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文/小白讀財(cái)經(jīng)（ID：xiaobaiducaijing）

1月15日下午,新華社在它們的微博上發(fā)布了兩條重磅消息:

1、國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天（1月15日）表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

 

他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

 

2、我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

 

政府將不再是居住用地唯一提供者。

這兩則消息對(duì)億萬(wàn)農(nóng)民來(lái)說(shuō)將構(gòu)成重大利好，也會(huì)對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要的抑制作用。

宅基地是農(nóng)民按規(guī)定在集體土地上建的房子，按照規(guī)定宅基地使用實(shí)行“一戶一宅”的原則，國(guó)家對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，比如只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，比如村集體內(nèi)部等，而且受讓人還要符合沒(méi)有住房和宅基地等條件，可以說(shuō)宅基地交易幾乎被“冰封”。

宅基地與在城市土地上建起來(lái)的房子－－商品房不同，商品房可以自由轉(zhuǎn)讓、交易、租賃，房屋持有人可以獲得轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的收入以及租賃帶來(lái)的收益，從而盤活了城市的土地市場(chǎng)，而宅基地因?yàn)檗D(zhuǎn)讓限制往往不具備這個(gè)條件。

2013年國(guó)土部部長(zhǎng)就姜大明曾指出：逐步將農(nóng)村宅基地納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地。意思應(yīng)該是未來(lái)允許農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，但沒(méi)有具體如何實(shí)施。

1、這次國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明明確：探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。什么意思？

我的解讀是，這意味著宅基地會(huì)類似商品房那樣，商品房土地屬于國(guó)家所有，宅基地土地屬于集體所有，這就是土地的性質(zhì)，在這個(gè)基礎(chǔ)上“適度放活宅基地使用權(quán)”從而讓更多的人可以參與“宅基地”使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、交易，從而盤活“冰封”的宅基地，讓持有宅基地的人獲得轉(zhuǎn)讓或出租再來(lái)的收益。

那么資格權(quán)又是什么呢？我認(rèn)為即：城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。也就是說(shuō)這部分人參與宅基地交易是不允許，從這個(gè)層面上說(shuō)來(lái)，宅基地需求端也會(huì)受到不小的抑制。

2、“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”，這是什么意思？

我的解讀是，企業(yè)可以從農(nóng)民手中購(gòu)買或租賃獲得集體土地，在集體土地建設(shè)租賃住房，最后獲得收益，或者歸還農(nóng)民收益。

“政府將不再是居住用地唯一提供者”，又是什么意思？

我的解讀是，國(guó)家原來(lái)供應(yīng)的土地主要是在城市的國(guó)有土地，而在城市郊區(qū)和農(nóng)村的集體土地供應(yīng)到市場(chǎng)必須先由地方政府征地，改變土地性質(zhì)后才向外供應(yīng)。

現(xiàn)在利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)意味著集地用地在試點(diǎn)城市可以入市了，也就是說(shuō)政府將不再是居住用地唯一提供者。

注：利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)第一批城市是：北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

尾評(píng)：1998年的住房制度改革：取消實(shí)物分配，商品房市場(chǎng)化，建立住房保障制度，盤活的城市的房地產(chǎn)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的高速的增長(zhǎng)。而未來(lái)宅基地的三權(quán)分置也將活躍整個(gè)農(nóng)村市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是巨大利好，算得上是農(nóng)村土地制度的一次重大改革，未來(lái)如果也允許城里人到農(nóng)村買宅基地那么這個(gè)效果更佳。