購(gòu)買公寓樓可以是一個(gè)偉大的舉措，只要你投資一個(gè)適合你的預(yù)算。您應(yīng)該與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，找到合適的房產(chǎn)，然后分析建筑物的財(cái)務(wù)狀況。得到一個(gè)“租單”，列出每個(gè)單位的數(shù)量和租金數(shù)額。另外還要獲得房東的損益表。使用這些文件來(lái)確定你可以借多少錢。在您結(jié)束購(gòu)買之前，聘請(qǐng)檢查員來(lái)查看房產(chǎn)是非常重要的。你不想買一個(gè)無(wú)法預(yù)料的問(wèn)題的建筑物。
1、與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作。代理人可以幫助您在值得投資的領(lǐng)域找到合適的房產(chǎn)。您可以通過(guò)在線查看并與該地區(qū)的其他投資者進(jìn)行交談，從而自行進(jìn)行大量的研究。但代理商可以節(jié)省您的時(shí)間和金錢。
2、確定你想要的建筑類型。有不同類型的公寓可以購(gòu)買。你應(yīng)該與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談?wù)勀愕南埠谩?/div>
例如，建筑物可能是混合使用的。這意味著它有公寓和商業(yè)房地產(chǎn)，你可以出租。
被占用的建筑物將更容易融資，因此請(qǐng)檢查以確定有多少個(gè)單位有租戶。
還要考慮建筑物的大小。一到四個(gè)單位的公寓貸款與購(gòu)買房屋貸款沒(méi)有多大區(qū)別。但是，如果這個(gè)建筑物有五個(gè)單元，那么貸方就會(huì)認(rèn)為它是一個(gè)公寓樓。
3、參觀建筑物。你想親自看看建筑物，所以跟你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起去看看。當(dāng)你穿過(guò)建筑物時(shí)記筆記。除非你試圖翻轉(zhuǎn)建筑物，否則你可能想要避免任何太耗費(fèi)的公寓樓。
詢問(wèn)當(dāng)前業(yè)主的租戶。檢查出租單位有多少，租戶有多久等等。
詢問(wèn)現(xiàn)在的主人為什么他們賣。也許業(yè)主想要改變投資，或者也許這個(gè)社區(qū)正在走下坡路，他們正在虧損。他們出售的原因可能會(huì)影響你是否購(gòu)買建筑物。
不要作出情緒決定。相反，嘗試分析每個(gè)建筑物作為投資。
4、要求賣方出租。要正確評(píng)估建筑物，您應(yīng)該要求賣方提供某些信息。例如，請(qǐng)確保獲得租金卷，其中應(yīng)包括以下內(nèi)容：
完整的單位列表、租戶的名字、每個(gè)租約的條款、月租金、單位的大小、每個(gè)單位的臥室和浴室的數(shù)量
5、分析你可以收取租金。目前的房東可能會(huì)收取租金。您應(yīng)該研究該地區(qū)的市場(chǎng)利率，并據(jù)此計(jì)算可能的租金。
檢查像padmapper.com這樣的網(wǎng)站，看看附近有什么租金。然而，你應(yīng)該親自去看看這些房屋，看看他們是否等同于你看過(guò)的建筑中的單位。
您也可以致電物業(yè)管理公司，詢問(wèn)他們認(rèn)為您可以為您的單位收費(fèi)。
6、計(jì)算可能的開(kāi)支。您應(yīng)該向當(dāng)前所有者詢問(wèn)該建筑物的損益表（稱為“損益”）。但是，你應(yīng)該認(rèn)真研究它。賣方有動(dòng)機(jī)來(lái)扭轉(zhuǎn)真相。您可以通過(guò)執(zhí)行以下操作來(lái)仔細(xì)檢查一些信息：
估計(jì)必要的維護(hù)量。較新的單位每年可能需要大約500美元。
通過(guò)撥打縣評(píng)估辦公室來(lái)獲得稅務(wù)信息。
從保證商業(yè)物業(yè)的公司獲得保險(xiǎn)報(bào)價(jià)。
致電物業(yè)管理公司，詢問(wèn)他們收取多少。他們通常會(huì)收取您的總預(yù)期租金的百分比。
7、確定你可以花多少錢。你需要了解作為房東的財(cái)務(wù)狀況。貸款人希望在借錢之前看到你的財(cái)產(chǎn)是有利可圖的。你也想在你自己的腦海里確認(rèn)你能夠支付你的貸款�？紤]以下：
大多數(shù)貸款人可能需要25-30％作為首付。檢查你是否有這筆錢。
你需要計(jì)算凈營(yíng)業(yè)收入。這是你的金額減去開(kāi)支。
分析你的現(xiàn)金流量。這是相對(duì)于你消費(fèi)的金額而言。
如果您不知道如何分析財(cái)務(wù)狀況，請(qǐng)聯(lián)系可以幫助您的注冊(cè)會(huì)計(jì)師。
8、開(kāi)個(gè)價(jià)。你的提議將取決于你想借多少錢，以及你認(rèn)為公寓樓是值得的。與你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談?wù)勈裁词乾F(xiàn)實(shí)的提議。
在一個(gè)熱門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你可能不想侵略性，因?yàn)橘I家可能會(huì)搶購(gòu)樓宇。相反，你可以期望付出接近賣方的要求。
談判至少90天的代管期。這將使您有60天的時(shí)間完成檢查，然后在30天之后關(guān)閉。
9、雇用一名檢查員。在購(gòu)買之前，您應(yīng)該先檢查一下建筑物。確保檢查員具有商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)驗(yàn)。你可以找你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人找一個(gè)督察。
招聘之前，問(wèn)問(wèn)檢查員他們會(huì)檢查什么。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的檢查將看電線和建筑物的結(jié)構(gòu)。如果你想要更多的檢查，那就向檢查員說(shuō)清楚。
如果大樓有問(wèn)題，那么你可以讓你的律師接近賣方，并要求信貸。這個(gè)信用會(huì)降低你的購(gòu)買價(jià)格。
購(gòu)買美國(guó)公寓樓第二步：準(zhǔn)備貸款
1、查看您的信用記錄。貸款人會(huì)拉你的信用記錄，以決定你是否有良好的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，您應(yīng)該在申請(qǐng)貸款之前審查您的信用記錄。您可以通過(guò)訪問(wèn)www.annualcreditreport.com或致電1-877-322-8228從每個(gè)信用報(bào)告局免費(fèi)獲得信用報(bào)告。
研究報(bào)告中的錯(cuò)誤。例如，您的報(bào)告中可能包含的信息不屬于您的信息。相反，它可能屬于其他人的密名或社會(huì)安全號(hào)碼。此外，信用報(bào)告有時(shí)會(huì)列出帳戶中不正確的付款狀態(tài)，或者不包括已解決的問(wèn)題，例如全額付款。
如果您發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，請(qǐng)與其報(bào)告中包含錯(cuò)誤的信用報(bào)告局進(jìn)行爭(zhēng)執(zhí)。完成爭(zhēng)議過(guò)程可能需要長(zhǎng)達(dá)60天的時(shí)間，因此要進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)劃。
2、了解商業(yè)貸款。有兩種類型的貸款可用于購(gòu)買公寓樓。無(wú)追索權(quán)貸款是由建筑物本身保證的。如果該建筑物價(jià)值250萬(wàn)美元，則可以向某些買主提供。
另一種是追索權(quán)貸款。有了這筆貸款，你將個(gè)人負(fù)責(zé)貸款。這意味著，如果您違約，貸款人可以為您的個(gè)人資產(chǎn)，如您的家。
貸款可以是長(zhǎng)期的（最多30年）或短期的（5年，7年和10年）。
利率可以是固定的或可變的。如果你選擇一個(gè)可變利率，那么利率將隨著貸款的成熟而變化。
3、收集所需的文件。申請(qǐng)貸款時(shí)，你需要向貸方提交相當(dāng)多的文件。您可能需要提交以下內(nèi)容，以便提前收集：
物業(yè)描述，包括建設(shè)年份和單位數(shù)量、財(cái)產(chǎn)的圖片、地圖顯示該物業(yè)的位置和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的公寓樓、計(jì)劃升級(jí)、有關(guān)租金的信息、平面圖的副本、購(gòu)買價(jià)格和結(jié)算成本、交易中涉及的其他人的姓名（例如律師，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和所有權(quán)公司）
4、申請(qǐng)貸款。你可以申請(qǐng)貸款與許多不同的貸款人，并選擇提供最好的條款。與他們分享您的支持文檔，然后完成所需的應(yīng)用程序。
提交申請(qǐng)后，信貸員將審核您的申請(qǐng)。他們可能會(huì)聯(lián)系您以獲取更多信息。
然后，您將收到您申請(qǐng)的所有貸方的條款表或意向書(shū)。本文件將確定所有各方，證券類型，融資金額和其他關(guān)鍵條款。目的是確保每個(gè)人都明白貸款條款。
你簽署了最有吸引力的貸款意向書(shū)或條款表。提交給貸款人。您可能需要在這一點(diǎn)上支付押金或提交證明文件，如評(píng)估。
等待貸款人收到最后的全部貸款承諾。
購(gòu)買美國(guó)公寓樓第三步：完成銷售
1、聘請(qǐng)律師。你應(yīng)該避免試圖自己起草法律文件。相反，聘請(qǐng)房地產(chǎn)律師，這樣做是正確的。除了書(shū)面購(gòu)買協(xié)議，你的律師可以處理其他任務(wù)：
如果在結(jié)束之前需要修理，請(qǐng)與賣方協(xié)商。設(shè)置托管。研究標(biāo)題，以確保清楚。
2、創(chuàng)建一個(gè)企業(yè)擁有該建筑。許多業(yè)主通過(guò)有限責(zé)任公司（LLC）等企業(yè)持有公寓樓。如果您通過(guò)有限責(zé)任公司擁有它，那么您將被親自隔離與建筑物有關(guān)的任何責(zé)任。
例如，如果有人滑倒，他們可能會(huì)起訴業(yè)主疏忽維修。如果您通過(guò)有限責(zé)任公司擁有該建筑物，則起訴您的人不能獲得您的個(gè)人資產(chǎn)。
但是，如果銀行要求您在貸款上簽署個(gè)人擔(dān)保，那么銀行可以為您提供個(gè)人資產(chǎn)。
你可以自己創(chuàng)建一個(gè)有限責(zé)任公司，通過(guò)向你的國(guó)家提交組織文章�；蛘撸憧梢宰屇愕穆蓭煘槟銊�(chuàng)造。
您還需要獲得州和地方政府所需的任何必要的執(zhí)照和許可證。你可以與你的州的國(guó)務(wù)卿網(wǎng)站查詢更多的信息。
3、執(zhí)行關(guān)閉前的盡職調(diào)查。商業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)閉一般比簡(jiǎn)單的住宅關(guān)閉更為復(fù)雜。因此，你需要做更多的努力。與你的律師討論以下內(nèi)容，他應(yīng)該引導(dǎo)你完成這個(gè)過(guò)程：
有一個(gè)ALTA冠軍調(diào)查完成。一個(gè)典型的按揭計(jì)劃是不夠的商業(yè)房地產(chǎn)。找到一個(gè)托管代理。審查租戶租約。分析分區(qū)限制。審查租戶租賃的轉(zhuǎn)讓和假設(shè)�？紤]將任何服務(wù)合同分配給建筑物。審查有關(guān)財(cái)產(chǎn)的披露。確定任何必要的許可證，特別是如果你打算改善財(cái)產(chǎn)。
4、出席閉幕。如果您將該建筑物作為有限責(zé)任公司購(gòu)買，請(qǐng)記住您的業(yè)務(wù)代表必須參加結(jié)案。封閉包應(yīng)包含以下文件：
放棄契約、標(biāo)題誓章、其他宣誓書(shū)、租約的分配、合同的分配
5、雇用一家物業(yè)管理公司。您必須決定是否要現(xiàn)場(chǎng)居住并管理該物業(yè)。如果沒(méi)有，那么你需要聘請(qǐng)一個(gè)物業(yè)管理公司。公司將負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理。例如，他們將確保按時(shí)支付租金，并協(xié)調(diào)進(jìn)行維修。
您可以通過(guò)與其他業(yè)主交談或聯(lián)系離您最近的公寓協(xié)會(huì)找到物業(yè)管理公司。你也可能在網(wǎng)上看。
一定要面試潛在的候選人關(guān)于他們的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和他們提供的服務(wù)。
詢問(wèn)他們收費(fèi)多少。通常情況下，物業(yè)管理公司將收取您所收取租金的5-10％。
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