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過去十年，美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅猛，地產(chǎn)價(jià)值與投資回報(bào)率屢創(chuàng)歷史新高。這個(gè)曾經(jīng)的“小眾” 夕陽產(chǎn)業(yè)，正隨著全美老齡化加劇而呈現(xiàn)著巨大潛力，吸引著越來越多個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者。

1. 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種包含醫(yī)護(hù)服務(wù)、介于多單元住宅與酒店間的商業(yè)地產(chǎn)類型。

2. 社區(qū)類型

按照社區(qū)提供的醫(yī)療服務(wù)程度，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為以下五類。

其中，醫(yī)療康復(fù)(43.9%)和輔助生活型社區(qū)(37.1%)所占的市場(chǎng)份額最大。

3. 需求龐大

老齡人口上漲是美國養(yǎng)老地產(chǎn)需求增加的主要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二戰(zhàn)后“嬰兒潮(Baby Boomers)”出生的孩子會(huì)在2011-2029相繼邁入65歲，并最終占據(jù)全美人口的20%。預(yù)計(jì)2050年，65歲以上人口將達(dá)88萬，是現(xiàn)在的兩倍，且其數(shù)量將在2056年首次超過未成年人。

65+和85+人口增長(zhǎng)趨勢(shì)

此外，由于急性病對(duì)死亡威脅的下降，美國人均壽命從1972年的80.2歲上升至2015年的85.4歲。未來，越來越多的老人需要能夠提供慢性病(如: 心臟病、癌癥)護(hù)理服務(wù)的專業(yè)人員。

當(dāng)然，拉動(dòng)全美養(yǎng)老地產(chǎn)需求的因素還有: 穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)、較低的貸款利率、可觀的升值潛力、以及現(xiàn)代家庭從“兒女養(yǎng)老”到“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”觀念的轉(zhuǎn)變。如今的養(yǎng)老地產(chǎn)已不僅僅是抵御金融危機(jī)的防守型投資，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟(jì)向好時(shí)投資者的首選。

4. 供不應(yīng)求

目前，全美共有23,530個(gè)專業(yè)運(yùn)營的養(yǎng)老社區(qū)，共計(jì)301萬個(gè)單元/床位，總價(jià)值$4751億，較09年翻了兩倍。從下圖中我們可以看到，2024年前，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量還可以滿足其需求，但從2025年開始，隨著嬰兒潮人口逐步邁入80歲，供應(yīng)缺口會(huì)越來越大。(見下圖)

5. 新建量較少

較去年同期，今年第二季度養(yǎng)老地產(chǎn)的庫存增幅僅為3%，低于過去30年的平均水平。

養(yǎng)老地產(chǎn)總體庫存增長(zhǎng)

市場(chǎng)份額最大的輔助生活和醫(yī)療康復(fù)型社區(qū)的新建量也分別在今年的第一和第二季度達(dá)到最低值。(見下圖)

各類養(yǎng)老地產(chǎn)新建量變化

6. 入住率較高

無論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何、無論項(xiàng)目坐落在一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的平均年入住率都能維持在 90%上下，僅次于出租公寓樓(Multi-family)。在所有類型中，自主生活型過去五年的發(fā)展最佳，入住率高達(dá)92%。

各類商業(yè)地產(chǎn)入住率對(duì)比

7. 租金增長(zhǎng)穩(wěn)定

今年上半年養(yǎng)老地產(chǎn)租金增幅為3.4%，略高于去年同期(3.2%)。其中，輔助生活和失智護(hù)理型社區(qū)租金漲幅最明顯，自主生活和醫(yī)療看護(hù)型社區(qū)的漲幅則維持在原有水平。

8. 回報(bào)率可觀

一般來講，商業(yè)地產(chǎn)二十年的投資回報(bào)率(ROI)在9.5%上下，整體表現(xiàn)優(yōu)于股票、十年國債和黃金。在所有商業(yè)地產(chǎn)類型中，養(yǎng)老地產(chǎn)今年的現(xiàn)金流回報(bào)率(Cap Rate)為8%，高于大部分商業(yè)地產(chǎn)類型，體現(xiàn)了其強(qiáng)大的現(xiàn)金流收益實(shí)力。

各類商業(yè)地產(chǎn)Cap Rate對(duì)比(2017)

9. 養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)