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從2013年開始，“迷你公寓”這股風(fēng)潮就開始席卷許多美國(guó)大型城市，成為媒體爭(zhēng)相報(bào)道的焦點(diǎn)。從熱點(diǎn)獵奇到眾說(shuō)紛紜，從專家辟謠到政策出臺(tái)，人們對(duì)于“迷你公寓”到底有著何種迷思？它的存在又有著怎樣的投資意義呢？

迷你公寓的發(fā)展

迷你公寓這一概念最早可以追溯到80年代流行的Single Room Occupancy－個(gè)人居住空間較小、共用廚房和洗手間的單間公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，這種美國(guó)版的“筒子樓”逐漸被淘汰，一種解決城市住房困難的新型地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生－迷你公寓。它就像是縮小版的單身公寓(Studio)，面積雖只有200-400平方英尺，但大多配有獨(dú)立的廚房和洗手間，生活機(jī)能樣樣不少。

由于美國(guó)各市的建筑法規(guī)不一，迷你公寓對(duì)應(yīng)的術(shù)語(yǔ)、大小和設(shè)計(jì)也有所不同。以華盛頓州的西雅圖(公寓)(投資)(房?jī)r(jià))市為例，這種公寓類型被稱作Small Efficient Dwelling Units (簡(jiǎn)稱SEDU)，指單元面積不超過(guò)320平方英尺，室內(nèi)居住面積(不含衛(wèi)生間、灶臺(tái)、壁櫥、冰箱) 不少于150平方英尺的住宅 (見下圖)。取決于公寓所在地和成本，其平均租金在$1100-$1400左右。

迷你公寓什么樣？

一提到迷你公寓，人們不免陷入負(fù)面的刻板印象－狹窄的走道、擁擠的房間、稀少的陽(yáng)光、一不小心就會(huì)磕到碰到，處處透著不便與壓力。但事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)的迷你公寓不但裝潢現(xiàn)代簡(jiǎn)約，對(duì)格局規(guī)劃和建筑施工的要求也極高。雖然 “面積有限”是這類公寓的天然短板，但富有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)師仍能最大限度利用空間，通過(guò)色彩、家具、建材三者的結(jié)合，打造高效節(jié)能的生活方式。

由于迷你公寓常坐落在人口集中、生活成本較高的大型都會(huì)中心 (如: 舊金山、紐約、波士頓、西雅圖)，便捷的公共交通和得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)不僅節(jié)省了居民的出行成本，還能坐享豐富的商圈，十分適合住房預(yù)算有限但熱愛城市生活的人們。

市場(chǎng)需求

事實(shí)上，迷你公寓的誕生主要來(lái)自人們生活方式的改變和千禧一代比例的增加。

1) 過(guò)去十年，在科技和經(jīng)濟(jì)的雙料推動(dòng)下，美國(guó)城市居民生活發(fā)生了質(zhì)的改變，特別是在高科技企業(yè)集中的西海岸。曾經(jīng)左右公寓售價(jià)的“車庫(kù)”被Uber 和Lyft 的打車服務(wù)淡化；廚房在戶型中的地位因手機(jī)點(diǎn)餐而變的不再重要；社交網(wǎng)站使年輕一代更愿意在網(wǎng)絡(luò)世界狂歡，而非在家中與三五好友小聚…這一切都潛移默化的改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，讓開發(fā)商們看到了迷你公寓存在的價(jià)值。

2) 根據(jù)2016年美國(guó)人口普查局公布的數(shù)據(jù)，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬(wàn)人，占全美總?cè)丝诘?4.7%，位居第一。照目前的增長(zhǎng)速度，該群體將在2036年迎來(lái)人口高峰，總數(shù)達(dá)8110萬(wàn)。

不同于其父輩，千禧一代成家較晚，外食較多，十分看重住宅的地理位置，渴望便利，傾向于依靠步行、單車和公交出行。更重要的是，他們?cè)敢庖誀奚�居住面積為代價(jià)，支付較低的租金在市中心獨(dú)立生活，其消費(fèi)偏好正好契合迷你公寓的設(shè)計(jì)理念。

在迷你公寓的目標(biāo)租客中，我們又可以按職業(yè)細(xì)分為以下六類:

• 學(xué)生: 大學(xué)生們需要一個(gè)租金合理、距離校園較近，周邊餐廳、咖啡廳等休閑娛樂(lè)物業(yè)豐富的住所。
• 職場(chǎng)新人: 入職不久，住房預(yù)算有限，希望在大公司聚集的市中心尋找機(jī)會(huì)。
• 醫(yī)療工作者: 工作緊張且時(shí)間不固定，需要住在離醫(yī)院/診所較近的地方。
• 市中心服務(wù)業(yè)者: 零售業(yè)(商場(chǎng)、餐廳等)員工希望降低通勤和停車開銷。
• 專業(yè)人員: 寫字樓職員想在通勤上節(jié)省時(shí)間，渴望便捷的生活方式。
• 年輕夫妻/情侶: 喜歡市中心生活，卻又負(fù)擔(dān)不起普通公寓租金。

是否值得投資？

雖然迷你公寓并不適合所有人居住，但其持續(xù)上升的需求和高于普通公寓的出租率及每平方英尺租金的事實(shí)足以說(shuō)明這類地產(chǎn)的投資潛力。由于隸屬于多單元住宅(Multifamily)旗下，迷你公寓還兼具普通公寓 “剛性需求”的屬性及“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”的優(yōu)勢(shì)。即便經(jīng)濟(jì)下滑，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也好于辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)類型。

需要注意的是，不同迷你公寓項(xiàng)目的市場(chǎng)前景差別較大，與所在城市的核心產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。只有在沿海地區(qū)、科技中心城市、以及公共交通發(fā)達(dá)的地區(qū)，租客們才愿意為了“地點(diǎn)” 選擇每平方英尺租金較高的迷你公寓里，而非搬去較遠(yuǎn)的區(qū)域。相對(duì)的，由于這類型公寓是許多租客權(quán)衡后的最佳選擇，投資者也更愿意以高價(jià)買下整棟大樓。

以西雅圖為例，2015年時(shí)，剛上市的 Sedona Micros 迷你公寓還被當(dāng)作是業(yè)內(nèi)的新鮮事，人們慕名前來(lái)，為的只是弄清它是什么名堂，無(wú)一人有意購(gòu)買。僅一年過(guò)后，竣工不久的Footprint Delridged公寓就在幾輪展示后吸引到了買家，而今年的項(xiàng)目還未上市就已被售出，足矣說(shuō)明迷你公寓未來(lái)的發(fā)展與客觀的需求。

如何選擇迷你公寓項(xiàng)目

在選擇購(gòu)買迷你公寓樓時(shí)，投資者需要關(guān)注以下四點(diǎn):

• 地點(diǎn): 作為迷你公寓的主打賣點(diǎn)，地理位置至關(guān)重要。除了臨近公交/地鐵站、周邊商業(yè)豐富外，居住環(huán)境的噪音、污染、以及步行指數(shù)也要納入考量。
• 建造: 大樓的質(zhì)量不僅關(guān)系到出租率與租金，還會(huì)牽扯到地產(chǎn)升值與賣價(jià)。一棟地板吱嘎作響、隔音、密閉效果不佳的老樓的租金是無(wú)法與裝潢考究，設(shè)備先進(jìn)的新建筑相提并論的。
• 戶型設(shè)計(jì): 對(duì)于面積僅有200多平方英尺的小戶型來(lái)講，室內(nèi)格局與廚房安排十分關(guān)鍵，像冰箱過(guò)大、流理臺(tái)過(guò)短、儲(chǔ)物柜不夠等都是扣分的設(shè)計(jì)。同時(shí)，如果格局動(dòng)線規(guī)劃不佳，租戶的居住體驗(yàn)也會(huì)大打折扣。
• 物業(yè)管理: 無(wú)論是迷你公寓還是普通公寓，物業(yè)管理質(zhì)量都舉足輕重。友善、負(fù)責(zé)任的服務(wù)讓人如沐春風(fēng)，即使棘手的問(wèn)題也能迎刃而解；反之則讓租戶們?cè)孤曒d道，導(dǎo)致入住率下降，直接造成投資者的損失。

寫在最后

作為近幾年才在被廣泛關(guān)注的話題，迷你公寓并非曇花一現(xiàn)。隨著千禧一代人口比例的增加、傳統(tǒng)生活方式的改變、美國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、大型企業(yè)的不斷擴(kuò)張，“繼續(xù)留在城市” 將會(huì)是越來(lái)越多居民的迫切需求。