時(shí)間符合相應(yīng)合法簽證規(guī)定的時(shí)間就可以；
可以延長(zhǎng)居住時(shí)間嗎？擁有海外的房產(chǎn)，不能延長(zhǎng)在這些國(guó)家的停留時(shí)間。必須符合簽證規(guī)定的停留時(shí)間，例如，美國(guó)旅游簽證（B1/B2簽證），每次入境可以停留的最長(zhǎng)時(shí)間是183天，到期必須出境，然后重新入境，可以獲得有一個(gè)停留周期。對(duì)于希望長(zhǎng)年待在美國(guó)不希望出境的投資人，還是申請(qǐng)移民或者其他相應(yīng)簽證比較妥當(dāng)；
3.海外買(mǎi)房都有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？
主要有4大風(fēng)險(xiǎn)。
A、政策風(fēng)險(xiǎn)：各國(guó)對(duì)海外投資態(tài)度略有差別，有些市場(chǎng)體量不大的國(guó)家，比較容易受到大量海外資金涌入的影響，可能會(huì)有政策出臺(tái)，但大部分國(guó)家并無(wú)限制型的政策。少量例如澳大利亞、新加坡以及加拿大的BC省，已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了一些政策。對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)比較好判斷避險(xiǎn)，對(duì)于市場(chǎng)過(guò)度火爆的狀況，往往預(yù)示著新政策出臺(tái)的可能性增高；
B、匯率風(fēng)險(xiǎn)：隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)水平以及市場(chǎng)環(huán)境的差別，貨幣間的匯率波動(dòng)很明顯，近一年來(lái)，美國(guó)的持續(xù)升值就很好的說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。但匯率的風(fēng)險(xiǎn)比較好規(guī)避，首先匯率的大幅度變化往往在短期內(nèi)發(fā)生的概率很小，是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，其次，選擇貨幣長(zhǎng)期堅(jiān)挺和長(zhǎng)期穩(wěn)定的國(guó)家進(jìn)行投資，可以很好的避險(xiǎn)；
C、利率風(fēng)險(xiǎn)：利率取決于投資國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，例如加拿大，目前仍然維持很低的利率水平，而且加拿大央行近期沒(méi)有任何加息的跡象。目前加拿大購(gòu)房，海外投資人可以申請(qǐng)貸款，利率低至2.2%左右。但隨著一些國(guó)家利率上調(diào)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)引起不同程度的波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段是，在低利率時(shí)快速?zèng)Q策、入場(chǎng)，一旦利率調(diào)高至不能承受的水平，可以考慮更換投資目的地；
D、法律風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)反而相對(duì)簡(jiǎn)單，海外主要的發(fā)達(dá)國(guó)家法律體系比較健全，市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間也很長(zhǎng)，整個(gè)投資流程中已經(jīng)形成了很完善的避險(xiǎn)體系，只要是按照標(biāo)準(zhǔn)流程來(lái)操作，法律方面的風(fēng)險(xiǎn)就很小。
4.美國(guó)房?jī)r(jià)到最高點(diǎn)了嗎？現(xiàn)在適合在美國(guó)買(mǎi)房投資嗎？
美國(guó)是幾乎完全自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，正常情況下，房產(chǎn)的價(jià)值是持續(xù)升值的。根據(jù)最近60年的數(shù)據(jù)，平均下來(lái)美國(guó)房產(chǎn)平均每年增值5.9%。
所以，如果一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)可以長(zhǎng)期看好的話，對(duì)于房產(chǎn)投資這樣一種中長(zhǎng)期的投資方式，其實(shí)任意一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)入，從長(zhǎng)期來(lái)看，都是低點(diǎn)。
美國(guó)的房市周期性是7-8年，如果考慮一定要找到每個(gè)周期的低點(diǎn)，也僅僅只是注意了價(jià)格因素，卻忽略了利率、匯率以及投資的時(shí)間成本和精力等綜合因素，這些都是投資人的成本。真正的地點(diǎn)并不容易找到。我們需要用長(zhǎng)期的眼光，來(lái)看到海外房產(chǎn)投資這件事。
所以結(jié)論是，在美國(guó)買(mǎi)房，長(zhǎng)期來(lái)看，任何時(shí)候都是低點(diǎn)，不用過(guò)于看重買(mǎi)入的時(shí)機(jī)。
5.海外買(mǎi)房可以貸款嗎？貸款要求怎樣？擁有了海外房產(chǎn)，要承擔(dān)哪些成本？
大部分海外國(guó)家都可以貸款買(mǎi)房。
貸款的要求區(qū)別比較大，主要體現(xiàn)在“首付比例“上，比如，美國(guó)40%，加拿大35%，英國(guó)和澳洲30-40%，日本20-25%。同時(shí)，利率的區(qū)別也比較大，比如，美國(guó)在加息前4.2%左右，加拿大2.2%左右，美國(guó)加息后目前還在落實(shí)新的利率水平。
海外房產(chǎn)的持有成本往往包括以下部分：
房產(chǎn)稅（各國(guó)不同，例如英、澳沒(méi)有，但是有其他收費(fèi)）；
房屋保險(xiǎn)；
物業(yè)費(fèi)（針對(duì)公寓和聯(lián)排，別墅House一般不會(huì)有）；
維修維護(hù)（房屋折舊過(guò)程中產(chǎn)生）；
托管出租的費(fèi)用（購(gòu)置后出租委托管理公司打理產(chǎn)生）。
6. 目前，哪些國(guó)家適合投資買(mǎi)房？聽(tīng)說(shuō)澳大利亞、加拿大的溫哥華等，陸續(xù)出臺(tái)了限制海外投資人買(mǎi)房的政策，這些地方還值得做嗎？
目前，澳大利亞和加拿大溫哥華都出臺(tái)了限制海外投資人投資的政策，這是一個(gè)市場(chǎng)上升到一定階段后必然出現(xiàn)的情況。
澳大利亞的悉尼、加拿大的溫哥華等，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，政府如果不出臺(tái)一些措施，當(dāng)?shù)鼐用袷菚?huì)有很大的意見(jiàn)的。
澳大利亞的政策體現(xiàn)在對(duì)貸款的限制，但是如果貸款首付達(dá)到4-5成，貸款也不再是問(wèn)題。所以仍然可以投資，因?yàn)椋壳袄?等主要的市場(chǎng)指標(biāo)沒(méi)有什么變化。
這一點(diǎn)在溫哥華，也體現(xiàn)得非常明顯。雖然因?yàn)樵黾恿酸槍?duì)“外國(guó)人買(mǎi)房”的15%的交易稅，但是溫哥華的房產(chǎn)仍然在高位上繼續(xù)增長(zhǎng)。
這樣的限制政策，在其他國(guó)家并不多。比如，美國(guó)從立國(guó)至今，沒(méi)有出臺(tái)過(guò)此類限制投資行為的政策。因此，如果希望長(zhǎng)期穩(wěn)定，美國(guó)、英國(guó)倫敦都是不錯(cuò)的投資選擇。德國(guó)也不錯(cuò)，市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，在一些核心城市，目前有的可以獲得良好的現(xiàn)金流，有的能有比較優(yōu)秀的增值能力。
7.海外買(mǎi)房，買(mǎi)新房還是二手房？聽(tīng)說(shuō)國(guó)外都是買(mǎi)賣(mài)二手房，比買(mǎi)新房好嗎？
目前一些主要的海外投資國(guó)家，二手房在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上是交易的絕大部分。為什么呢？
因?yàn)楫?dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，在50-80年代基本完成，沒(méi)什么新樓盤(pán)，當(dāng)然二手房交易成為主流。
特別是在已經(jīng)發(fā)展成熟的富人區(qū)，公共資源的配置上相當(dāng)優(yōu)越的。因此，對(duì)居住有要求的，絕大部分選擇二手房。
至于新房，在少數(shù)核心城市區(qū)域，當(dāng)然也是進(jìn)行投資的好選擇。
某些城市的核心地段，其實(shí)也不斷有新房項(xiàng)目上市，例如
紐約(投資)的曼哈頓，波士頓市中心，加拿大多倫多市中心、溫哥華市中心、悉尼中心區(qū)域、倫敦1-4區(qū)等等。
因此，擁有地段位置優(yōu)勢(shì)和非常優(yōu)越的資源，也就保證了這些新房項(xiàng)目的投資性不錯(cuò)。只是相對(duì)價(jià)位較高。但也一定是物有所值。
8.在國(guó)外買(mǎi)房后，可以租出去嗎？如何租出去？
當(dāng)然可以租，建議選擇成熟的中介機(jī)構(gòu)，幫助自己對(duì)外租房。
一般流程為：選擇好中意的中介公司，確定好要出租的意向，簽署委托出租管理的協(xié)議，房屋就會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)掛牌，篩選租客，完成出租。
很多成熟的中介公司，可以定期提供報(bào)表和相應(yīng)的收益，匯入你的指定賬戶。如果投資人需要進(jìn)行報(bào)稅，同樣可以安排相應(yīng)的報(bào)稅服務(wù)。當(dāng)然，這些服務(wù)，中介公司都要收費(fèi)。
9.海外買(mǎi)房后，我可以過(guò)戶給孩子嗎？孩子單獨(dú)持有房產(chǎn)，在稅務(wù)方面有好處嗎？能省去繼承稅金嗎？
海外各國(guó)往往都不允許未成年人單獨(dú)持有房產(chǎn)，未能年人必須和成年人同時(shí)持有物業(yè)才被允許。對(duì)于相應(yīng)的繼承稅，其實(shí)，獲得綠卡和入籍是一個(gè)比較好的解決方案，當(dāng)然，需要幾年的時(shí)間。如果不考慮綠卡或者入籍，那么做一個(gè)信托，或者生前進(jìn)行一次交易，將房產(chǎn)出售給自己的家人，只需要承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)戶費(fèi)用，也是可以考慮的方式。不過(guò)，仍然建議咨詢專業(yè)的會(huì)計(jì)師和律師。
10.聽(tīng)說(shuō)海外買(mǎi)房，可以個(gè)人買(mǎi)，公司買(mǎi)，朋友合伙買(mǎi)？哪種方式好？
海外買(mǎi)房，除了個(gè)人直接購(gòu)買(mǎi)，也完全可以成立公司，進(jìn)行住宅或者投資額不大的商業(yè)地產(chǎn)投資。一般會(huì)成立LLC（有限責(zé)任公司），然后通過(guò)公司進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)和持有；
如果要合伙投資，如果是自然人身份進(jìn)行幾個(gè)人合伙，可以事先約定，持有房產(chǎn)的權(quán)益比例，如果沒(méi)有事先約定，權(quán)益就會(huì)按照人頭自然平均分配；
哪種方式更好，取決于具體投資的物業(yè)類型、體量以及購(gòu)買(mǎi)后的投資運(yùn)營(yíng)方式。
例如購(gòu)買(mǎi)單個(gè)或者少量住宅，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)就可以了，因?yàn)楣?jié)稅方面，還是個(gè)人持有方式更簡(jiǎn)單，而且公司持有的話，在節(jié)稅方面并不明顯；但是如果購(gòu)置的是商業(yè)地產(chǎn)，例如寫(xiě)字樓或者商場(chǎng)、商鋪，則建議成立公司持有。這樣可以規(guī)避相應(yīng)的財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。
本網(wǎng)注明“來(lái)源：北美購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于北美購(gòu)房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非北美購(gòu)房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
